Если банки поднимут ставки по ипотеке до 18–20% — это будет топор, воткнутый в тушу девелопера

В бывших промзонах Выборгской стороны и Охты формируется новый центр Петербурга — современный, развернутый к воде. Один из важных для этого процесса проектов — ЖК «Платинум». О проблемах жилья бизнес-класса, о своеобразии текущего момента и роли финансовых структур мы беседуем с руководителем проекта «Платинум» Дмитрием Южиком.

– Комплекс «Платинум» сдан. Кто владелец непроданных квартир?

– У нас сейчас три крупных дольщика. Первый — компания «Платинум.ру», ей принадлежат квартиры, офисы и машиноместа, построенные на заемные средства Номос-банка. Два других владельца — КБ «Русский международный банк» и компания Identiti.

С банком «Открытие» (это новое имя Номос-банка), который финансировал проект, в январе у нас новый виток отношений: объект достроен, рассчитываем побороться за ставку и за условия. Конечно, финансовая ситуация непростая, особенно с учетом недавних решений ЦБ РФ по ключевой ставке и так далее, но и хорошие заемщики в дефиците.

Если банки сейчас решат повысить ставки по ипотечным кредитам до 18–20%, это будет топор, воткнутый в тушку девелопера. Отсутствие покупателей сделает работу застройщика бессмысленной. Похоже, нет иного пути, кроме создания российского аналога Fannie Mae. Кстати, совсем недавно спикер СФ Валентина Матвиенко заявляла о необходимости установить ставку по ипотечным кредитам на уровне 6–6,5%. Думаю, после стабилизации рынка, во II–III кварталах 2015 года, власти нужно вернуться к глубокой проработке этого вопроса.

– Ваш проект «Платинум» недавно получил премию URBAN AWARDS‑2014.

– Да, причем весьма неожиданно. Я не сильно в это верил, хотя конкуренция среди объектов бизнес-класса была не такой уж острой.

– Получится ли использовать эти регалии для продажи, для того, чтобы привлечь внимание покупателей?

– Ну, это же не «Золотой орел» и не «Ника», о которых трубят федеральные телеканалы. Профессионалы — знают, рынку мы об этом, конечно, сообщили. А насколько это важно покупателю на фоне нынешнего сумасшествия — не знаю.

– Да, ситуация на рынке странная. Например, «Лексус» и «Порше» нанимают дополнительных продавцов…

– Мне трудно понять, зачем люди покупают дорогие машины в условиях, когда вообще неизвестно, чем закончится этот полет. Я бы на их месте предпочел зафиксироваться в долларах (пусть и по высокому курсу) и держать их под подушкой.

– Судя по банковской статистике, многие так и сделали.

– Дорогие покупки сейчас совершают те, для кого эти деньги точно не последние. Кроме того, эти люди уверены, что они при любых раскладах и при любом курсе доллара свои деньги заработают. Или получат.

Полагаю, градус истерии пойдет вниз — скорее всего, к февралю-марту. Это как на боевой операции: вздрагиваешь от выстрелов первые две-три недели, потом привыкаешь. Люди привыкнут, что валютная нестабильность хотя и отражается на ценах, тарифах и так далее, но все же не так радикально, как сами скачки курса. Когда они поймут, что обыденная жизнь продолжается, истерия сойдет на нет. И рынок начнет откатываться назад. Уйдет инвестиционный спрос. И застройщики, которые сейчас поднимают цены, в условиях сокращения спроса вынуждены будут ответить уменьшением цены предложения. Для строящихся объектов возможно снижение на 15–20% по сравнению с сегодняшним уровнем.

– Аналитики отмечают, что при падении спроса усиливается борьба за покупателя и вместе с тем — недобросовестная конкуренция. Вам ведь уже приходилось с этим сталкиваться?

– Любой строящийся или построенный объект при наличии злой воли и небольшого денежного ресурса можно обложить каким угодно количеством негатива. Укрупнение рынка приведет к усилению монополизма вертикально интегрированных строительных структур. И большие компании будут вправе диктовать не только цены, но и условия — и банкам, и поставщикам. В Петербурге — с десяток крупных застройщиков. Для города такого масштаба это ни о чем.

Мы стараемся лишних проблем соседям не создавать.

– Рядом с вами строит RBI…

– Они наши ближайшие соседи. И это подтверждает мои давние слова о том, что Охта и набережные станут новым местом притяжения. Я с большим уважением отношусь к этому холдингу и лично к Эдуарду Тиктинскому. Он, кстати, был членом жюри URBAN AWARDS‑2014. К сожалению, мы постоянно фиксируем инсинуации и откровенную ложь, которую на нас льют в их отделе продаж. Я не думаю, что руководство компании в курсе. Полагаю, это инициатива брокеров и неумение продавать, подчеркивая свои преимущества, а не огульно опорочивая соседа. Мы их несколько раз на этом ловили.

Это глупо. Покупатели, обладающие средствами, уже могут сравнивать перспективу — то, что когда-нибудь будет, — с фактом. С тем, что уже построено. В результате их «продажникам» приходится врать.

– Аналитики считают, что в сложной экономической ситуации бизнес-класс страдает в первую очередь…

– Это правда. Для Петербурга сегмент жилья повышенной комфортности, бизнес-класса всегда находится в зоне особого риска и в неравных условиях по сравнению с другими рыночными секторами. Москва, наоборот, нацелена на этот уровень: люди не готовы жить в дешевой «панели». А в Петербурге рынок сумасшедшими темпами съедает то, что можно построить за 50 000–60 000 рублей за «квадрат»…

– В Новой Москве такого тоже хватает…

– Новая Москва — это все-таки не Москва.

– А Кудрово и Девяткино — это, по-вашему, Петербург?

– Это территории, в направлении которых Петербург будет расти. Они войдут в состав мегаполиса. А Новая Москва — это отдельный анклав, за счет которого столица решает свои градостроительные проблемы. Кого-то отселяет, выводит предприятия и учреждения и так далее. Ничего более.

В нестабильной ситуации «бизнес» и «комфорт» страдают в первую очередь. Те, кому нужно срочно как-то закрепиться, имея минимальную сумму, купят «единичку» в Девяткино. Те, у кого более серьезные цели, попытаются «запрыгнуть» в «элитку»: времена тяжелые, кто знает, удастся ли в ближайшие годы накопить на что-то похожее. А вот комфорт-класс, ориентированный на предпринимателей, которые быстро принимают решения, может просесть.

– То есть квартира в комплексе «Платинум» для ваших покупателей — не последняя?

– Надеюсь, что нет. Потому что и место, и транспортная доступность не подразумевают, что человек здесь будет создавать «родовое гнездо».

– Может быть, мы недооцениваем объем возвращенного капитала? Средства тех, кто перестал выезжать?

– Преобладающий мотив у тех, кто выводит капитал за границу, — сделать его иностранным для последующего возвращения, для безопасного входа обратно. Я не специалист, но полагаю, что 80–85% выведенных средств возвращаются уже в виде «иностранных инвестиций».

– Среди ваших покупателей много бизнесменов?

– Нет. Есть иногородние — те, кто удачно там что-то продал. Есть родители, переезжающие вслед за детьми. Есть покупки для студентов, приезжающих учиться в Петербург. Очень много жителей Охты, искренне любящих этот район. У меня есть подозрение, что предприниматель, как правило, стремится жить в собственном доме: ему так психологически комфортнее.

– Сколько осталось непроданного?

– Около половины.

– С чем связано прекращение продаж через Colliers?

– Была такая шутка про «Поле чудес»: играл, но не смог раскрутить барабан. У них просто не получилось сделать то, что они нам пообещали. Было пакетное соглашение: мы взяли их на маркетинг, пиар и рекламное сопровождение при условии, что их брокеры продают. Отработали несколько месяцев. К сожалению, по нескольким причинам заявленный и согласованный план продаж ни разу, ни в одном месяце не был выполнен. Мы рассчитывали продавать на 100 млн в месяц при условии, что оплачиваем рекламу в соответствии с согласованным планом. Продавали в разы меньше.

– Чем консультанты объясняют низкий уровень продаж?

– Брокер всегда может объяснить, почему у него не получилось. Объясняли особенностями нашей схемы, необходимостью оформлять переуступку (цессию), сложностями согласования, которые надо объяснять покупателю. Хотя люди, которые намерены купить квартиру за 8–10 млн, конечно, приходят с юристом. И если вы юристу не можете правильно объяснить — о чем тогда говорить…

Тем не менее я признателен Colliers за совместную работу.

– Теперь будете продавать сами?

– Мы открыты к диалогу. С некоторыми крупными агентствами уже договорились: «Мир недвижимости», «Петербургская Недвижимость». Сейчас плавно перемещаемся на вторичный рынок, продаем собственность, первые сделки пошли.

– Год назад вы говорили, что недостроенный объект продавать легче: покупатель верит в проданную ему мечту. Сегодня у вас уже все построено, газоны разбиты, детская площадка во дворе. В чем реальность расходится с мечтами?

– Покупатели могут фиксироваться на некоторых вещах, которые мы считаем расходными материалами, на временных решениях. Например, двери в общественных зонах. Здесь еще будет идти серьезный ремонт в квартирах — зачем сейчас ставить в холлах, на переходах и пр. дорогие двери, делать дорогую отделку? За два-три года после заселения дома двери, стены и полы в местах общего пользования бригады строителей в ходе отделки «убивают». И еще: многие не понимают, в чем архитектурно-строительное назначение балкона. Люди искренне считают, что это часть квартиры, которая должна быть превращена в отапливаемую жилую площадь! Мы им терпеливо объясняем, что это не так, что балкон — не часть комнаты, что легкое остекление только защищает от ветра и осадков. Они удивляются.

– Другие проекты в Петербурге будут?

– Сейчас активно занимаемся «Агрополисом». Получено разрешение на строительство корпусов первой очереди. Это будет крупный инновационный оптовый рынок, который делается по концепции и при участии специалистов RUNGIS (крупнейший рынок Европы, находится во Франции). Здесь будет представлена вся продуктовая линейка: овощи-фрукты, мясо, рыба, бакалея. И переработка, подготовка товара к реализации. Объект расположен между Таллинским и Пулковским шоссе, примыкает к КАД.

Финансирование первой очереди (больше 100 000 кв.м) — порядка 6 млрд рублей.

Мы рассчитываем, что здесь будут закупаться магазины, рестораны, те, кто держит какое-то количество розничных торговых павильонов, и т. д. Производители и фермеры получают прямой доступ к торговле. Это позволит исключить лишних посредников, которые накручивают цену.

– Жильем больше не планируете заниматься?

– Нам предлагают участок на Лиговке. Там может получиться симпатичный аккуратный домик, и место хорошее — сложившийся район. Но цена земли не адекватна.

– Так берите в рассрочку в рублях!

– Продавцы пока не соглашаются…