Элита вытесняет «промку»

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 2016-й на петербургский рынок поступили всего 354 элитные квартиры (по совокупности — 32 400 кв.м). Это вдвое меньше показателей 2015-го как по метражу, так и по числу квартир.
За прошлый год продано 65 500 кв.м (570 квартир), что на 11% меньше, чем в 2015-м.
Предложение в бизнес-классе пополнилось 
19 объектами (273 700 кв.м, порядка 5000 квартир), прирост по сравнению с 2015-м — 6,6%. За год реализовано 248 000 кв.м (3500 квартир), что на 24% больше в метрах, но на несколько процентов меньше в штуках, чем за 2015-й.
На начало года объем предложения в элитном сегменте составлял 165 200 кв.м (1450 квартир); в бизнес-классе — 504 900 метров и 6680 штук соответственно.
Компания Knight Frank Saint Petersburg приводит схожие цифры по рынку жилья 
класса А (элитному): за год продано около 63 000 кв.м (533 квартиры), рост — на 7%. По классу В показатели различаются почти вдвое: реализовано 457 000 «квадратов» (6100 квартир). То есть за прошлый год продано на 35% больше, чем за 2015-й.
За год элитное жилье подорожало на 2,7%, бизнес-класс прибавил 5,4%, средние цены достигли 333 800 и 173 600 рублей за «квадрат» соответственно (данные «Петербургской Недвижимости»).
Как отмечают эксперты, спрос был неравномерным: покупали в основном самые дешевые (если к жилью этой категории применим такой термин), а также дорогие варианты.

Преобразование центра
Заметным событием 2016-го стало завершение нескольких знаковых проектов в Центральном районе, которые придают импульс развитию депрессивных кварталов. Так, на месте бывшей градской богадельни и психоневрологического интерната (занимавших 8,5 га) летом построили последние корпуса элитного комплекса «Смольный парк» — всего на 720 квартир. В продаже остается 65 вариантов стоимостью от 225 000 рублей за метр. Получился неплохой продукт, особенно — дома второй очереди. Хотя есть и определенные недостатки: в пешей доступности практически нет социальной инфраструктуры, вряд ли она появится и на первых этажах домов, так как вход на территорию для посторонних ограничен.
Рядом завершается строительство комплекса «Смольный проспект» от компании «ЮИТ», где предусмотрено жилье трех ценовых категорий.
Компания «ВТБ Девелопмент» завершила первую очередь административно-делового комплекса «Невская Ратуша». От него пошли расходящиеся «круги». Так, через дорогу Setl City в прошлом году ввела в эксплуатацию два элитных дома; «Балтийская коммерция» завершает ЖК «Щедрин»; неподалеку строятся ЖК «Дипломатъ», а также комплекс апартаментов Prime Residence от Yard Group. «Охта Групп» несколько лет никак не может определиться с проектом на ул. Моисеенко, 10, хотя разрешение на строительство получено. Сначала девелопер планировал здесь бизнес-центр, потом — ЖК бизнес-класса «У Ратуши» на 237 квартир, теперь снова склоняется к офисной функции.
Еще одним мощным драйвером для преобразования бывших промзон стал масштабный проект компании «ЛенСпецСМУ», которая в прошлом году сдала последнюю очередь «Царской столицы» у Московского вокзала. На территории более 20 га построено свыше 0,5 млн кв.м площадей (4065 квартир). Комплекс относится к классу «комфорт», но цены — от 91 200 до 156 600 рублей за кв.м. Вокруг стали появляться более дорогие проекты: на Лиговском проспекте, на Советских улицах и др. (см. табл. 3).
Активно застраивается «серый пояс» вокруг станций метро «Московские ворота», «Электросила», «Фрунзенская» и «Балтийская». Недавно на рынок вышла крупная казахстанская компания BI Group, которая анонсировала сразу три проекта на бывших землях «Петмола»: ЖК Promenade, «Лирика» и безымянный комплекс на углу Обводного канала и Московского проспекта. BI Group работает в партнерстве с фирмой Meridian Capital (тоже с казахскими корнями), которая возвела здесь ЖК «Времена года».

Россыпь на островах
Каменный остров уже исчерпал ресурсы для новых проектов. Сейчас там строят лишь апарт-отель «Резиденции на Каменном» и реконструируют еще один объект. Плотность застройки Крестовского тоже достигла пика, хотя там есть еще два-три надела в резерве. В феврале 2017-го ГК «Еврострой» сдала в эксплуатацию элитный ЖК «Привилегия» на Вязовой улице, а на днях получила разрешение на строительство небольшого дома на 68 квартир Esper Club на улице Эсперова. Строятся ЖК «Крестовский de luxe» и комплекс апартаментов «Императорский яхт-клуб». СКД «Явара-Нева» в этом году должен завершить застройку Бычьего острова, где предусмотрены апартаменты, коттеджи, яхт-клуб, спортивные залы общей площадью более 47 000 кв.м. Компания намерена освоить и соседний полуостров Безымянный, где запланировано свыше 120 000 кв.м площадей (отели, яхт-клуб и пр.).
На Петроградской стороне в феврале сдан ЖК «Леонтьевский Мыс», по соседству с ним компания «Л1» завершает «Премьер Палас». Через дорогу вскоре начнут возводить один из самых дорогих проектов в этом квартале — ЖК One Trinity Place. В конце прошлого года девелопер (GHP Group) начал предпродажи через избранных брокеров, стоимость жилья будет начинаться с полумиллиона рублей за метр. Зато квартира будет с отделкой «под ключ» от западных дизайнеров.
Одним из самых перспективных для элиты многие считают Петровский остров. Сейчас здесь строятся ЖК Ostrov и «Петровская ривьера», а также апартаменты Royal Park. Из-за законодательных новшеств, вступивших в силу с 1 января, многие девелоперы поспешили и в конце 2016-го стали получать разрешения, в том числе и на проекты на Петровском. У «Группы ЛСР» — документы сразу на три участка, у компании «Ленстройтрест» — на два, у «Строительного треста» — на один, а Setl City на днях открыла продажи в проекте «Петровский парк» (см. табл. 3). Кроме того, фирме «Леонтьевский Мыс» принадлежит часть имущества пивоваренного завода, где тоже планируется жилье. Территория Речного яхт-клуба на Петровской косе также будет преобразована с включением в проект жилья и апартаментов. На эти цели потратят 6 млрд рублей. Инвестор — компания «ЭкоХолдинг».
Васильевский остров тоже продолжает притягивать покупателей и девелоперов, хотя в основном здесь реализуются проекты бизнес-класса. Наиболее крупный — ЖК «Палацио» от Setl City, где в прошлом году начались продажи. На остров с первым жилым проектом «Две эпохи» вышла и финская EKE Group. Небольшие проекты затевают здесь ГК «Еврострой» и другой застройщик из Казахстана — «Базис СПб».
Все заявленные стройки, за небольшим исключением, реализуются или запланированы на месте бывших предприятий. Во многом по этой причине в структуре предложения продолжает год от года расти доля апартаментов, причем во всех ценовых категориях.
До конца 2017-го конъюнктура на рынке дорогого жилья вряд ли изменится. Эксперты не ожидают всплесков активности и роста цен.

Мнения экспертов

Ольга Трошева, заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость»:

– В прошлом году наиболее динамично шли продажи жилья бизнес-класса, где число сделок выросло на 38% по сравнению с 2015-м. Причем здесь больше, чем в масс-маркете, востребована рассрочка — около 40% против 15%.
Элитный сегмент за год пополнился всего двумя новыми проектами, поэтому более 75% покупок пришлось на сданные дома и объекты высокой готовности.

Екатерина Запорожченко, генеральный директор компании Docklands Development:

– В 2016-м у нас был стабильно высокий спрос. Небольшое снижение активности наблюдалось в октябре, но к ноябрю все наладилось, а в декабре мы даже перевыполнили план на 30%.
Объем предложения на Васильевском серьезно увеличится в этом году, прежде всего за счет вовлечения в оборот бывших заводских территорий. Та же тенденция наблюдается и на Петровском.
В этом году мы сдаем первую очередь лофт-квартала Docklands и планируем завершить там продажи.

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

– Для нас год был весьма успешным: продажи выросли более чем на 50%. Это связано с готовностью наших объектов: за последние полтора года мы сдали 16 жилых комплексов, остальные — на завершающем этапе. Видимо, в кризис граждане не хотят вкладываться в проекты начальной стадии. Кроме того, многие предпочитают сформировавшиеся районы. В наших проектах бизнес-класса мы почти ежемесячно поднимали цены, и суммарно за год они выросли на 15%.

Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР»:

– В 2016-м ситуация в элитном сегменте начала выравниваться, и тенденция сохранится и в этом году. За 2016-й мы продали 43 000 кв.м жилья — на 14% больше, чем в 2015-м. Больше всего востребованы просторные квартиры с несколькими ванными, гостиной от 45 кв.м и вместительной гардеробной. Важен и паркинг, где можно купить не менее двух мест.
Осенью рассчитываем открыть продажи в новом элитном проекте на Петровском острове. На участке 13,6 га появятся два ЖК премиум-класса со всей инфраструктурой.

Александр Беляев, управляющий партнер АН Engel & Volkers:

– По объему сделок (и комиссионных) прошедший год стал для нас самым успешным с 2008-го. Жилье покупали в основном в ценовых сегментах до 10 млн и свыше 150 млн рублей. Полагаю, это связано с падением рубля. Но основная активность пришлась на первую половину 2016-го, со второго полугодия наблюдается стабилизация с признаками стагнации. Если в марте-апреле власть ослабит рубль на 10–15%, это вызовет оживление на рынке. В противном случае стагнация продолжится.

Объекты, сданные в эксплуатацию в 2016 году. Табл.1

Объекты, продажи в которых начались в 2016 году Табл. 2

Перспективные проекты, заявленные в 2016 году Табл.3