Для полноценного развития первичного рынка жилья недостаточно проектного финансирования и ипотеки

О взаимодействии в этих вопросах властей, банков и застройщиков рассуждали участники конференции, организованной СРО А «Объединение строителей СПб» и единым институтом развития «ДОМ.РФ». 

О перспективах и направлениях градостроительного развития Петербурга рассказывал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко. В прошлом году принят новый Генплан, в котором определены основные направления развития города как агломерации, причем в отраслевом разрезе. По объемам жилищного строительства Петербург традиционно входит в тройку-пятерку лидеров, вводя 3-3,5 млн кв.м. 

«Причем доля участия единого института развития «ДОМ.РФ» в этом объеме тоже существенна. Из 10,3 млн кв.м жилья, введенного с 2021 года, 1,6 млн кв.м построено при непосредственном участии «ДОМ.РФ» - это более 10%. Два года назад стартовал проект инфраструктурных облигаций, где оператором выступает «ДОМ.РФ», в рамках которого Петербург подписал соглашение о выделении до 150 млрд рублей. И первым проектом в его рамках стало строительство трассы скоростного трамвая из Шушар в Славянку. Объем участия госкомпании составит 18 млрд рублей. Его реализация позволит активнее развивать южную планировочную зону, и строительство этого стратегического объекта уже идет полным ходом», – заявил Николай Линченко. 

По его словам, некоторые застройщики также подали свои заявки для участия в программе, что поможем им строить социальные и транспортные объекты. Поддержка проектов социальной инфраструктуры в рамках этой программы была приостановлена, но зампред правительства РФ Марат Хуснуллин анонсировал, что в этом году ограничение будет снято. 

Благодаря совместной работе Комитета по строительству Петербурга и девелоперов в городе практически ликвидирован дефицит социальных объектов. Если в 2019 году их построили всего 16, то в 2023-м, при плане в 71 объект, ввели 81. План на этот год – 96 объектов, но чиновники ожидают ввода больше сотни, из которых более 30 – школы. 

Председатель Комитета по строительству Петербурга Игорь Креславский пояснил, что город переходит от устранения дефицита, к плановому строительству соцобъектов: «С 2019 года сдано 200 школ и детских садов. Мы наладили работу строительного комплекса, подрядчиков, госорганов и администраций районов и в итоге значительно сократили сроки возведения. Причем вводим в эксплуатацию полностью готовые объекты, со всем оборудованием, готовые начать работу. Даже когда дефицит школ и садов будет закрыт и их начнут строить в плановом режиме, городу будут нужныполиклиники, больницы, центры культуры и спорта и другие объекты – всего около 400. Так что объем адресной инвестиционной программы не сокращается, а темпы будут только нарастать». 

Вице-губернатор отметил роль «ДОМ.РФ» и в вовлечении в хозяйственный оборот большого количества федеральной собственности. Уже есть удачные примеры приспособления зданий под отели, административное цели и т.д. Есть и более масштабные проекты, например, комплексное освоение территории 105 га в Лисьем носу. Или создание нового парка в Петербурге площадью 22 га на Октябрьской набережной, на месте так называемых антенных полей. Другой знаковый проект – создание общественно значимой территории на месте комплекса зданий «Крестов». 

Подробнее о механизмах реализации федерального имущества рассказывала руководитель направления «Региональное развитие» АО «ДОМ.РФ» Екатерина Леонова. Сейчас в основном используются три способа: аукционы по продаже права аренды имущества; торги «за долю», когда застройщик рассчитывается за участок готовыми квартирами, а также аукционы на право заключения договора о комплексном развитии территорий (КРТ). Это новый механизм, позволяющий вовлекать в оборот большие территории и создавать жилье сразу со всей инфраструктурой. 

По словам Николая Линченко, большинство перспективных территорий для жилищного строительства расположено на юге города. Так, в южной планировочной зоне запланирован город-спутник Южный – около 4 млн кв.м жилья. Причем девелопер также взаимодействует с «ДОМ.РФ» в части создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Там же планируется развитие кампуса Санкт-Петербургского Государственного университета и технологической долины «Невская дельта», уже получили развитие территории у «Экспофорума», вдоль Киевского и Московского шоссе и т.д. 

На юге также реализуются крупные транспортные проекты, например, скоростная широтная магистраль, вторая кольцевая дорога, первый участок которой свяжет Московское и Мурманское шоссе, со строительством нового моста через Неву. Город также делает акцент на развитии метрополитена, включая продолжение веток до аэропорта, «Экспофорума», кампуса СПбГУ и Пушкина, что даст дополнительный толчок к развитию южных районов. 

Кредит на любые нужды 

Управляющий директор Северо-западного регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Владислав Полежаев рассказывал об отношения с застройщиками и доступных им услугах. По его словам, еще три года назад у банка были две основные задачи: проектное финансирование и потека. Но банк активно развивается и сегодня предоставляет практически все услуги, пожалуй, кроме переводов в долларах и в евро. На северо-западе «ДОМ.РФ» финансирует строительство почти 8 млн кв.м жилья – более 500 млрд рублей. По объемам проектного финансирования занимает третье место, как в регионе, так и в стране, и планирует подняться в этом рейтинге. 

«У нас есть высококлассные специалисты в этой сфере, и мы предлагаем все новые продукты. Кредитуем покупку участков, все, что связано с подготовкой документации, и, естественно, полный цикл стройки. Возможно финансирование застройщика под уже готовые квартиры. Мы готовы рассматривать и проекты с нулевым собственным участием застройщика, а максимальный размер проекта или кредита не ограничиваем. Возможна отсрочка на уплату процентов до раскрытия эскроу-счетов. И мы понимаем, что при проектном финансировании каждая сделка индивидуальна. Умеем финансировать объекты инфраструктуры, в том числе с использованием государственных программ, например, инфраструктурных облигаций. Развиваем направление арендного жилья, занимаемся проектами комплексного развития территорий, очень любим ИЖС. Задачи по всем этим направлениям получаем от правительства РФ. Финансовые показатели для нас важны, но первоочередные критерии эффективности банка – количество введенных квадратных метров и число граждан, получивших льготную ипотеку и жилье», – говорит Владислав Полежаев. 

Вынужденная коллаборация  

Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая говорила об опасениях застройщиков, связанных со скорой отменой госпрограмм льготной ипотеки. В 2023 году их условия уже серьезно изменились, увеличено требование к первому взносу, ограничен максимальный размер платежа – теперь в Петербурге можно взять не 12 млн рублей, а только 6 млн рублей. 

С марта 2024 года банки требуют только подтвержденный доход и проверяют, чтобы кредитная нагрузка не превышала 80%. «Мы задаемся вопросом, что же будет дальше. Центробанк полагает, что доля ипотеки по госпрограммам не должна превышать 25%, тогда остальные 75% должна обеспечивать рыночная ипотека. Сейчас средняя сумма кредита на петербургском рынке жилья составляет 6,5 млн рублей при средней стоимости лота около 9,5 млн рублей. Если взять рыночные ставки, по которым, например, живет ипотека на вторичном рынке, ежемесячный платеж составит около 95 тыс. рублей, а официальный доход должен быть около 130 тыс. рублей. Средние зарплаты в Петербурге отличаются от этой цифры. Вопрос в том, кто сможет позволить себе приобретение квартиры после отмены программ господдержки ипотеки», – говорит Юлия Ружицкая. 

В 2022 году застройщики вместе с банками пытались сделать ипотечные платежи более доступными, но субсидированные ставки вызвали осуждение Центробанка. Застройщики пробовали рассрочки, но они не работают, поскольку выплатить всю стоимость за два года строительства большинство клиентов не могут. У многих потенциальных клиентов нет и 20%, а уж тем более 30% для первоначального взноса, поэтому были популярны его отсрочки, которые также, скорее всего, перестанут работать после 30 июня 2024 года. Юлия Ружицкая полагает, что остается механизм корпоративной ипотеки (предприятия все более заинтересованы в поддержке и удержании своих сотрудников), либо коллаборации застройщиков с финансирующими проект банками. Эта схема более перспективна: если деньги дольщиков лежат на эскроу-счетах в банке, он может предоставить особые условия по ипотеке. 

Неочевидная помощь 

Руководитель направления «Малый и средний бизнес» АО «Банк ДОМ.РФ» Артем Кутышев рассказывал о продуктах, которые помогают строителям не только напрямую, но и косвенно. Например, про кредиты малому бизнесу, который покупает коммерческие помещения в новостройках. Такая бизнес-ипотека доступна не только юридическим, но и физическим лицам, причем первоначальный взнос составляет от 15%. 

Саморегулируемые организации получают фактически бесплатное обслуживание, с ними работают персональные и выездные менеджеры, а значит, в любой момент можно получить обратную связь или консультацию. СРО получают и ставку по депозитам в 10%, что выше, чем по рынку. 

«Банк «ДОМ.РФ» также предлагает весь спектр услуг подрядчикам: расчетно-кассовое обслуживание, депозиты, эквайринг и т.д. «Одна из наших новинок - финансирование на быстровозводимые объекты недвижимости. Это позволяет быстро строить инфраструктурные объекты в жилых комплексах, чтобы они появлялись вместе с домами, а не через несколько лет. Здесь работает промышленная ипотека с льготными ставками – 3-5%. Есть и программа Минэкономразвития со ставкой 11,5%, что все равно ниже, чем ставка ЦБ. Еще одно из наших направлений – работа с управляющими компаниями. Собственники квартир оценивают качество эксплуатации комплекса. Поэтому застройщики, чтобы сохранить клиента, который может снова купить у них квартиру, развивают свои УК. Однако на рынке никто УК не кредитует. Мы предлагаем им овердрафт до 50 млн рублей. В УК большой спектр расходов и зачастую возникают кассовые разрывы. Наш продукт позволяет их избежать и оперативно решить какую-то проблему», – поясняет Артем Кутышев. 

О новых продуктах рассказывал и региональный менеджер по СЗФО АО «Щербинский лифтостроительный завод» Александр Македонов. Завод основан в 1943 году, а в 2019-м вошел в структуру единого института развития «ДОМ.РФ». По словам Александра Македонова, на предприятии появилась новая команда управленцев, средства для модернизации, закуплены новые производственные линии: «У многих есть негативные воспоминания о щербинских лифтах, которые, впрочем, работают по 20-30 лет. Долговечность продолжает оставаться нашим приоритетом, но теперь важен не только срок эксплуатации, но и плавность хода, бесшумность, и, конечно, дизайн. Мы пересмотрели всю продуктовую линейку и представляем не только бюджетные решения, но и лифты с индивидуальным дизайном под конкретные проекты. В 2022 году мы сертифицировали лифты со скоростью 2 и 2,5 м в секунду, сейчас сертифицируем лифт на 4 м в секунду, что очень актуально для высотных объектов. Изготавливаем и промышленные лифты грузоподъемностью до 5 тонн, а также больничные и панорамные лифты. Мы предприятие полного цикла, готовы проектировать, монтировать, обслуживать, а главное, поставлять запасные части, с чем у многих других производителей большие проблемы». 

На отдельной секции в рамках конференции обсуждалась цифровизация девелоперского бизнеса и застройщиков, а также обязательный переход на технологию информационного моделирования с 1 июля текущего года, нормативные изменения и программные продукты отечественных разработчиков.