18 декабря 2017 время: 06:10
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
  • Понедельник, 20 марта 2017

На уровне земли

Успех или неудача строительного проекта во многом зависят от взаимоотношений между девелоперами и местными властями. Конечно, регулированием занимается начальство повыше — областное. Но стройка-то идет на земле! И не на условном участке, а в конкретном муниципальном образовании, со своими особенностями.

Закон о местном самоуправлении наделил муниципальные власти большими полномочиями. С начала «нулевых» и до 2013–2014 гг. местные чиновники распоряжались землей, выдавали разрешения на строительство и принимали дома в эксплуатацию. Плоды этой вольницы любой может лицезреть в Буграх или Новом Девяткино. Постепенно градостроительные полномочия у муниципалов забрали. Основной мотив — в ОМСУ просто нет грамотных специалистов в нужном количестве. Ну зачем, к примеру, в деревне главный архитектор? (Хотя если деревня называется Кудрово или Мурино — так очень бы не помешал.) Но если кто-то думает, что можно реализовать крупный проект через голову местных начальников, «порешав вопросы» с губернатором — так он очень заблуждается.
Причем снять такого руководителя непросто: он лицо выборное, а не назначенное. Разве что через уголовное дело, что периодически и случается.
«На местах», как иногда говорят чиновники, отношения со строителями складываются по-разному. Есть примеры удачного взаимодействия, как, на наш взгляд, в Аннинском СП. Есть и крайне тяжелые сюжеты: проект «Ванино» завис не только из-за ошибок менеджмента. В Новодевяткинском СП компании «Арсенал» пришлось судиться с администрацией, чтобы сдать построенные дома в эксплуатацию…
Самый запутанный клубок — во Всеволожске. Там глава муниципального образования Сергей Гармаш после затяжного — на несколько лет — конфликта просто подал в суд на район и область. Он доказывает, что без согласия местного совета никакие полномочия никому передавать нельзя. Суд еще не вынес решения по этому иску.
А мы решили задать нашим ньюс-мейкерам несколько вопросов. Как строятся отношения между муниципальными властями и региональными, между ОМСУ и строительным бизнесом, работающим на территории? Легко ли «новичку» прийти и закрепиться в определенном месте? Стройка всегда причиняет неудобства (транспорт, грязь, шум) — можно ли смягчить реакцию местных жителей, «купировать» их недовольство?
Строители заинтересованы в прибыли, а в чем заинтересованность муниципальных властей?

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:

– Областной закон о перераспределении градостроительных полномочий принят в 2014 году, полномочия по утверждению проектов планировки, техзаданий на Правила землепользования и застройки и утверждение генпланов переданы на региональный уровень. Объектами площадью более 1500 кв.м занимается госстройнадзор. Мы эти полномочия выполняем третий год, каких-то серьезных проблем нет.
Конечно, досадно, что в серьезных вопросах иногда вынуждены работать не вместе с муниципалами, а вместо них.
В Кудрово нам приходится собирать застройщиков, чиновников и представителей муниципальной власти, давать поручения — чтобы они организовали и приняли схему дорожного движения.
К сожалению, без контроля не обойтись. Любимая забава муниципальных властей — требовать расширения границ населенных пунктов и перевода сельхозземель или «промки» под жилую застройку. В Бугровском СП «нарисовали» в поправках к Генплану большие объемы жилья, а транспортного каркаса территории нет совсем. Конечно, мы такой документ отклоним.
Еще случается, что муниципалы еще только готовят документы об изменении категории земли, а на этих площадках уже вовсю идет строительство. Такие ситуации отмечены под Всеволожском, в Виллозском СП («Офицерское село»). Без визы губернатора перевод земель невозможен, и такие стройки незаконны.
У нас есть право вето. Должно быть нормальное распределение: в ОМСУ готовят Генплан или поправки, но только вместе с социальными объектами, инженерией и транспортными связями. Если необходимо — поможем информацией, специалистами. Если все необходимое в Генплане есть — конечно, согласуем.
И строителям гораздо проще работать, когда документы понятны, ограничения известны.
Но в целом работа по генпланам идет в соответствии с графиком. В области 217 муниципалитетов, 193 приняли решение подготовить генпланы; 145 — утверждены. Несколько поселений решили обойтись без генпланов — имеют право, если строить не хотят или не могут.

Сергей Кравцов, генеральный директор компании «Элемент-Бетон»:

– Сейчас у местной власти практически не осталось реальных градостроительных полномочий, но при этом — довольно много неформальных возможностей. На первом уровне готовят проекты планировки (хотя утверждают их уже на уровне области), проводят общественные слушания…
Первое и главное — без нормального контакта с муниципалами невозможно наладить отношения с местными жителями. Нужно включаться в повседневную жизнь поселения: проводить праздники, помочь с текущим ремонтом. Да мало ли текущих забот и проблем, в решении которых могут помочь строители.
При этом стройка всегда вызывает неоднозначную реакцию. Есть те, кто понимает пользу (качественное новое жилье поднимает статус поселения), но всегда есть и те, кто против. По разным причинам: опасаясь дорожных проблем, повышения нагрузки на сети и т. д. Иногда и без видимых причин, просто потому что привыкли, а новизна пугает. И если не работать с информацией, не разъяснять, как и что мы собираемся строить, — легко натолкнуться на непонимание и отторжение. А дальше — полетят письма: в район, в область, в администрацию президента…
Из Луги псковская компания была вынуждена уйти именно потому, что не нашла общий язык с жителями и местными властями. Ее обвинили в попытке продавить «уплотнительную застройку». А мы в Луге строим на окраине, не вторгаясь в сложившуюся застройку, и это будет первый новый жилой комплекс в городе за 10 лет.
Еще один важный момент: роль муниципалитета резко возрастает по мере приближения проекта к завершающей стадии. Муниципалы участвуют в приемке дома, проводят конкурс, на котором будет выбрана управляющая компания; в конечном итоге именно от них зависит, насколько качественно будет обслуживаться дом. И застройщик, для которого важна репутация (в долгосрочной перспективе), эти моменты, конечно, будет учитывать.

Дмитрий Рытов, глава Аннинского городского поселения:

– Если застройщик появляется с нормальной позицией и старается интегрировать свой проект в существующую среду — у него и ОМСУ возникает множество точек соприкосновения. Появляется возможность учесть интересы жителей прилегающих территорий, провести не только разумное строительство, но и реконструкцию сетей, дорог и т. п. Естественно, все это — в рамках нормальной экономики проекта.
Другие застройщики приходят с позицией «локальный проект» или «строительство на необитаемом острове». Такой подход сводится к полному игнорированию смежных интересов: планов других застройщиков, пожеланий населения, природных и исторических особенностей. Такие проекты становятся «инородным телом» и неминуемо приносят проблемы всем участникам.
Строители, которые собираются строить в обжитых кварталах, рассчитывают на некую минимизацию затрат за счет сложившейся инженерной, транспортной, возможно, социальной инфраструктуры. Но так не бывает. Обжитые кварталы потому и обжитые, что уже очень старые и изношенные (инженерия аварийная, дороги не соответствуют нормативам, «социалка» переполнена). Начинаешь трогать один участок сетей — приходится менять все и т. п. И если застройщик закладывает в свою экономику комплексный ремонт социальных учреждений, коммунальных сетей близлежащих домов и т. п., то жители с пониманием отнесутся к временным неудобствам, которые им неминуемо придется терпеть. Они видят осязаемые плюсы…
Муниципалитеты, конечно, заинтересованы в привлечении инвестиций на свою территорию. В части жилищного строительства это и прямые поступления в бюджет за счет земельного налога и налогов на имущество физических лиц, НДФЛ от зарегистрированных организаций. В хорошем сценарии — и возможность получить на территории новый качественный жилой фонд, новые социальные объекты (которые могут закрывать и потребности «старой» части).
Вместе с тем муниципалитеты заинтересованы, чтобы новые микрорайоны не становились дополнительной головной болью, не создавали проблем. Не менее важно развитие — параллельно с жильем — производственных и общественно-деловых зон.

Андрей Нарумов, глава администрации Лаголовского сельского поселения:

– Муниципальные образования первого уровня не сильно влияют на развитие инвестпроектов на их территории. Большинство регулирующих функций переданы на региональный или районный уровень, а некоторые — и на федеральный. Однако муниципалитеты могут помочь застройщику в работе с населением, в решении мелких проблем.
При этом местные власти больше всех заинтересованы в приходе инвесторов. При условии, что застройщик готов участвовать в развитии поселения.
Массовые выступления против строительства, акции протеста и прочее — это скорее проблема мегаполисов, чем сельских поселений. В области этого практически нет, потому что нет плотной застройки. Кроме того, жители, например, Лаголовского СП хорошо понимают связь между инвестором и развитием территории, повышением качества жизни.
Все предложения, касающиеся застройки в МО, проходят общественные слушания. Необходимо рассказывать жителям, какие условия инвестор способен предложить населенному пункту. Важны не только сети, рабочие места и благоустройство. Комплексная застройка увеличивает поступления от налога на имущество. Если на нашей территории будут зарегистрированы предприятия — начнет поступать и НДФЛ. Приток новых жителей заставляет развивать транспортную инфраструктуру. При росте населения сельское поселение может со временем превратиться в городское, и это повысит его статус как места для жизни.

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО-Петросталь»:

– Нормальные отношения могут строиться, если позиция обеих сторон адекватная. И есть понимание того, что инвестор, приходя на территорию, имеет определенные социальные обязательства перед населением. Тогда чаще всего проблем не возникает.
«Сделать хорошо всем» невозможно. Безусловно, реализация программ может порождать временные неудобства для жителей. Однако мы видим, что ничегонеделание приводит к еще большим проблемам, к полной деградации территории, к разрушению домов, к неполноценному функционированию инженерных коммуникаций. Безусловно, необходимо информировать людей о ходе работ, о сроках и осложнениях. Чаще всего нас пугает неизвестность: мы боимся, что завтра будет еще хуже. Именно в построении грамотной работы с населением могут помочь муниципальные власти.
Каждая территория — особенная, здесь есть какие-то традиции и уникальные моменты. Чаще всего это детали, в которых и прячется причина конфликта. Конструктивно настроенная администрация способна их обрисовать, пояснить инвестору, какая именно временная палатка для торговли хлебом важна для жителей, какой проезд стоит поддерживать в рабочем состоянии, не допуская, чтобы там появлялась строительная техника.
Местная администрация выступает в виде коммуникатора, инспектора, отслеживающего договоренности по ходу дела. В этом может заключаться ее позитивная, конструктивная роль в таких процессах.

 

Читайте также