19 октября 2017 время: 19:35
курс $57.27 €67.36
  • Понедельник, 31 июля 2017

Новоселье для экономных: когда выгоднее всего покупать квартиру в новостройке?

Квартиры в новых домах начинают продавать, как только на стройплощадке появляется первая свая, а иногда и раньше. Считается, что выгоднее всего приобрести жилье в самом начале, поскольку именно на нулевом цикле предлагают самые низкие цены. Но есть и оборотная сторона: ждать заселения долго, да и риск того, что дом останется только на бумаге, максимально велик. Мы расспросили строителей о том, когда целесообразнее совершать сделку, и сделали собственные выводы.

Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» позволяет застройщикам открывать продажи сразу после получения разрешения на строительство и согласования проектной декларации. Часто можно встретить и предварительное бронирование.  От «резервистов» не требуют никаких авансов, зато обещают им выгодные условия покупки и самый широкий ассортимент квартир к началу продаж. 
Низкие цены компании обычно объясняют отдаленностью новоселья и более высокими, чем в готовом доме, рисками для дольщиков. Что удивительно, про риски говорят даже крупные застройщики с хорошей репутацией, работающие на рынке по несколько десятков лет. В чем заключается риск, если разрешение получено, все документы собраны, а стройтехника уже на площадке, они не объясняют, зато напоминают о своей надежности, большом числе сданных домов и т.п. 
Эксперты подтверждают: любая новая компания без внушительного портфеля реализованных проектов и правда потенциально менее надежна, чем опытная. Примеров проблемных строек с участием застройщиков-новичков не счесть. Это ЖК «Ленинский парк», «Морская звезда» и «Прибалтийский» от ГК «Город», ЖК «Ванино» от компании «Тареал», ЖК «Кристалл Полюстрово» от компании «Импульс» и многие другие. С другой стороны, компания «СУ-155» на момент ее банкротства в прошлом году могла похвастаться более чем 20-летней историей (это без учета «стажа» советского предшественника — «Строймонтажтреста №3») и десятками сданных домов по всей стране. Однако этот бесценный опыт не уберег дольщиков 147 домов в 14 регионах России, многие из которых до сих пор не получили жилье. Получается, имя не всегда гарантирует беспроблемную покупку, а его отсутствие — еще не повод отказываться от выгодного предложения.
И цены на квартиры по мере увеличения готовности дома растут в первую очередь потому, что застройщики, само собой, нацелены на извлечение прибыли.
По данным самих продавцов, разница в стоимости жилья, приобретенного на старте продаж, и в сданном доме составляет порядка 30%. Доходность, на первый взгляд, отличная, но если рассматривать спекуляции с жильем как бизнес, важно учесть стоимость денег во времени и сравнить вложения в новостройку с другими видами инвестиций, разобраться в налогообложении сделок с квартирами и в других нюансах.
Для тех, кто уже принял решение и готов купить квартиру на нулевом цикле, «НП» составила список жилых комплексов, продажи в которых начались в последние три месяца. В нем оказались объекты в разных районах города и разного уровня комфорта — на любой вкус и бюджет.


Мнения экспертов

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
«Безусловно, застройщики предлагают самые выгодные цены на начальных этапах строительства при 100%-й оплате. Разница между стоимостью на начальном этапе и в момент сдачи комплекса в эксплуатацию достигает 30%.
Чтобы совершить безопасную покупку, нужно, в первую очередь, оценить репутацию строительной компании. У надежных застройщиков жилье пользуется популярностью на всех этапах строительства. Квартиры на начальном этапе покупают люди, которые хотят сэкономить и могут подождать. Недвижимость в сданных жилых комплексах интересует тех, кто готов заплатить больше, но при этом хочет сразу въехать в свою квартиру.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «Лиговский канал»:
« Около половины покупателей приобретает квартиру на старте в связи с привлекательной стартовой ценой. Еще примерно 30% сделок совершается уже во время активной фазы строительства. На завершающей стадии у нас заключается приблизительно 10% от общего числа договоров.
Обычно наши покупатели приобретают квартиру для проживания, соответственно, процент «спекулянтов-инвесторов» весьма мал. На начальной стадии продаж мы предлагаем дополнительные скидки, выгодные условия рассрочки, предложения по отделке.
Повышение цен связано с увеличением уровня готовности дома: снижается риск недостроя.


Константин Матыцын, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» (ЖК Yolkki Village):
«На старте проекта приходят около 20% дольщиков, как правило, либо инвесторы, либо граждане, желающие существенно сэкономить или ограниченные в бюджете. Большая часть сделок заключается в активную фазу строительства — 40-60%. Остальные клиенты возникают на финише, желая приобрести максимально готовое жилье. Наша практика показывает, что порядка 90% квартир реализуется еще во время стройки.
От начала строительства жилого комплекса цена квадратного метра растет на 1-1,5% в месяц. В среднем от котлована до сдачи жилье дорожает на 30-35%: появление первых этажей из земли добавляет к начальной цене почти 15%, еще 10% — полная готовность корпуса, а уже ближе к вводу — оставшиеся 10%.
Готовые квартиры всегда дороже строящихся. Это обусловлено несколькими факторами: рисками, временем ожидания сдачи объекта. 


Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК «Доверие»: 
«На старте проекта девелопер может рассчитывать на привлечение 20-25% от общего числа покупателей. Однако пропорция может меняться в обе стороны в зависимости от истории и опыта бренда, активности рекламной кампании и характеристик объекта. «Пионерами» традиционно становятся инвесторы. Но минимальная стоимость лота привлекает покупателей, которые используют ипотеку: так они могут сократить необходимую сумму займа. Интерес проявляют и те, кто рассматривает только конкретную локацию.
На основной стадии происходит 50-60% сделок от всего объема продаж, и до 25% квартир реализуется на финише строительства. Таким образом, к моменту ввода в эксплуатацию обычно распродается 90-95% всех квартир. Остаток (как правило, это большие варианты с более длительными сроками экспозиции) реализуется уже после завершения работ.
Последний год мы наблюдаем рост (практически в полтора раза) активности покупателей именно на старте продаж, что обусловлено развитием разных ипотечных программ.
Зачастую повышение цен напрямую связано с «видимыми» этапами строительства. Как правило, за весь период — от котлована до ввода в эксплуатацию — оно составляет 15%. Покупатели понимают эту логику и обычно не требуют дополнительных разъяснений.
Кроме того, цена может расти, когда активность покупателей выше прогнозируемой. Влияют и сезонные пики покупательского интереса, однако сегодня это происходит реже.
Главный бонус на начальном этапе — минимальная цена сделки за весь период реализации проекта, а также широкий выбор квартир и планировок. К дополнительным стимулирующим акциям застройщики прибегают редко. Как правило, это может быть пул квартир по специальной цене, однако зачастую это лишь рекламный ход.
Отвечая на вопросы о повышенных рисках вложений в «котлован», компании обычно апеллируют к своему успешному опыту, если он есть. И разъясняют гарантии, которые предоставляет покупателям 214-ФЗ. Учитывая новые поправки в законодательство, теперь этих гарантий будет еще больше. Молодые компании, как правило, компенсируют возможные риски более низкой ценой.


Илона Лапинскайте, генеральный директор Docklands development:
«Клиент выигрывает от покупки на начальном этапе до 30% от суммы вложений.
На старте продаж, когда самые низкие цены и привлекательные условия, кажется, что активность на самом пике, но не стоит забывать о сезонности спроса, об экономических факторах и стадии строительства. Мы подвели статистику: 30% сделок — на старте, 50% — в активную фазу и 20% — на финише.
В проекте Docklands на набережной Макарова от начала продаж цены выросли примерно на 45%. Мы считаем это закономерностью благодаря расположению квартала, облицовке фасадов, внутренней отделке апартаментов и холлов, планировкам и пр. По мере роста интереса к проекту и стадии строительства цены поднялись, и это не предел. Любой товар со временем дорожает, такова наша экономика. Недвижимость — не исключение.
Покупать на этапе котлована выгодно всем, кто готов вложиться сейчас. Несомненное преимущество — выбор апартаментов любого метража и планировки, на любом этаже. Для первых покупателей мы предлагаем и гибкую рассрочку платежа.
При приобретении недвижимости риски есть всегда, недобросовестные застройщики могут и на окончательном этапе не ввести дом в эксплуатацию. Покупая на нулевом цикле, необходимо проверять документацию застройщика, узнать, принадлежит ли ему участок, кто его финансирует и прочие важные моменты. 


Марина Мартыненко, руководитель маркетинговой службы строительной компании «Норманн»:
«Сначала приходят те, кто хочет сэкономить и не может позволить себе готовое жилье. Для них хорошими бонусами являются возможность выбрать планировку, этаж, вид из окна. Есть группа покупателей, которые берут жилье для детей, на будущее.
Рост стоимости у нас зависит не только от стадии готовности, но и от спроса, это совершенно понятный рыночный механизм. Мы внимательно следим за активностью покупателей и если видим серьезное увеличение, то повышаем цену. В этом году у нас так подорожали два объекта: ЖК «Морошкино» и «Яркий». Но есть и плановый рост, привязанный к этапам строительства, самый заметный — на завершающей стадии и при переходе объекта на вторичный рынок. Тогда цена увеличивается на 3%.
Если брать объекты, которые мы сдавали в прошлом году, то, например, в ЖК «Три апельсина» со старта студии подорожали на 50%, «единички» — на 43%, «двушки» — на 42%. 


Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
«В жилых комплексах, относящихся к сегменту «масс-маркет», около 30% квартир приобретают на старте продаж, когда цены самые низкие. Еще примерно половина находит хозяев до того, как дом подведен под крышу. Таким образом, ближе к вводу в эксплуатацию остается совсем немного вариантов, и, как правило, они не самые ликвидные: просторные двух- и трехкомнатные квартиры.
Обычно на ранних этапах недвижимость приобретают студенты и молодые семьи, которые хотят совершить сделку по максимально выгодной цене. Довольно много у нас покупают инвесторы. На более поздних этапах, когда стоимость возрастает, появляются дольщики, которые хотят переехать в самое ближайшее время и не готовы долго ждать до ввода дома в эксплуатацию.
За время строительства цены могут увеличиться на 10-30% в зависимости от проекта и характеристик конкретной квартиры. Повышение происходит весьма плавно, как правило, раз в несколько месяцев. При этом застройщик может проводить различные акции, замедляя рост цен на некоторые типы квартир.


Всеволод Глазунов, директор по маркетингу и рекламе компании LEGENDA:
«Сформированный за последние годы стереотип более выгодных цен на старте строительства до сих пор работает в головах покупателей. Однако ситуация на рынке изменилась: большинство девелоперов больше не имеют возможности предложить на старте действительно низкую цену, они и так работают с минимальной рентабельностью.
Пропорция тех, кто покупает на старте и на более поздних сроках, в последнее время однозначно изменилась. Значительно снизилась доля инвесторов, которые ждали самой низкой цены, чтобы позже перепродать квартиру по переуступке.
На старте приходят не только инвесторы, понимающие, что через два года цена их квартиры вырастет вполовину, но и те, кто просто готов ждать, кому интересна покупка в рассрочку и кто хочет иметь максимально широкий выбор.
В LEGENDA нет политики демпинга на старте проекта, даже если есть понимание, что нулевой цикл займет довольно много времени (это нормально для проектов с подземным паркингом или на сложных грунтах). Для нас ориентир — конечная стоимость квартиры в готовом доме, и мы к ней идем по мере повышения строительной готовности, поэтому говорим не о росте цены, а об уменьшении дисконта.  Наши клиенты знают, что ждать снижения цены не стоит: в компании существует стратегия планового повышения цен, в результате которой к окончанию строительства жилье в среднем дорожает на 40%.  
Как правило, в качественных проектах к моменту сдачи дома продано более 90% квартир, соответственно, цены подталкивает и дефицит предложения. Только неликвидные проекты к концу строительства имеют большие остатки, что заставляет застройщиков с помощью маркетинговых инструментов искусственно занижать в них цены.

Жилые комплексы, выведенные в продажу с мая 2017 года

Внимание! Перед размещением комментариев ознакомьтесь с нашими правилами!
comments powered by HyperComments
Читайте также