25 мая 2018 время: 00:33
курс $61.41 €72.01
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Наша задача до 1 октября – это новый национальный проект. Если мы 80 млн кв.м в год строили, а надо 120 млн – это целый рывок, революция…»
Виталий Мутко
вице-премьер Правительства РФ
  • Понедельник, 15 января 2018

Рынок на предматчевой разминке

Для рынка коммерческой недвижимости Петербурга 2017 год стал невероятно успешным: заметно увеличился объем инвестиционных сделок — в разы по сравнению с прошлыми годами, уровень вакантных площадей во всех сегментах снизился, арендные ставки подросли. Но есть и ложка дегтя — крайне низкий показатель девелоперской активности. 

 О том, что ждет рынок в футбольном 2018-м, рассуждали участники специальной секции в рамках X конференции профессионалов рынка недвижимости, организованной нашим издательским центром. Партнером дискуссии выступила ГК «БестЪ».

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International SPb:

– По итогам 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга составляют чуть больше $1 млрд, за 11 месяцев была достигнута цифра $984 млн. Это самый высокий показатель за три года. Классических инвестиционных сделок уже закрыто на $422 млн, ожидаем, что этот показатель приблизится к $500 млн. Например, у Colliers сейчас в работе пять сделок в активной стадии: три инвестиционные и две земельные (одна с участком под торговлю, другая — под жилье). Это большой объем, но они, очевидно, переходят уже на 2018 год. В 2017-м нам удалось продать три действующих объекта Raven Russia, одну площадку под девелопмент компании EKE Group и была еще одна конфиденциальная сделка.

 

Евгения Ивановамодератор, редактор «НП»:

– Случайно не по «Стокманну»?

 

 

Андрей Косарев:

– Нет, «Стокманн» еще не продан, и этот объект мы не комментируем даже в узком кругу.
В плане инвестиций это лучший год за длительный период, мы видим, что иностранные инвесторы вернулись. Сделки owner-occupied заключены на $180 млн за 11 месяцев, это почти в три раза больше, чем в прошлом году. «Под себя» было отличное время покупать, клиенты активизировались, на рынке предоставлялись очень хорошие возможности. Так, General Satellite приобрел два объекта — на Московском проспекте у Fort Group и на Большой Морской улице. Я считаю, компания приняла отличное решение. Буквально через два-три года активы будут стоить гораздо дороже.
2017 год был лучшей точкой для входа в качественные активы — как для собственного использования, так и для инвестиций. В 2016-м было еще рано и рискованно, финансирование дорогое, в 2018-м цены будут выше, а качественных объектов — меньше. Альфа-банк, например, не будет ставить перед собой задачу избавиться от двух офисных центров, потому что их у него в портфеле уже не осталось. (В рамках санации Балтийского банка Jensen Group купила бизнес-центр «Аэроплаза», а сеть «Сенатор» приобрела бизнес-центр «Северная столица». — «НП».)
Отдельно хотелось бы сказать про ритейл. Мы видим полное отсутствие девелопмента новых объектов. Единственный проект — МЕГА. ТРК «Голливуд» по-прежнему заявлен, но комментировать какие-либо сроки по нему сложно, хотя потенциал у него потрясающий. На этом фоне девелопмент переходит в редевелопмент старых объектов, коих в Петербурге немало.

 

Борис Мошенский, генеральный директор УК Maris в ассоциации с CBRE:

– Офисного девелопмента сейчас тоже крайне мало. Почему так происходит? Математика, к сожалению, не складывается. Названные сделки проходили по ставкам капитализации, которых вы никогда не достигнете, если по-строите объект сегодня.

 

Андрей Косарев:

– Достигнете, но не окупите. То есть построите дороже, чем продадите.

 

 

 

Борис Мошенский:

– Да. Поэтому и есть опасения у основных девелоперов, которые строили спекулятивные офисы с тем, чтобы выходить из них. Они сейчас осторожничают, потому что выход из этих проектов не дает желательной окупаемости. Это не позволяют ни предлагаемые ставки капитализации, ни арендные потоки.

 

Андрей Косарев:

– Фактически девелопмент в офисном сегменте стал экономически невыгодным, но аппетиты никуда не делись, и мы все видим, что, например, «Сенатор» с удовольствием покупает активы.

 

Борис Мошенский:

– «Сенатор» — компания, которая дает чуть больше, чем все остальные. Могу сказать, что 95% структур, которые готовы сейчас покупать доходную недвижимость, просят что-нибудь «погаже» — что-то с проблемами, что можно небольшими усилиями привести в лучший вид.

 

Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге:

– Если посмотреть не только на Петербург, то примеры показывают, что офисный рынок все равно остается популярным у инвесторов. В этом году мы закрыли одну из крупнейших сделок на рынке офисной недвижимости: Fosun Group вместе с Аvica Management Company купили МФК на Воздвиженке в Москве, большую часть которого составляют офисы. Это качественное здание, здесь нет никаких проблем. Не так все печально выглядит, не только проблемные активы покупают.

 

Борис Мошенский:

– В Москве люди согласны на десятилетнюю окупаемость, но в Питере хотят окупаемость в семь-восемь лет.
И если говорить про продавцов в данном конкретном случае, то у них была установка продать.

 

Андрей Косарев:

– Не вспомнить объекты, которые продавались без push-фактора.

 

 

 

Борис Мошенский:

– «Галерея», мне кажется. «Стокманн» ждем.

 

 

 

Андрей Косарев:

– Там тоже push-фактор. Концерну Stockmann надо выйти из России — они уже вышли из ритейла, стоит задача выйти из недвижимости. Если push-фактора нет, то цена не дает семь-восемь лет окупаемости или капрейта 12–13–14%, как хотят покупатели. Скорее всего, это будет 7 или 8%.

 

Андрей Амосов:

– Инвестиционный рынок в 2017-м выглядел интереснее, чем в 2015-м и 2016-м. По сравнению с ними общий российский рынок вырос примерно в 2,5 раза. В этом году мы ожидаем совокупный объем инвестиций в РФ порядка $4,5 млрд. Как и прежде, 80% — это российские инвесторы, 20% — зарубежные.
То, что не происходило после крымских событий, наконец, случилось. Появились приличные инвестфонды, компании, которые заинтересованы в российской недвижимости и готовы вкладывать сюда деньги. Если посмотреть на иностранные инвестиции, то они по сравнению с тремя кварталами 2016-го выросли аж в четыре раза. Это хороший знак.
Традиционно 80% занимает московский рынок. Объясняется это просто: офисный сток в Москве — 18 млн кв.м, у нас — 3 млн, т. е. разница в шесть раз. Но смотрят и на Питер, потому что в Москве огромная вакансия: в офисах А-класса —14,5–15%, в Питере меньше 5%. Инвесторам это интереснее: меньше вакансия, выше арендная ставка.

 

Евгения Иванова:

– Давайте рассмотрим ситуацию по сегментам. Что с офисами? Поместится ли весь Газпром в своей башне?

 

 

Борис Мошенский:

– Непосредственно в саму башню поедут административные структуры двух подразделений: ПАО «Газпром» и ПАО «Газпром-нефть». Все планировки готовы, все рассажены, известно, какие площади освободятся. И площади, с которых эти подразделения съедут, уже расписаны под собственные же структуры Газпрома, которые там сидят, но почти друг у друга на головах. В расчетах не всегда учитывается, что не все газпромовские компании уже переехали в Петербург, речь идет о требуемых площадях в 20 000–30 000 кв.м за раз, таких зданий в городе нет. Внутренний спрос холдинга просчитать невозможно, они этой информацией не делятся. Так что я бы не стал драматизировать события, связанные с вводом в эксплуатацию 130 000 кв.м в башне. Надо смотреть вперед: мало того, что сюда переехали не все, дальше пойдут подрядчики. На офисном рынке в 2017-м введено около 100 000 кв.м, в 2018-м будет еще меньше. Вакансия сокращается, по сути брокерам скоро будет нечего сдавать.

 

Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» :

– По данным Росстата, оборот розничной торговли за 9 месяцев 2017 года составил в РФ 21,6 трлн рублей, за весь 2016-й — 28,3 трлн рублей. Рынок начал восстанавливаться. Мы отметили рост продаж примерно на 7% автомобилей и товаров сопутствующего спроса, наблюдаем увеличение продаж товаров длительного спроса потребления, но, скорее всего, это объясняется доступностью кредитов, нежели ростом доходов населения.
Ухудшение ситуации в ритейле повлияло на девелопмент, в целом по России наблюдается отрицательная динамика ввода торговых объектов. Мы предполагаем, что она сохранится еще полтора-два года, поскольку рынок недвижимости инертен.
Мы проанализировали 140 торговых комплексов Петербурга с точки зрения реконцепции. Ее провели 23% объектов, 77% работают в исходном формате.

 

Евгения Иванова:

– И многим из этих 77% вы бы ее посоветовали?

 

 

 

Станислав Ступников:

– Минимум 30% ТЦ требуют реконцепции. В основном это торговые центры, которые до 2005 года вводил холдинг «Адамант».
Я бы еще хотел выделить креативный сегмент, он стал зарождаться четыре-пять лет назад. Это грандиозные проекты: «Севкабель» на Васильевском острове, ArtPlay. Есть и более локальные — «Голицын Лофт» на Фонтанке, «Третий кластер» и пр. Доля рынка у них пусть пока небольшая, но сектор активно развивается.

 

Евгения Иванова:

– «Бенуа 1890» — тоже креативный проект.

 

 

 

Станислав Ступников:

– Мы отошли от позиционирования нашего объекта как креативного. Это школа и ресторан — глобального креатива в этом нет, это общественное пространство. Но проект очень успешный, он превзошел наши ожидания. Школу мы открыли 1 сентября, ресторан — в 2016-м. Есть еще башня. Она в свое время досталась некоему физлицу, спекулянту, который мечтал продать нам ее за безумные деньги. Но объект находится под охраной КГИОП, ограничения жесткие, поэтому ему пришлось «сдаться» и договориться с нами. Здесь мы планируем открыть детскую площадку.

 

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg:

– Прозвучало, что инвесторы ожидают капрейт 12–13%, рассматривают 8% и сходятся на 10%. Как раз складской и производственный сегменты позволяют обеспечить такой показатель. «Индустриалка» — единственный рынок, который может сходу предложить доходность в 10–11%.
В 2017 году было открыто порядка 50 производств, на 2018-й такая же тенденция. Впервые, наверное, за пять лет производственные компании составили конкуренцию по запросам компаниям из сферы ритейла и дистрибьюторам. Это говорит о том, что в городе большой потенциал для расцвета индустриального сегмента. Эти компании заходят, как правило, без помпы и фанфар, но это серьезные игроки, которые делают экономику.

 

Борис Мошенский:

– С производствами — разнонаправленные движения. Есть крупные компании, у которых все не очень здорово с 2014-го, но есть определенный пласт, который показывает рост в 30% в год. Например, Петербург всегда считался колыбелью IT-специалистов.

 

Михаил Тюнин:

– Да, и надо понимать, что IT — это не только офисы, им нужны серьезные производственные мощности. Где же, как говорится, майнить криптовалюту, как не на индустриальных площадях.

 

Евгения Иванова:

– А есть уже такие сделки?

 

 

 

Михаил Тюнин:

– Пока нет, но есть запросы, с которыми мы работаем. Тема действительно актуальная. По динамике заявок на землю или помещения в индустриальных парках это вторые после станкостроения компании. Им требуется серьезное энергопотребление — 3–5 МВт.
На текущий момент вакансия в складах класса А составляет порядка 7%, т. е. свободно около 250 000 кв.м. Не наблюдается ажиотажа среди девелоперов спекулятивных объектов, предназначенных для сдачи в аренду, потому что строить их, как уже сказали, дорого. Но несколько компаний выходит с такими проектами. Да, их немного, это порядка 100 000 в год, при том что нормальное поглощение для Петербурга — 200 000 кв.м.
Девелоперов будет много меньше, чем раньше, это признак нормального сформировавшегося рынка. И глобальных проектов на 100 000–200 000 «квадратов», наверное, никто затевать не будет, потому что это бессмысленно. Нормальный формат — терминалы по 20 000–30 000 кв.м, которые легко заполняются, максимум — до 50 000 «квадратов».

 

Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Санкт-Петербург» :

– 2017 год для нас один из лучших с 2007-го. Мы подписали контракты в индустриальном парке на территорию порядка 14 га, могут случиться еще одна-две сделки. Такого не было никогда. И мы наконец-то продали офисный центр на Барочной. Больше инвестировать в офисы не будем.
Если анализировать структуру заявок по площадям, из всех инвесторов у нас 30% — финские, есть крупные немецкие. Но по числу запросов лидируют небольшие российские торгово-производственные компании, у которых бизнес в этой турбулентности растет. Они, правда, покупают понемногу, но за счет них мы и получили результат (исключение — крупная сделка по приобретению 6 га для Tikkurila).
В 2018-м, думаю, такого успеха мы не повторим. Из 100 га, которые у нас были, остаются еще 28 га — года два-три будем работать с ними.
Отложенный спрос, который накопился с 2009 года, уже реализован. Все, кто хотел что-то сделать, уже воплотили свои планы. Будут новые инвесторы, но не так много.

 

Евгения Иванова:

– Поможет ли рынку в 2018 году предстоящий Чемпионат мира по футболу?

 

 

 

Андрей Амосов:

– Мы ждем примерно такую же цифру по объему инвестиций, роста в два-три раза не будет. Впрочем, Олимпиада 2014 года показала, что масштабные спортивные события подогревают интерес инвесторов к городу, поэтому мы рассчитываем на положительный тренд.

 

Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– Потенциал нашего города огромен. Если будет расти бренд Петербурга, то придут и инвестиции, а то, что он будет расти, сомневаться не приходится. Не мытьем, так катаньем. Все, что происходит сейчас, началось с петровских времен, когда здесь был только поселок на Охте. Сейчас новая тенденция. Вы думаете, газпромовские люди хотят переезжать? Нет, их заставляют.
Единственная страна, которая получила большой экономический эффект от Чемпионата мира, — Германия, но она подошла к этому вопросу по-немецки тщательно. В итоге заработали очень много денег, и если мы заработаем хотя бы половину…
Но, дамы и господа, не надо забывать, что не квадратные метры и ставки делают человека счастливым.  

 

Читать также:

Итоги 2017 года на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, прогнозы на 2018 год

 

 

Внимание! Перед размещением комментариев ознакомьтесь с нашими правилами!
comments powered by HyperComments
Читайте также