26 апреля 2018 время: 20:02
курс $61.75 €75.33
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
"Если Роскомнадзор продолжит действовать в том же духе, IT-кластеры не только в Петербурге не появятся, они и в Москве исчезнут..."
Роман Евстратов
сооснователь и исполнительный директор компании PropTech Russia
  • Воскресенье, 04 февраля 2018

Слишком много квартир?

В Петербурге результат прошлого года — более 3,5 млн кв.м жилья, сданного в эксплуатацию. Для сравнения: в 2014-м строители обеспечили 3,26 млн кв.м, в 2015-м — чуть более 3 млн кв.м, в 2016-м — 3,1 млн кв.м.

Ленобласть стала чемпионом России 2017 года по вводу жилья на душу населения. В регионе завершили 2,64 млн кв.м, или 1,47 кв.м на каждого жителя.
При этом граждане приобрели на первичном рынке заметно меньше квартир, чем построили девелоперы. Например, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в IV квартале 2017-го компании вывели в продажу 1,33 млн кв.м жилья в новых проектах, общий объем предложения составил 5,4 млн кв.м. А объем спроса, то есть фактический объем сделок, — только 1,26 млн кв.м. То есть кризис перепроизводства уже стоит рассматривать как реальную угрозу, с возможными последствиями в виде банкротства застройщиков.
При этом девелоперы стараются получить как можно больше новых разрешений. Все дело в поправках в 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 июля 2018 года и серьезно усложнят работу застройщиков, а также ужесточат контроль над ними. Чтобы не попасть под новые требования закона, компании стремятся запастись разрешительными бумагами. Но долго держать эти проекты «под парами» сложно, их все же придется выводить на рынок, что может увеличить и без того приличную разницу между предложением и реальным спросом.
Что касается цен, то, по оценкам разных экспертов, за 2017 год они практически не изменились — рост составил всего 1–3%. А типовые новостройки в спальных районах под конец года даже подешевели. Если в третьем квартале средняя стоимость составляла 99 270 рублей за 1 кв.м, то в четвертом, скорее всего, благодаря новогодним распродажам она уменьшилась до 96 040 рублей.
Вот мы и спросили наших ньюсмейкеров, как эти итоги оценивать потребителю: это позитивные или негативные новости? После пика начнется спад или планомерное развитие рынка? Стоит ли опасаться банкротства застройщиков? Будут снижаться цены из-за перепроизводства, или дешевая ипотека приведет к застройщикам новых покупателей?

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора ООО «Лиговский канал»:
– При любой непонятной ситуации, негативной или позитивной, сначала мы делаем выводы, основываясь на эмоциях. Изменения в законодатель­стве ожидаемо восприняли негативно. Прошло время, мы тщательно оценили ситуацию и готовимся к переменам. Можно получить разрешение на все, что планировали развивать в ближайшие годы. Можно, наоборот, подождать, пока все устаканится. Каждая компания выбирает свой сценарий, а правильный он или нет, покажет время. В чем я точно уверен, так это в том, что перепроизводство налицо и банкрот­ства возможны — это уже происходит. 
Цены расти будут, только если позволит рынок, а он диктует новые правила: теперь не покупатель идет к застройщику, а застройщик должен идти к покупателю. Выиграют компании, которые уже сформировали новую управленческую и финансовую структуры, по-новому взглянули на качество своих проектов. Те, кто не смог переориентироваться, уйдут с рынка.
Планы у нас изменились кардинально. Мы активно строим комплекс «Новое Горелово», вносим корректировки, которые поднимут проект на более высокий уровень. Расконсервируем другие участки и приступаем к разработке и утверждению градостроительной документации. Эти процессы растянуты во времени, зато есть возможность все обдумать.

Юрий ДОБРОВОЛЬСКИЙ, заместитель руководителя Петербургского городского филиала Мосгосэкспертизы:
– Превышение предложения над спросом для потребителя — позитивная новость. Но дальнейший рост рынка вызывает со­мнения. Можно предположить, что текущий всплеск продаж обусловлен психологическими факторами: потребители опасаются, что цены повысятся при отмене «долевки». Но перепроизводство — всегда предвестник кризиса и последующих банкротств.
Новые проекты, конечно, будут. Много разрешений получено «в стол». Связано это не только с 214-ФЗ, но и с частыми изменениями в градостроительном законодательстве. Застройщики опасаются, что в будущем не смогут построить объекты с задуманными технико-экономическими параметрами, и получают разрешения на перспективу.

Светлана ДЕНИСОВА, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Рынок остается рынком покупателя из-за большого объема предложения. Цены стагнируют либо растут очень скромно: за 2017 год рост составил от 1,5 до 3%. Примерно такая же динамика сохранится и в 2018-м. Негативные новости об отмене «долевки» могут привести к всплеску спроса. Тогда и цены вырастут, поскольку на протяжении нескольких лет застройщик вынужден был их сдерживать, хотя себестоимость увеличилась, норма рентабельности снизилась. Поддержит цены и дешевеющая ипотека: все новые группы заемщиков могут позволить себе кредит.
Конечно, компании стремятся получить разрешения до июля 2018-го, обеспечивают задел для работы в рамках более-менее приемлемого законодательного регулирования. Разумеется, эти проекты будут выводиться постепенно.

Марина СТОРОЖЕВА, руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика проекта VALO:
– Рекордный показатель продаж обусловлен существенным снижением ставок по ипотеке, стабилизацией экономики и курса рубля. Кроме того, определенный всплеск обусловлен ужесточением 214-ФЗ и дальнейшим отказом от ДДУ.
Тот факт, что по итогам 2017 года Петербург опередил Москву по числу заключенных ДДУ, обусловлен переключением интереса региональных покупателей с «перегретого» московского рынка на петербургский.
Большое количество новых разрешений на строительство будет сглаживать ценовую политику в период перехода к новым реалиям и позволит постепенно отработать новые механизмы привлечения денег.
Застройщики создают запас, а значит, на рынке в ближайшей перспективе останется большое предложение, что всегда хорошо для покупателей.

Александр ОРТ, президент Группы компаний «ННЭ»:
– Организации экспертизы проект­ной документации напрямую зависят от деятельности строительных компаний. Мы в 2017 году рассмотрели много проектов. Многие уже получили разрешения на строительство. Перспектива появления новых масштабных комплексов в ближайшие полгода выглядит, на наш взгляд, весьма неопределенно.

Сергей ТЕРЕНТЬЕВ, директор департамента недвижимости Группы «ЦДС»:
– Пик спроса и предложения мы увидим в среднесрочной перспективе, от полугода до полутора лет. Тогда покупатели поймут, что рынок трансформируется, что с изменением законов застройщики вынуждены работать в более жестких условиях и в 90% случаев прибегать к банковскому финансированию, что повлечет увеличение стоимости. Так что сейчас только начало роста спроса.
Не скажу, что есть глобальное перепроизводство. Существуют проекты, которые грамотные застройщики пока не выводят на рынок, понимая, что он не готов «переварить» такой объем. Тем не менее новые объекты продолжают поступать в продажу. У ЦДС сейчас есть довольно большой пакет объектов с разрешениями на строительство, и мы планируем выводить их, как только решим, что они актуальны для рынка.

Ольга ЗАХАРОВА, директор по продажам и продвижению «СПб Реновации»:
– Положительная динамика рынка — признак высокой активности его игроков, ведущих серьезную конкурентную борьбу. Для покупателя здесь одни только преимущества: растет выбор, застройщики предлагают лояльные цены и условия. Но в развитии рынка закономерно чередуются различные фазы (подъем, стабилизация и т.д.). Очевидно, что рынок жилья (как и любой другой) не может ставить рекорды каждый год.
В обозримой перспективе правильнее говорить не о росте цен, а о дифференциации предложения: наиболее востребованы комплексы в городской черте, в окружении обжитых кварталов, с эргономичными планировками и отделкой. Именно эти проекты показывают уверенную динамику цен.

Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Действительно, с точки зрения ввода прошедший год был рекордным, да и в новых проектах, вышедших на рынок, недостатка нет. А вот спрос не поспевает, ведь реальные доходы населения в последние годы почти не растут. Девелоперам приходится работать с минимальной маржой и выдерживать серьезную конкуренцию. Цены снижать фактически некуда, иначе придется продавать дешевле себестоимости. Это опасная история, особенно учитывая, как меняется 214-ФЗ, ужесточается финансовый контроль государства и банков над деятельностью девелоперов. Правила игры меняются чаще, чем хотелось бы, что не способствует долгосрочному экономическому планированию. Мне представляется вероятным сценарий, при котором с рынка уйдет несколько компаний, в первую очередь финансово неу­стойчивых. Это может привести к некоторому сокращению предложения и росту цен. Хотя вряд ли это случится в 2018 году: многие девелоперы получили разрешения, чтобы начать строительство по старым правилам.
В этом году мы планируем дать старт трем новым проектам, в том числе и в центральной части Петербурга. В продажу выведем около 80 000 кв.м жилья. Три проекта планируем завершить: дом «Петровская ривьера» на Петровском острове, а также жилые комплексы в Невском районе — «Дом на набережной» и вторую очередь Green City (два жилых корпуса и школу).

Аркадий СКОРОВ, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– У нас тоже есть запас участков с разрешениями на строительство, примерно на полмиллиона «квадратов». Но запускать новые проекты пока не планируем: надо посмотреть, как будут работать новые требования к застройщикам, как сложится практика. Пока понятно одно: так, как написано, закон работать не будет. Как сказал классик, строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения. С обязательным страхованием было то же самое, и совсем недавно. Хотя для меня это загадка: вот зачем нужно писать законы, которые все равно невозможно исполнить?
На ближайшие два-три года девелоперам хватит старых запасов, объем предложения накоплен значительный, это будет сдерживать цены. А затем начнется сжатие рынка: жилья будут строить меньше, и оно будет дороже.

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие»:
– Покупателю сегодня сложно оценивать рынок. С одной стороны, сложилось впечатление, что система долевого участия неустойчива. Хотя большинство обманутых дольщиков породил не 214-ФЗ, а всевозможные альтернативные схемы. С другой — планируемое включение в алгоритм банков, нер­возные настроения застройщиков подсказывают, что рынок переживает некую трансформацию. К чему она приведет, сегодня не рискнут предсказать даже лучшие эксперты.
В перспективе ожидать снижения цен не стоит. Аналитики полагают, что не менее трети компаний не смогут выполнить новые требования и вынуждены будут покинуть рынок уже в ближайшие годы. 
А при введении ограничений на привлечение средств дольщиков стоимость жилья вырастет как минимум на ставку проектного финансирования — 10–15%.
Фактически рынок подталкивают к переходу на продажу готового жилья. Это приведет к значительному сокращению объемов, и тогда ни о каком перепроизводстве мы уже говорить не будем.
Наша компания в союзе с корпорацией «Мегалит» в этом году выводит на рынок проект жилого комплекса «Дом на Львовской». 

Виталий ВИНОГРАДОВ, директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп»:
– Ипотека становится доступнее, и Петербург с Ленобластью смогут справиться с объемом построенного жилья. Рост цен на квартиры продолжится. До середины года динамика, скорее всего, сохранится на уровне 2017-го, а со второго полугодия интенсивность роста увеличится.
Наш новый проект — это миллионник «Аэросити» в Шушарах. В 2018 году мы уже ввели в эксплуатацию один дом — ЖК «Медалист» в Калининском районе, к сдаче готовим сразу несколько жилых комплексов: «Капитан Немо» в Василеостровском районе, «Босфор» в Шушарах, «Девятый вал» и «Три кита» в Мурино. Также в этом году планируем завершить строительство ЖК «Территория» и Vitamin в Мурино, «Сириус B» в Московском районе.

Вячеслав ЗАРЕНКОВ, генеральный директор Группы «Эталон»:
– Высокий спрос — это не плохо, не хорошо, это данность, обусловленная реальностью. На рынке на самом деле не так много качественных проектов, поэтому никакого «пузыря» мы не видим. Спрос вырос, во-первых, из-за существенного снижения ведущими банками ипотечных ставок. Кроме того, уменьшается доходность банковских депозитов, и люди начинают активно инвестировать в недвижимость. Также покупатели стремились приобрести квартиры до повышения цен, связанного с грядущей отменой 214-ФЗ. Ну и, наконец, произошло перераспределение спроса: весь год мы наблюдали отток спроса из Ленобласти в город.
Поэтому прогноз оптимистичный. Что бы кто ни говорил о затоваривании рынка, но качественные проекты в привлекательных районах, рядом с метро и крупными магистралями всегда интересны.

Дмитрий СМИРНОВ, председатель совета директоров «Полис Групп»:
– Результаты по году действительно хорошие. Наша компания не только ввела большой объем жилья (почти 227 000 кв.м), но и представила сразу три новых объекта: ЖК «Полис на Комендантском» в Приморском районе, «Полис на Неве» на Октябрьской набережной и «ПаркЛэнд» в Кудрово. Готовим к сдаче дома в ЖК «Вернисаж» в Кудрово и во второй очереди ЖК «Краски лета» в Мурино. Планируем к запуску несколько проектов, подбираем локации.
Итоги года говорят об умении девелоперов подстроиться под меняющиеся условия и работать на потребителя. Если рассматривать только рыночные факторы, то ситуация в 2018 году будет аналогична ситуации 2017-го, когда цены стабилизировались и менялись плавно, без резких скачков. С одной стороны, рост цен неизбежен из-за увеличения себе­стоимости и возрастающей нагрузки по созданию социальной инфраструктуры. 
С другой — его сдерживает снижение доходов граждан. Все более доступная ипотека выравнивает картину.

Елена ГРОМОВА, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park:
– Рекордные результаты говорят о том, что рынок готовится к новым реалиям. Поправки в 214-ФЗ и отмена «долевки» могут увеличить цены на 10-15%. Не думаю, что в скором времени мы увидим волну банкротств, но очевидно, что с рынка должны уйти слабые игроки. Сильные будут вести себя осторожнее, тщательнее просчитывать проекты. Не исключаю даже отказ от сложных проектов в пользу более простых и предсказуемых. Скорее всего, застройщики не станут откладывать запуск проектов в долгий ящик.
Что касается наших строек, то ГК «Кортрос» планирует в июне ввести в эксплуатацию комплекс Royal Park. Мы также рассматриваем несколько районов под застройку жильем класса «комфорт плюс» и «элит», ведем переговоры с собственниками участков.

Екатерина ЗАПОРОЖЧЕНКО, коммерческий директор Docklands development:
– Самая важная и заметная особенность рынка за последние годы — масштабный рост новостроек на границе с городом. Они наводнили рынок большим количеством жилья, цены на которое фактически не менялись последние три года.
Рекорд по сделкам случился в первую очередь благодаря низкой ипотечной ставке. Этот фактор останется одним из важных катализаторов роста продаж. Пик это или некая пограничная черта — зависит от итоговых формулировок 214-ФЗ. 
Перспектива отмены «долевки» стала причиной анонсов большого числа новых объектов. Застройщики будут вынуждены закладывать в стоимость расходы на обслуживание кредитов, цены могут вырасти на 25–30%. За последние три-четыре года мы наблюдали повышение стоимости продуктов и услуг, тарифов и транспорта. Недвижимость только теряла в цене, но отмена «долевки» изменит этот тренд.
Компания Docklands development ввела в эксплуатацию первую очередь лофт-квартала Docklands. Осенью приступили к строительству второй — еще четыре здания. В этом году планируем завершить малоэтажный клубный дом на Васильевском острове — Loft Na Srednem.

Константин МАТЫЦЫН, коммерческий директор ООО «Гранд-Строй»:
– Рост числа комплексов позволит покупателям выбирать. А в условиях жесткой конкуренции девелоперы вынуждены предлагать и более выгодные цены, и более развитую инфраструктуру. Полагаю, эта тенденция продержится еще три-четыре года.
Наверняка какая-то часть разрешений получена впрок. Однако теперь власти Ленобласти будут бдительнее следить, чтобы проекты были реализованы в полной мере. И не все застройщики смогут выдержать новые условия. 
В 2018-м мы введем в эксплуатацию две очереди ЖК Yolkki Village: трехэтажную, состоящую из четырех корпусов, и восьмиэтажный дом. О новых проектах вы скоро услышите.

Петр ВОЙЧИНСКИЙ, генеральный директор АН «МК Элит»:
– Спада в ближайшие пару лет ждать не стоит. Вывод многих проектов связан с запуском новых правил игры на рынке. Массовых банкротств не ожидаем: крупные застройщики с удовольствием подхватят участки более мелких задолго до банкротства. Уже сейчас все активно ищут и покупают землю, причем не только впрок, но и чтобы вывести на рынок. 
Корректировки цен по плохо реализуемым объектам очень вероятны, но средняя цена рынка нивелируется за счет востребованных жилых комплексов.

Илья АНДРЕЕВ, управляющий партнер Zenith Property Management:
– Положительные результаты характеризуют не столько 2017-й, 
а скорее, 2012–2014 годы, когда эти объекты проектировались и начиналось их строительство.
Как будет себя вести рынок дальше, никто не знает, поскольку это в значительной степени определяется политическими факторами. Несомненно, это пик, такого ввода и таких продаж, наверное, уже не будет.
Сложности у застройщиков могут возникнуть из-за низкой покупательской способности, которая падает быстрее, чем ипотечные ставки. Некоторым малым девелоперам банкротства не избежать, просто потому, что они зависят от поступления средств с рынка.
Цены снижаться, конечно, не будут: некуда. Сегодня они и так на грани рентабельности — маржа, наверное, самая низкая за последние 20 лет. 

Вячеслав ЛЕБЕДЕВ, директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк»:
– Мощным стимулом для спроса в 2017-м стали низкие ставки на жилищные кредиты. В результате за 11 месяцев на северо-западе банк выдал свыше 67 000 таких кредитов на 124,6 млрд рублей — на 46% больше, чем за аналогичный период 2016-го.
Существенно изменился уровень сервиса — уже никого не удивишь покупкой квартиры онлайн на сайте «ДомКлик». Сервис позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита, не посещая офиса банка, а приехав туда только на сделку. Наши клиенты удаленно регистрировали купленное жилье — 40% от числа всех сделок оформлены онлайн.
На Петербург сегодня приходится 53% всего ипотечного портфеля Северо-Западного банка. Здесь выдано 33 000 кредитов на сумму 75,6 млрд рублей — плюс 57% по сравнению с прошлым годом.
На строящееся жилье в 2017-м приходилось 45% всех ипотечных кредитов, но в Петербурге эта цифра существенно выше — 57%. Возможно, сыграло роль большое количество предложений и партнерских программ от наших партнеров-застройщиков.

Олег ПАШИН, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:
– Безусловно, для потребителя позитивная новость, что на рынке есть хороший выбор. Кроме того, цены в 2018 году будут расти в пределах официальной небольшой инфляции. А ипотека с низкими ставками помогает сделать жилье более доступным. Изменения в 214-ФЗ скажутся на рынке не в следующем году, а позднее. В более отдаленной перспективе объем предложения уменьшится, продолжится рост себестоимости, и цены пойдут вверх. Далеко не все перспективные проекты будут выведены на рынок одномоментно, так что я не предполагаю ни перепроизводства, ни увеличения числа банкротств.
Наша компания планирует вывести на рынок несколько новых проектов в Выборгском и Невском районах, а также небольшой объект бизнес-класса в Кронштадте. Завершится строитель­ство крупного проекта комфорт-класса «Семь столиц» в Кудрово. Предполагаем, что в этом году показатель ввода окажется на уровне 2017-го.

 

 

 

Читайте также