27 апреля 2018 время: 11:03
курс $62.60 €76.18
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Если Роскомнадзор продолжит действовать в том же духе, IT-кластеры не только в Петербурге не появятся, они и в Москве исчезнут...»
Роман Евстратов
сооснователь и исполнительный директор компании PropTech Russia
  • Воскресенье, 15 апреля 2018

Северо-Запад озадачен «долевкой»

На этой неделе в Петербурге пройдет VI Съезд строителей Северо-Запада России. Его инициатором выступает полномочный представитель президента РФ Александр Беглов, а организатором — СРО А «Объединение строителей СПб». Среди докладчиков — и чиновники, и застройщики. Говорить будут об итогах, проблемах и путях решения. Мы решили заранее спросить представителей региональных властей и строителей о том, насколько успешным, по их мнению, был прошлый год, что ждет отрасль в ближайшем будущем и что стоило бы обсудить на съезде.


Михаил Яковлев, министр строительства и архитектуры Архангельской области:

- Среди регионов Северо-Западного федерального округа Архангельская область по итогам 2017 года заняла пятое место по вводу жилья. За счет всех источников финансирования построено 6014 квартир общей площадью 394 870 кв.м — на 15,3% больше, чем в 2016-м. Доля жилья, возведенного гражданами за счет собственных и заемных средств, составила 34,3% от общего ввода (объем ИЖС — 130 982 кв.м).
В прошлом году в региональное законодательство внесли важные изменения. К масштабным инвестпроектам отнесено и завершение «проблемных» домов. Если проект соответствует определенным критериям, инвестор может получить участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без торгов. Таким образом, появилась реальная возможность помочь обманутым дольщикам и завершить многие долгострои.
Сегодня в Поморье 10 проблемных объектов, в реестре пострадавших — 184 человека. В рамках нового законодательства реализуются четыре инвестиционных проекта, которые позволят восстановить права 77 граждан: два объекта достроят в 2018-м и 2020 годах, еще по двум инвестор выплатил дольщикам компенсации. По остальным шести долгостроям идет работа с потенциальными инвесторами.
Недостаточное предложение участков для строительства — одна из основных проблем, препятствующих развитию отрасли. Отсутствие разработанной в полном объеме и утвержденной документации по планировке территорий, отсут-ствие Генпланов и ПЗЗ в некоторых муниципальных образованиях не позволяют формировать в нужном количестве участки и ограничивают возможности инвесторов. Несоответствие темпов развития коммунальной инфраструктуры, неудовлетворительное состояние либо полное ее отсутствие создают сложности с технологическим присоединением и определяют высокую стоимость строительства.
По мнению застройщиков региона, нововведения 214-ФЗ жестко ограничивают их деятельность. Переход на проектное финансирование сведет к минимуму риск появления обманутых дольщиков, но приведет к монополизации и росту цен на жилье. Безболезненному переходу к проектному финансированию поможет снижение кредитных ставок до уровня, который по-зволит застройщикам заменить средства граждан. Также обозначается необходимость смягчения требований 218-ФЗ.

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:

- В Ленобласти в 2017-м введено 2,62 млн кв.м жилья. Для нас это абсолютный рекорд. Построены 54 000 квартир (1,93 млн кв.м) и объекты ИЖС площадью 690 000 кв.м. Это результаты активности девелоперов, начавших проекты в 2014–2015 годах. Но у нас нет задачи повышать показатели, так как мы уже несколько лет ориентируемся на качество, а не на количество. Поступательный рост ввода жилья идет с 2012-го, когда в регионе ввели около 1 млн кв.м.
Мы предполагаем, что в этом году тоже будет рекорд. С января по март уже сдано 1,191 млн кв.м, из них в многоквартирных домах — 837 000 кв.м, а в объектах ИЖС — 354 000 кв.м. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. План ввода в 2018 году составляет 2,2 млн кв.м, то есть он уже выполнен почти на 53%. В Ленобласти строительство идет на 621 площадке, общая площадь возводимого жилья — 9,03 млн кв.м. Заключено 78 516 договоров участия в долевом строительстве на общую сумму 189,4 млрд рублей.
В реестр пострадавших дольщиков, нуждающихся в поддержке, по област-ному закону № 107-ОЗ включен 1101 гражданин. В реестре недобросовестных застройщиков — 37 компаний. Каждый проблемный дом — уникальная ситуация, какие-то объекты инвесторы достраивают за счет выделения компенсационного участка или предоставления других преференций.
В 2017 году при содействии администрации Ленобласти завершено 39 многоквартирных домов, сроки готовности которых были нарушены. Квартиры получили почти 11 000 граждан. В 2018-м уже введен в эксплуатацию один проблемный многоквартирный дом — ЖК «Олимп».
Мы не видим сложностей у застройщиков в части строительства социальных объектов. Подавляющее большинство компаний участвует в компенсационной налоговой программе «Социальные объекты в обмен на налоги». Такие соглашения подразумевают строительство более 100 объектов, треть из них уже готова или возводится. Мы также помогаем застройщикам получить финансирование в рамках программы «Стимул». В частности, на этот год запланировано выделение около 1 млрд рублей.
Мы ожидаем, что к 1 июля значимые новеллы 214-ФЗ будут изменены. Самое сложное требование — «один объект — одно разрешение». Оно может осложнить реализацию государственных программ, например, по строительству арендного жилья или расселению аварийных домов.

Елена Абраменко, первый заместитель министра строительства и территориального развития Мурманской области:

- В течение последних шести лет в регионе отмечается положительная динамика ввода. С 2012-го по 2017 год сдано 225 650 кв.м общей площади жилья, в том числе — 184 520 кв.м стандартного. Но практически все жилищное строительство ориентировано на социальный заказ и финансируется за счет бюджетов разных уровней, не считая ИЖС. Рынок долевого строительства жилья в Мурманской области не развит, обманутых дольщиков нет. Возводимое за счет федеральной казны жилье предназначено для военнослужащих разных ведомств. Основная часть консолидированного бюджета Мурманской области направлена на создание нового фонда для расселения аварийных домов.
В 2017 году за счет всех источников финансирования введено 58 780 кв.м жилья — 99,2% к уровню 2016-го. Сданы 11 многоквартирных домов (796 квартир, 37 325 кв.м). Доля ИЖС составила 26,3% — 130 домов общей площадью 15 460 кв.м. Для сравнения: в 2016-м построено 59 237 кв.м жилья — 177,5% к уровню 2015-го. План ввода жилья в рамках программы Мурманской области «Обеспечение комфортной среды проживания» на 2018 год составляет 35 000 кв.м.
Одной из приоритетных задач остается расселение аварийного фонда. Уже завершено расселение домов, признанных таковыми до 1 января 2012 года. 
С 2010-го для этого построено 47 домов площадью 68 100 кв.м, в которые переехали 3324 человека. В 2017-м для этих нужд введено восемь домов на 329 квартир 
(14 892 кв.м).
В течение трех лет планируется расселить все дома, признанные аварийными с 1 января 2012-го по 1 января 2014-го. Это 129 многоквартирных домов площадью 29 140 кв.м. Расселение коснется 1351 человека.

Олег Ермолаев, министр строительства, ЖКХ и энергетики Республики Карелия:

- В 2017 году по отношению к 2016-му рост объема строительных работ составил 19%. Возводились крупные объекты: Президентское кадетское училище, Перинатальный центр в Петрозаводске, промышленный парк в поселке Надвоицы, Центр культурного развития в Костомукше, ФОК в Питкяранте, завершилась реконструкция республиканской Национальной библиотеки и канализационных очистных сооружений в Петрозаводске.
С 2010-го по 2016 год объемы жилищного строительства стабильно росли. В 2017-м плановый показатель не был выполнен на 10,32% — ввод составил 202 080 кв.м. В том числе индивидуальные застройщики возвели 52 800 кв.м общей площади домов. Тем не менее показатель 2017-го на 41,7% выше, чем 2010-го.
Основной объем ввода жилья приходится на Петрозаводский городской округ, где завершаются крупные проекты застройки жилого района «Древлянка».
Прогнозный показатель ввода жилья на 2018 год составляет 265 000 кв.м.

Максим Шубарев, председатель совета директоров Setl Group:

- 2017 год был относительно стабильным. Показатель спроса в Петербурге находился возле отметки 4 млн кв.м. Основными факторами, влияющими на покупательскую активность, остаются развитие рынка ипотечного кредитования и стабильный уровень средних цен. За прошлый год они выросли незначительно, на 2–3%. При этом уровень инфляции по Петербургу составил 3,7%, по Ленобласти — 2,7%. В 2018-м мы также ожидаем роста средних цен в пределах официального показателя инфляции. Что касается проблем, они, как всегда, связаны с ужесточением требований к застройщикам. В частности, к определенным последствиям приведут изменения в 214-ФЗ. Они произойдут не в этом году. В более отдаленной перспективе в связи со снижением объема выданных разрешений на строительство следует ждать уменьшения объема предложения. Продолжится, я уверен, и рост себе-стоимости. Соответственно, столь стабильной картины с ценами на жилье, как сейчас, вероятно, уже не будет. Предполагаю, именно этим вопросам будет уделяться много внимания на предстоящем Съезде строителей.

Леонид КУЛАКОВ, председатель Комитета по строительству Петербурга:

- Строительный комплекс Петербурга показывает уверенный рост. 2017 год оказался рекордным по объемам жилищного строительства: введено 3,5 млн кв.м, что выше годового плана на 17%. Это самый большой показатель за новейшую историю Петербурга: всего сдано 1043 жилых объекта на 69 508 квартир.
Ведется постоянная работа с проблемными объектами. По состоянию на январь 2017-го на контроле Комитета по строительству находилось 68 таких домов (20 510 квартир, около 1 млн кв.м). По ним было заключено 12 624 договора долевого участия, в реестр пострадавших граждан включено 2512 человек. За 2017 год при содействии исполнительных органов власти введено рекордное число проблемных объектов: 33 многоквартирных дома на 10 602 квартиры (540 835 кв.м). Сейчас на контроле 39 домов (12 568 квартир, 570 456 кв.м).
Правительство Петербурга делает все, чтобы изменения в 214-ФЗ не стали бременем для застройщиков и не привели к удорожанию жилья. Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса подготовила поправки к действующей редакции 214-ФЗ. Текст законопроекта был обсужден в профессиональном сообществе и получил все необходимые согласования в исполнительных органах власти Петербурга. Проект за подписью губернатора Георгия Полтавченко направлен председателю Совета Федерации Валентине Матвиенко для внесения в Госдуму. Документ, в частности, дает застройщикам возможность работать по нескольким разрешениям, что обеспечит возведение не только домов, но и объектов социальной инфраструктуры. Поправки позволят финансировать проекты с помощью не только целевых кредитов, но и целевых займов от материнских компаний. Они также расширяют перечень финансовых расходных обязательств застройщика и содержат другие важные изменения. Этот документ поддержали профессиональные сообщества Петербурга и других субъектов РФ.

Андрей Агапов, председатель Государственного комитета Псковской области по делам строительства и ЖКХ:

- За 2017 год в регионе введено 202 300 кв.м жилья. Это 32 многоквартирных дома общей площадью 99 800 кв.м и 936 объектов ИЖС общей площадью 102 500 кв. м, что на 14 500 кв.м меньше, чем в 2016-м. В 17 районах области жилье сдавали только индивидуальные застройщики.
Общий ввод жилья в 2017 году по отношению к 2016-му снизился на 25,7%. Однако в области активно идет комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства, возводятся комплексы, обеспеченные социальной и транспортной инфраструктурой. Положительная динамика в 2017-м прослеживалась в восьми районах и в Великих Луках.
Максимальный показатель ввода жилья за последние 20 лет достигнут в 2015 году — 350 500 кв.м. В соответствии с госпрограммой области в 2018-м планируется сдать 245 000 кв.м жилья.
В Псковской области нет проблемных объектов и обманутых дольщиков.
Одна из основных проблем — обеспечение участков магистральными инженерными сетями при увеличении числа новостроек. Результатом стало замедление сдачи домов в эксплуатацию, неиспользование полного потенциала проектов на некоторых участках. На производ-ство строительной продукции негативно влияют и недостаточная инвестиционная активность заказчиков, отсутствие доступного банковского кредита для формирования оборотных фондов.
Значительную часть квартир на первичном рынке граждане приобретают с помощью ипотечного кредитования — объем спроса можно оценить в том числе с помощью числа выданных займов. С 1 января по 1 марта 2018 года оформлено 653 кредита на 1,02 млрд рублей. За тот же период 2017-го — 371 заем на 553 млн. Вместе с тем в связи со сложной экономической ситуацией покупательная способность населения Псковской области снижается.

Максим Федосеев, заместитель председателя правительства Калининградской области, министр строительства и ЖКХ:

- В предыдущие годы область входила в число лидеров среди субъектов РФ по вводу жилья из расчета на одного жителя, а по итогам 2016-го и вовсе была первой в стране. За 2015–2017 годы в Калининградской области сдано в эксплуатацию 3,3 млн кв.м.
В 2017-м завершено строительство 902 400 кв.м жилья. Это 166 многоквартирных домов на 11 409 квартир площадью 624 400 кв.м, а также 1535 объектов ИЖС площадью 277 900 кв.м. В 2018 году планируется ввести 885 000 кв.м жилья.
В Калининградской области 209 застройщиков строят 425 многоквартирных домов (в общей сложности около 2,5 млн кв.м), привлекая деньги граждан. В процессе возникают споры между застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. Для их урегулирования создана рабочая группа по оптимизации процедур получения и выполнения технических условий по технологическому присоединению многоквартирных домов.
Так как подавляющее большинство домов строится с привлечением средств дольщиков — переход к другим схемам (а по сути — к проектному финансированию) неминуемо скажется на рынке. Весьма вероятно, что застройщики, не имеющие оборотных средств и возможности получить кредиты, уйдут с рынка. Не стоит забывать специфику строительной отрасли Калининградской области. По предварительным оценкам, порядка 30 крупных застройщиков строят две трети годового объема ввода жилья. Остальные возводят не более одного дома и прекращают деятельность после его ввода. Вероятнее всего, таких компаний станет намного меньше.
Эти изменения скажутся и на объеме вводимого жилья, и на его стоимости. Рост цен сдерживают большое число нереализованных квартир (свыше 6000), а также низкая платежеспособность населения. При средней стоимости 1 кв.м в 51 000 рублей далеко не каждому потенциальному заемщику одобряют ипотечный кредит. Тем не менее в 2017 году выдано без малого 7400 займов на общую сумму более 12 млрд рублей. Это самый высокий показатель с 2011-го.
Сейчас в «дорожную карту» включены 14 проблемных объектов (чуть более 3% от общего числа строящихся домов). По ним заключено 1070 договоров долевого участия, 307 граждан включены в реестр. В 2017-м введены в эксплуатацию три проблемных дома, на 2018-й запланирована сдача еще двух.

Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

- 2017 год был весьма насыщенным для компании. В Петербурге мы ввели в эксплуатацию более 600 000 кв.м жилья, завершили и начали несколько масштабных проектов.
Волнительным прошлый год был и для всего рынка. Ведь на горизонте — вступление в силу поправок в 214-ФЗ. К сожалению, до конца четкие правила игры пока не объяснены, ситуация уточняется чуть ли не каждый день. Но если все будет так, как было заявлено ранее, то, разумеется, уже во второй половине этого года нас, с одной стороны, ждет рост цен на жилье, а с другой — консолидация рынка, с которого будут исчезать мелкие и малопрофессиональные застройщики. Но такие многоопытные, диверсифицированные и стабильные компании, как «Группа ЛСР», даже в такое будущее смотрят уверенно.
Надо сказать, что крупные города вроде Петербурга или Москвы вполне нормально себя чувствуют в нынешних реалиях. Что же касается отдаленных регионов, то покупательная способность там ниже, поэтому новая квартира — большая роскошь. А сложности сейчас у всех одинаковые вне зависимости от региона — приспособиться к новым условиям работы после поправок в 214-ФЗ.
На повестку стоит вынести тему взаимодействия с городом в реализации крупных проектов. К примеру, мы формируем территорию на Васильевском острове. В нашу задачу помимо создания новых участков входит и строительство крупного жилого квартала. С учетом масштабов нам бы хотелось, чтобы город своевременно приступил к благоустройству, где, безусловно, важен комплексный подход. Также стоило бы затронуть тему развития центра города. Безусловно, его нужно сохранять, но он одновременно нуждается и в развитии. Сейчас же многие здания, которые некогда украшали город, попросту разрушаются. В первую очередь, нам нужно понимание, что мы сохраняем. Для этого было бы уместно создать некий реестр всех исторических объектов и памятников, а также скорректировать существующие нормы и правила отдельно для этой территории.

Александр Вахмистров, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб»:

- 2017-й был успешным для строительной отрасли Петербурга. Опережая показатели предыдущего года на 13%, строители сдали 3,5 млн кв.м жилья, а объемы продаж в черте города составили 2,5 млн кв.м. Также за год зарегистрировано почти 63 000 договоров долевого участия — на 9% больше, чем в 2016-м. Рынок развивался весьма равномерно, без потрясений и громких банкротств.
Не вижу оснований для тревоги и считаю, что в 2018 году отрасль будет развиваться стабильно. Скорее всего, снижение ставок ипотечного кредитования продолжится. Даже изменения в 214-ФЗ, по сути упраздняющие долевое строительство, не смогут глобально ухудшить ситуацию. Девелоперы заранее готовились к этому, форсировали подготовку проектной документации и накапливали «банк» разрешений на строительство. Сейчас уже запущены многие стройки, продаются квартиры — запаса должно хватить на ближайшие год-два.
При участии «Объединения строителей СПб» подготовлены предложения по корректировке последней редакции 214-ФЗ: они не носят кардинального характера, но снимают некоторые законодательные коллизии. Рабочей группой по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства принято решение обратиться к губернатору города Георгию Полтавченко и к председателю Совета Федерации РФ Валентине Матвиенко с просьбой поддержать законодательные инициативы Петербурга. Я рад, что отклик на наше обращение от Валентины Ивановны уже получен.

Сергей Двуреченский, министр строительства и дорожного хозяйства Республики Коми:

- Всего в 2017 году в Коми введено 69 многоквартирных (2922 квартиры) и 762 индивидуальных дома. Общая площадь сданного жилья составила 222 836 кв.м — на 7% меньше, чем в 2016-м. Сроки ввода некоторых многоквартирных домов (МКД) по объективным причинам перенесли на начало 2018 года. Общая площадь сданных в 2017-м МКД на 28,7% меньше, чем в 2016-м. Но за тот же период объемы ИЖС выросли на 81,7%.
Всего в 2018 году планируется ввести 251 000 кв.м общей площади жилья с учетом ИЖС.
В Коми пять проблемных объектов — 72 дольщика. На включение в реестр обманутых дольщиков заявился один гражданин. Активную роль в решении проблем дольщиков играет Фонд развития жилищного строительства Республики Коми. С 2014 года он принял для завершения три проблемных объекта, два из них уже введены. В 2017-м сдан один проблемный объект — восстановлены права более 100 граждан. В 2018-м также уже завершен один дом — квартиры получили более 20 человек.
Основной объем спроса сформирован в Сыктывкаре, Ухте и в Сыктывдинском районе. В некоторых муниципальных образованиях из-за отсутствия спроса или наличия свободного жилищного фонда потребности в новом жилье фактически нет.
В связи с перевыполнением плановых показателей ввода в 2014–2016 годах есть некоторый переизбыток предложения и как результат — заметное снижение цен. Существует вероятность повторения бума новых проектов: многие застройщики попытаются начать проекты до 1 июля и активно приобретают землю.
Новые требования к застройщикам уже привели к существенному сокращению их числа. Если в 2015–2016 годах на рынке работали 50–55 компаний, то теперь — 35. Ушли мелкие фирмы, но основное предложение создают крупные компании. На начало года площадь строящегося с привлечением денег граждан жилья составляла 349 782 кв.м — почти на 13 000 кв.м больше, чем в начале 2017-го.

Ирина Желтова, заместитель министра строительства и ЖКХ Новгородской области:

- Около половины жилья в Новгородской области строится за счет средств населения — собственных и заемных. В сельской местности это преимущественно ИЖС, и доля этих денег приближается к 100%. По объектам, строящимся в городах и поселках городского типа, она составляет менее 30%. В Великом Новгороде многоквартирные дома возводят за счет застройщиков — они сооружают столько, сколько могут реализовать, опираясь на свои финансовые возможности и спрос.
В 2017 году в Новгородской области введено 231 600 кв.м жилья — 77% от годового плана и 64% к уровню 2016-го. В среднем на одного жителя ввод составил 0,38 кв.м, что выше среднего показателя по России. На долю ИЖС пришлось 123 100 кв.м (1128 домов), площадь 23 МКД — 108 445 кв.м.
Возводятся 108 многоквартирных домов (502 300 кв.м). Этот задел — запас на ближайший период, который необходимо пополнять. Сегодня мы переходим к новому этапу, когда важно не только наращивать объемы, но и кардинально улучшать качество жилья и городской среды. В области 14 застройщиков строят 70 МКД с привлечением денег дольщиков. Всего заключено 2094 договоров долевого участия более чем на 5,33 млрд рублей.
Во многих регионах есть механизм предоставления компенсационных участков без торгов компаниям, готовым завершать проблемные дома. Но принцип «один застройщик — одно разрешение» разрушает эту схему. Застройщики, которые работают в средних и малых городах и в большинстве своем не в состоянии выполнить единовременно все требования 214-ФЗ за себя и «за того парня», уйдут с рынка. Оставшиеся будут достраивать свои объекты, а что прикажете делать с проблемными домами? Принятые по-правки, как бы они ни были хороши, рассчитаны на крупные строительные фирмы. Но таких на все объекты не хватит.

Строительная отрасль сегодня существует в условиях отсутствия гарантированных и доступных источников финансирования, сокращения реальных доходов населения, роста инфляции, падения спроса на жилую недвижимость, недостаточный спрос на подрядные работы. Компании сталкиваются с низкой платежеспособностью заказчиков, высокими ставками по кредитам, недобросовестной конкурентной борьбой за новые заказы. Все это привело к тому, что только 6-8% компаний, работающих на строительном рынке, можно считать относительно благополучными.

Еще одна задача - формирование цивилизованного рынка арендного жилья. Доступность и прозрачность процедур найма жилья способствует повышению территориальной мобильности населения, что стимулирует развитии территорий, где сосредоточено большинство крупных работодателей – это точки притяжения кадрового потенциала со всех регионов страны. Налицо обратная сторона медали - отток деловой части населения и молодых специалистов из малых и средних городов в крупные. Такая тенденция чревата превращением некогда благополучно развивающихся территорий в города пенсионеров. Эта участь коснется большинства дотационных территорий, в том числе и Новгородской области. Конкуренции со столичными городами нам не выдержать. Для выхода на уровень самодостаточности региону необходимо определить экономическую направленность развития, принять на федеральном уровне программу по оздоровлению экономики с предоставлением дотации из федерального бюджета на поддержку малого и среднего бизнеса.

Все это определит приоритеты и установит баланс на рынке труда. Станет понятно, сколько и какого жилья будет востребовано на территории. Определится потребность, появятся застройщики и инвесторы, оживет рынок строительства жилья, начнется стабильная работа строительного комплекса. Экономика заживет полноценной жизнью.

Читайте также