22 июня 2018 время: 23:17
курс $63.79 €73.69
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Как бы мы ни латали законодательство, каждый год даёт нам 40 000-50 000 новых обманутых дольщиков…»
Николай Николаев
председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы
  • Понедельник, 11 июня 2018

Поправки к «долёвке»: суетиться бесполезно!

Федеральные чиновники и депутаты сохраняют интригу: как изменятся правила работы на первичном рынке с 1 июля 2018-го, до сих пор непонятно. Вроде бы Минстрой согласился, что требования к застройщикам надо упростить, и даже подготовил поправки в закон. Но будут ли они приняты и в какой редакции — загадка.

Возможные последствия обсуждали участники «круглого стола», организованного редакцией газеты «Недвижимость и строительство Петербурга».

1 из

фотографии Юрия Славцова 

Выяснилось, что послабления могут коснуться далеко не всех, что банки приветствуют новый порядок (ещё бы!), а вот девелоперы смотрят на будущее с опаской.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры»:
– Предложения Минстроя включены в пакет поправок от депутатов Госдумы, которые уже прошли первое чтение. Большая часть документа посвящена эскроу-счетам — Правительство РФ уверено, что эта схема заработает.
Рабочая группа при правительстве Петербурга разработала свои предложения, которые поддержали и другие регионы. Документ направили в Совет Федерации, но пока эти идеи нигде не учтены. Хотя чиновники осознали: если нормы закона вступят в силу в нынешней редакции, это будет губительно для отрасли. Часть наших предложений всё же восприняли всерьёз. Сейчас обсуждают несколько важных пунктов. Например, возможность застройщика нести расходы на приобретение участка. Это разумно: в законе речь идёт только об аренде, как признались в Минстрое, потому что весь столичный рынок живёт на аренде. Просто никто не подумал, что за пределами МКАД есть проекты на частной земле.
Второе — возможность финансирования проекта за счёт средств материнской компании, то есть предоставление целевых займов. Если учредитель — физическое лицо, эта схема вообще работать не будет. Кроме того, размер займа не может превышать 20% от стоимости строительства. Такой кредит выдаётся только по регулируемой процентной ставке: ключевая ставка ЦБ плюс 2%. Зачем это сделано — непонятно. Правитель-ство опасается, что такие займы могут стать способом выкачивания денег либо создания контролируемого банкротства? Чиновники забывают, что положения о банкротстве застройщиков уже принципиально изменены: «рулить» начинает Фонд защиты прав дольщиков; есть позиция Верховного суда, который говорит, что аффилированные ссуды на процесс банкротства не влияют.
Также чиновники всё же сделали вывод, что несколько разрешений на одного застройщика — это нормально. А дальше начинается хаос — из-за неячных формулировок. Несколько разрешений возможны в проектах комплексного или устойчивого развития либо освоения территорий. То есть речь о компаниях, которые подписали соответ-ствующие договоры с властями. Далее следует странная фраза о «наличии нескольких градостроительных планов». Что это такое, я вообще не понимаю. Это на один участок или на разные? В общем, такая формулировка даст больше вопросов, а не ответов. Бывает, что у застройщика часть квартала, а не весь — можно в этом случае получить несколько разрешений? У меня нет ответа... 

Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»:
– То есть если компания строит 1,5 млн кв.м на собственной земле, но не имеет соглашения о комплексном освоении с городом, она не сможет получить несколько разрешений?

Дмитрий Некрестьянов:
– Да. Кроме того, в Петербурге есть множество компаний, у которых есть соглашения с городом о строительстве социальных объектов и о передаче их в казну. Исполнить их станет невозможно! Под эти объекты должен быть выделен отдельный участок и, как правило, требуется отдельное разрешение на строительство. И эти объекты строятся на деньги дольщиков. Мы предлагаем: пусть несколько разрешений застройщик может получить при наличии таких соглашений с регионами или муниципалитетами. Пока это не учтено.
В поправках сказано, что застройщик может тратить деньги на объекты инфраструктуры, но сформулировано это так, что расходы возможны только на инфраструктуру в пределах участка — магистральные сети сюда не попадают.
Самое смешное — пункт про гарантийный ремонт. По закону застройщик не может нести гарантийные обязательства по завершённым объектам. Чиновники согласились, и теперь застройщик должен выполнять эти обязательства, но при этом не может нести расходы по ним!
Поправки предусматривают возможность менять уполномоченный банк, но норма об одном расчётном счёте сохранена, ради чего — непонятно. Мне кажется, был какой-то «мозговой штурм»: накидывали любые идеи, как ещё защитить дольщиков, а потом просто включили всё в текст. Как говорят депутаты, давайте внесём, посмотрим, как заработает, а потом, если что, поправим. Но к этому моменту половина бизнеса может умереть.
Есть ещё предложения на полгода отложить введение в действие закона...

Дмитрий Синочкин:
– Рынок живуч: у него тысячи операторов и сотни тысяч покупателей. Так просто его утопить невозможно. Сначала всех напугали, объявив об окончании «долёвки». Под эти опасения создали запас: только за первый квартал в Петербурге получено разрешений на 1 млн кв.м жилья, а в Ленобласти — на 1,5 млн кв.м. Какое-то время, несмотря на все реформы, этот запас будет давить на рынок и не позволит поднимать цены на жилье. Основные проблемы начнутся позже…

Светлана Пчёлкина, начальник Управления долевого строительства Комитета по строитель-ству СПб:
– Комитет по строительству продолжает работать в прежнем режиме. 1 июля вряд ли произойдёт что-то существенное. Действительно, запас разрешений на строительство внушительный, и это позволит компаниям работать по действующему сегодня 
законодательству.
Ситуация с пострадавшими дольщиками остаётся сложной. В Петербурге официально признаны проблемными 18 объектов — 39 многоквартирных домов. Доля обманутых дольщиков — 6,2% от общего числа. Решать их проблемы сложно. Фактически только через процедуру банкротства официально можно влиять на завершение домов. Город пытается искать банки, которые могут кредитовать застройщиков, предлагает подрядчиков, которые выполнят работы. Но проблема финансирования достройки остаётся острой. И она будет нарастать, ситуация на рынке не улучшается, покупательская способность падает. Нынешнее законодательство способствует не развитию рынка, а только ужесточению требований, увеличению числа контрольных мероприятий, повышению внимания правоохранительных органов.
Прокуратура, например, активно мониторит сайты застройщиков, проверяя наличие необходимых документов. Порой возбуждает дела. Когда нет административного нарушения, мы их прекращаем. Придётся вместе с застройщиками формировать судебную практику по требованиям, которые сейчас есть в законе. Мы, например, прекращаем дела, прокуратура обращается в суд с исками о признании наших действий незаконными — и мы вынуждены вместе с юристами компаний формировать общую правовую позицию.

Дмитрий Некрестьянов:
– Есть ли правовая позиция в отношении депонирования собственных средств застройщика в размере 10% стоимости проекта на начало строительства и наличия этой суммы в период строительства? Это деньги или учитываются основные средства, участки?

Светлана Пчёлкина:
– Это покажет только практика. Чёткого понимания у экономистов нет, и информации от федеральных органов — тоже.

 

Владимир Ефремов, руководитель проектов «СПб Реновация»:
– Если года через три встретимся в этой 
аудитории, то возможно, часть присутствующих застройщиков будет трудоустроена в банках, а остальные в каком-нибудь «Северо-ЗападГосГражданСтрое». Мы действительно столкнулись с парадоксом: надо увеличить объёмы ввода в стране до 120 млн кв.м жилья в год, но непонятно, как обеспечить их платёжеспособным спросом, кроме ипотеки. Действительно, есть большой «навес» полученных разрешений на строительство. Возможно, в последний рабочий день июня мы узнаем, что принят какой-то закон, он будет подписан, и это опять будет что-то невысокого юридического качества. Права дольщиков, конечно, защитят, хотя это можно было бы сделать иначе. Например, бесплатно предоставлять участки компаниям, завершающим проблемные дома. Но закручивать гайки всей отрасли — это избыточные способы для решения проблемы 5–6% рынка. Не будем терять оптимизма. Похоже, власти проблему всё же осознают.

Андрей Некрасов, модератор, редактор отдела «Строительство» «НП»:
– Владимир, но у вашей компании как раз есть соглашение с городом о комплексном развитии. Если вам позволят иметь несколько разрешений на строительство, это поможет?

Владимир Ефремов:
– Мы все гадаем на остатках кофе. Документа нет — есть некая законодательная идея. Как и в каком виде она пройдёт через эти жернова — непонятно. С другой стороны, одно разрешение на застройщика — это не главная проблема. Хотя это должен быть полноценный застройщик — с персоналом, с активами. Выделить отдельную структуру несложно. Гораздо серьёзнее — 10% фактически замороженных средств, это сложно для любого бизнеса. А 10% — практически вся маржинальность проекта. Тогда в нём нет экономического смысла, особенно если на социалку надо потратиться, на дороги…

Дмитрий Синочкин:
– Дом строится три-пять лет. А мы не можем оценить даже ближайшее будущее, поскольку нет окончательных документов. То есть о долгосрочном планировании говорить просто нельзя. А что думают банки?

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнё-рами банка «Открытие»:
– Банк «Открытие» целиком и полностью готов для работы с эскроу-счетами и застройщиками. Раньше и ипотеку считали чем-то ужасным, но теперь в среднем 65% стоимости строительства финансируется за её счёт. Это, положа руку на сердце, бесплатный ресурс для застройщиков.
Эскроу-счета — продукт, который в мире существует очень давно, а у нас в законодательстве появился только в 2014 году. И сейчас формирование этой нормативной базы ещё не завершено. Основные вопросы, которые рассматриваются, это, например, страхование таких счетов агентством по страхованию вкладов не на 1,4 млн рублей, а на сумму до 10 млн. Также мы говорим о возможности частичного раскрытия счетов — пока их можно раскрыть только после сдачи объекта в эксплуатацию. Хотя не факт, что эти нормы появятся к 1 июля. Пока в этой схеме больше вопросов. Предполагается, что до 1 июля 2019-го эскроу-счета застройщики будут использовать добровольно. А если проекты получат разрешение после этой даты, то в обязательном порядке.
Схема предполагает не просто заморозить деньги граждан на счетах, а строить за счёт проектного финансирования. Картинка получается красивая: 10% — соб-ственные средства застройщика, остальное даст банк. Квартиры продаются на стадии стройки. После её завершения счета размораживаются, банк перечисляет компании деньги, и та гасит кредит.
Есть и плюсы, и минусы. Если говорить о застройщике, то ему не надо перечислять взносы в компенсационный фонд, он не зависит от ситуации на рынке. Но банк будет проверять каждый платёж, и ему надо предоставить много документов. Для дольщика плюс в том, что он полностью защищён: больше вероятность получить квартиру, поскольку стройка обеспечена кредитом, а в самом плохом случае ему вернут деньги. Но дольщик не сможет предъявить претензии застройщику, если тот несвоевременно сдаст объект, поскольку обеспечительной мерой будет эскроу-счёт. Счёт открывается именно на сумму договора. Однако если приставы наложат арест на счета клиента, то и эскроу-счёт попадет под арест, и с него могут списать средства. В этом случае застройщик имеет право не исполнять свои обязательства. То есть остаётся много мелких вопросов. Но главное — открывать эти счета в банке, который не лопнет. Сейчас в реестре Центробанка 25 уполномоченных финансовых организаций.

Вопрос из зала:
– А проценты на эти счета будут начисляться?

Татьяна Хоботова:
– Сначала планировали, поскольку это специальный банковский счёт, но потом отказались.

Вопрос из зала:
– А тогда проектное финансирование тоже будет бесплатным?

Татьяна Хоботова:
– Нет, это же, по сути, кредит. Банк — коммерческая структура.

 

Дмитрий Некрестьянов:
– А как быть, если покупатель получит ипотеку в другом банке, а не в том, который предоставит проектное финансирование?
Татьяна Хоботова:
– Скорее всего, ипотеку будет выдавать тот же банк, который обеспечивает проектное финансирование.

Дмитрий Синочкин:
– То есть в другом банке ипотеку будет не получить? Если не будет выбора, то придётся брать кредит, например, по завышенным процентам. Это кабала.

Владимир Ефремов:
– Какая стоимость проектного финансирования заложена в вашей финансовой модели?

Татьяна Хоботова:
– Пока есть цифры, рассчитанные исходя из сегодняшних реалий. Если на эскроу-счетах будет находиться 30% от стоимости строительства, то ставка для застройщика составит 7%, а до этого момента — 10%. Если накопится 70%, ставка уменьшится до 4,5%. Подразумевается, что она будет меняться.

Андрей Некрасов:
– У этих 25 "уполномоченных" банков хватит денег, чтобы заместить 3,5 трлн рублей, которые вкладывают граждане в «долёвку»?

Дмитрий Некрестьянов:
– Конечно. Это те же деньги дольщиков, только лежать они будут в банке.

 

Дмитрий Синочкин:
– То есть обманутые дольщики заменяются обманутыми вкладчиками… А им за счёт наших с вами налогов АСВ возмещает потерянные деньги.

Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис», председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД:
– Чтобы ставка по проектному финансированию была низкой, застройщик должен открыть продажи и ждать, пока от граждан наберётся 70% стоимости строительства, и только потом получит кредит и начнёт строить…

Дмитрий Некрестьянов:
– А как быть, если ни одного дольщика ещё нет, есть участок и 10% от стоимости на счету? Мне нужно проектное финансирование, чтобы начать открывать эскроу-счета. Пока получается, что на таких условиях деньги от банка не получить. Залог прав на участок, который мы собираемся обременить дольщиками, банку не нужен.

Татьяна Хоботова:
– Возможен залог участка, прав требования на строящийся объект, а также вариант участия в уставном капитале застройщика.

Дмитрий Синочкин:
– То есть банк становится полноценной девелоперской структурой.

 

Владимир Ефремов:
– Сегодня банк — уже девелоперская структура. Большинство кредитов обеспечены личным поручительством учредителей застройщика. Меняется вывеска, меняются бизнес-процессы внутри банка, но для клиента-застройщика вряд ли что-то поменяется.

Константин Сторожев:
– Если на рынке жилья начнутся серьёзные сложности, это увеличит спрос на альтернативный продукт — на апартаменты. Инвестиционных сделок в нашем комплексе апартаментов Valo — около 80%. Выбор долевой схемы для нас был необязательным. Но нам было важно преодолеть недоверие ко всем новым продуктам. Здесь есть гарантии для дольщиков. Отказываться от этой схемы не планируем, но вопрос, а что будет после принятия очередных поправок, возникает постоянно. Приобретая инвестиционный продукт, люди ориентируются на то, сколько заработают потом.
Ни один сектор по продажам так не растёт, как апартаменты, — в два раза за три года.

Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж «БФА-Девелопмент»:
– Морально мы готовы к переходу на новые рельсы просто потому, что деваться некуда. Никакой определённости нет, и мы, как и остальные, ждём окончательного документа. Суетиться и шарахаться из стороны в сторону — напрасная трата сил.

 
 
 
 
 
Внимание! Перед размещением комментариев ознакомьтесь с нашими правилами!
comments powered by HyperComments
Читайте также