15 ноября 2018 время: 20:00
курс $66.62 €75.54
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Важно не допустить снижения стоимости жилья до уровня себестоимости строительства…»
Владимир Якушев
министр строительства и ЖКХ
  • Понедельник, 25 июня 2018

Пора доставать «накопления»

Госдума приняла в целом существенные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…». Снова ужесточаются требования к застройщикам, ограничивается возможность привлекать деньги дольщиков. Предложения, которые вносило петербургское профессиональное сообщество, учтены лишь частично. Так что рынок ждут неминуемые проблемы. Понимая это, застройщики вспоминают об альтернативных схемах финансирования стройки, например, о жилищно-накопительных кооперативах.

Об этой форме жилищного строительства шла речь на «круглом столе», организованном СРО А «Объединение строителей СПб». Её генеральный директор Алексей Белоусов начал с позитива — с преимуществ схемы для граждан и застройщиков, а также с общих принципов её работы. Деятельность таких кооперативов регламентирует 215-ФЗ, который подписан одновременно с 214-ФЗ и вступил в силу в одно время с ним. Основная цель создания ЖНК — строительство жилья. Однако его пайщики могут покупать практически любую недвижимость: не только квартиру, но и дом, участок или коммерческие помещения. Главное, чтобы его членом было физическое лицо старше 16 лет. Вступить в кооператив можно, подав письменное заявление, число членов должно быть не менее 50 и единовременно не более 5000. «Типовая схема работы довольно проста. Есть ЖНК, есть пайщики, есть застройщики, которых кооператив нанимает для строительства дома. Чтобы заселиться в квартиру, пайщик должен накопить, например, 50% её стоимости. Но процент может быть и меньше, это определяет устав. Квартира переходит в собственность пайщика после её полной оплаты. Это типовая схема, но в её рамках могут встречаться самые разнообразные варианты», — поясняет Алексей Белоусов.
Кооперативы могут привлекать не только деньги граждан. Помимо паевых и членских взносов можно использовать заёмные средства, субсидии и субвенции, кредиты и займы, материнский капитал, средства, например, от продажи уже построенных квартир и т. д.
По закону не требуется первоначальный взнос. Но, как правило, все ЖНК назначают его в размере от 5 до 30% от стоимости жилья. Срок накопления остальной суммы в законе тоже не зафиксирован, но, конечно, в уставе должны быть установлены разумные ограничения — 10–20 лет. Сумму паевого взноса, опять же по закону, рассчитывает сам пайщик, но на практике ЖНК устанавливают, сколько надо внести сначала, на какой срок даётся рассрочка на выплату остатка и т. д.
Пайщик может переуступать и подарить свой пай. Очень важно, что он платит сразу за свою квартиру, а не проценты банку.
Что касается гарантий, членство в кооперативе каждого пайщика регистрируется в ФНС. Изменения вносят в Единый реестр юридических лиц. Закон гарантирует возврат паевых взносов при выходе из кооператива, деятельность которого контролирует Центробанк, а также ФНС, независимый аудитор, Росреестр и ревизионная комиссия самого кооператива. В паевом фонде должно находиться минимум 80% всех собранных взносов в рублях или в квадратных метрах.


Предложение без спроса

Однако широкого распространения схема не получила. «Бывает трудно убедить людей стать членами ЖНК и строить жильё, отдавая деньги застройщику не напрямую, а с привлечением некой общественной организации», — полагает Алексей Белоусов.
Всего было зарегистрировано около 60 таких кооперативов, а реально более или менее действующих осталось с десяток. Самый успешный, пожалуй, ЖНК «ЖБК-1», созданныё ещё в 2009 году в Белгороде. Де-юре это был самостоятельный кооператив, но продавал он квартиры, построенные структурами корпорации «ЖБК-1» — лидера по объёмам жилищного строительства в регионе. Правда, со временем с помощью кооператива приобретались квартиры и других компаний. Создание ЖНК поддержал губернатор Белгорода: администрация не вкладывала денег и не брала на себя какую-то ответственность, но кооператив даже значился в её программах развития жилищного строительства. Всего членами кооператива были более 6000 пайщиков. С его помощью приобретено 1458 квартир, в том числе на вторичном рынке и даже в других регионах.
Сейчас в Белгороде создан ещё один ЖНК — он отчасти выполняет социальную функцию. С его помощью администрация, в частности, обеспечивает жильём молодых специалистов региона.
Опыт создания таких кооперативов есть и в Петербурге. Директор ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» Константин Пороцкий уверен, что в 2005 году, когда оба закона вступили в силу, застройщики выбрали «долёвку», поскольку она казалась проще: «Застройщик мог напрямую привлекать деньги граждан, и не было контроля за их целевым расходованием. А такой кооператив ежеквартально отчитывается по балансу и финансовым показателям по семи нормативам финансовой устойчивости. ЖНК — это весьма сложный финансовый инструмент с точки зрения управления, хотя он прост и понятен гражданам».
Высший орган управления ЖНК — общее собрание членов. Решения собрания исполняет правление, которое раз в год выбирают на общем собрании, причём ротация обязательна. Есть директор, который берёт на себя технические вопросы выполнения этих решений. Так что застройщик, решивший создать «карманный» ЖНК, рискует потерять власть, когда будет переизбрано правление. Хотя, как показывает практика, не многие граждане хотят управлять кооперативом — им необходимо жильё.


Хорошо забытое старое

Хотя схема действует с 2005 года, обширной практики её применения нет. Председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина говорит, что для создания кооператива пришлось практически заново разрабатывать все внутренние документы, налаживать взаимодействие с органами власти. Например, с Пенсионным фондом, который 
работает с федеральным материнским капиталом и с отделами соцзащиты, выдающими региональный материнский капитал.
Центр безопасной покупки жилья начинался как обычный кооператив — на принципе финансовой взаимопомощи. Гражданин становился его членом и копил определённую сумму на некую пока неизвестную квартиру, которая неизвестно сколько будет стоить через несколько лет. «В итоге решили, что надо работать с конкретными проектами. Человек видит, где будет дом, какую именно квартиру он получит, а главное — знает её цену. Мы выбрали позицию инвестора. То есть кооператив не занимается стройкой — дом возводит застройщик, который получает 100% стоимости жилья после ввода объекта в эксплуатацию. У него есть мотивация завершить объект. При ипотеке застройщик все 100% средств получает сразу. Кроме того, ЖНК несёт полную ответственность перед пайщиками за сроки предоставления жилья и его качество. Создана и ассоциация — в её резервный фонд отчисляют 1,5–6% от стоимости квартиры. Средства фонда могут быть направлены на завершение работ, если у застройщика возникнут проблемы», — поясняет Виолетта Басина.
Кооператив «Центр безопасной покупки жилья», который фактически начал работать в нынешнем виде в декабре 2017 года, предлагает пайщикам несколько программ с разным первоначальным взносом, периодом накопления и суммой, которую нужно аккумулировать. Например, первоначальный взнос за квартиру стоимостью 2,5 млн рублей — 30%. Причём можно использовать материнский капитал. Период накопления до 60% (с учётом первого взноса) — два года. После этого пайщик въезжает в квартиру, которая пока остаётся в собственности кооператива. Период погашения, то есть выплаты оставшейся суммы, — три года. В итоге в первые два года пайщик платит 32 000 рублей ежемесячно, следующие три года — 33 000 рублей ежемесячно. Общая переплата составит 311 000 рублей. А застройщик всю стоимость квартиры получает в течение двух лет — сначала первый взнос, потом ежемесячные платежи, а затем и оставшуюся сумму. Или другой вариант: первоначальный взнос 15%, период накопления 50% от стоимости — три года, период погашения — четыре с половиной года. Первые три года ежемесячный платёж составит 25 000 рублей, затем 27 000 рублей. Переплата — 350 000 рублей.
При этом процесс вхождения в ЖНК гораздо проще, чем получение ипотеки, где важны стаж, кредитная история, справки о доходах, да ещё и кредитная нагрузка. Многие просто опасаются ипотеки: ситуация нестабильная, и если что, выйти из ипотеки гораздо сложнее, чем из кооператива. Пайщик гарантированно получает средства, но только по окончании финансового года. Зато у застройщика, работающего с ЖНК, достаточно времени, чтобы «перепродать» квартиру.


Не всё гладко

Поправки в 214-ФЗ, принятые Госдумой, запрещают использовать для привлечения денег граждан в строительство любые кооперативные схемы, за исключением уже созданных ЖСК и ЖНК. Однако 215-ФЗ при этом не отменяют. «215-ФЗ говорит, скорее, о некой микрофинансовой организации. Мы полагаем, что в городе могло бы быть несколько таких ЖНК, которые будут выступать именно инвесторами, что не будет противоречить закону. А застройщики продолжат строить дома и продавать квартиры по другим схемам», — полагает Виолетта Басина. Для строителей в этой схеме есть ещё один плюс. Чтобы подготовить проект и получить разрешение на строительство, необходимо около трёх лет, проектное финансирование — ещё до года. А ЖНК позволяет привлекать средства граждан ещё до получения разрешения на строительство. Эти деньги будут накапливаться на специальном депозите кооператива, а застройщик сможет их получить, когда оформит разрешение на строительство.
Многие компании, особенно небольшие застройщики в регионах, просто не смогут соответствовать новым нормативам 214-ФЗ. У них мало шансов получить проектное финансирование, так что схема ЖНК их может заинтересовать.
Но риски целенаправленного мошен-ничества никогда не удастся нивелировать полностью. «Что делать с застройщиками, которые, например, продают неликвидные квартиры, или просто с компаниями в неустойчивом финансовом положении? Средств Ассоциации никогда не хватит на завершение брошенных ими проектов. Даже если кооператив не переводит строителям всю стоимость квартиры сразу, большая часть денег будет утрачена. Даже банки со своими ресурсами не могут отследить траты застройщика. Как это сделать кооперативам? Так что схема накопительного кооператива, безусловно, заслуживает внимания, но риски здесь довольно существенные», — полагает Алексей Белоусов.

1 из

Читайте также