12 декабря 2018 время: 04:44
курс $66.50 €75.62
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«То, что в Москве можно сделать за год, в Петербурге займёт 2-3 года. В итоге и себестоимость выше, и строительный цикл длиннее…»
Андрей Биржин
президент Glorax Group
  • Понедельник, 16 июля 2018

Ростом не вышли

Указ президента РФ о вводе в 2024 году 120 млн «квадратов» жилья нереалистичен. Рост жилищного строительства возможен только в 12-14 городах России. Да и там вряд ли удастся продать построенное в новых условиях: цены окажутся неподъёмными.
К таким выводам пришли участники форума Urban Space 2018, который прошёл в отеле «Астория». Публикуем наиболее интересные фрагменты дискуссии.

Юрий Кабушка, первый заместитель директора СПб ГБУ «Управление строительными проектами»:

С 2004 года, когда власти начали работать над 214-ФЗ, все усилия были направлены на защиту прав и интересов участников долевого строительства. В Петербурге до сих пор 39 объектов числятся в реестре проблемных. В 2018-м мы планируем сдать девять из них. И ещё 30 — в 2019-м.
Переход на работу по эскроу-счетам и на проектное финансирование, по мнению участников рынка и органов исполнительной власти, приведёт к повышению стоимости квадратного метра жилья минимум на 15%, а скорее — на 20-25%. С учётом уровня жизни населения это не лучший вариант развития событий. Чтобы сбалансировать это повышение и защитить интересы граждан, придётся работать над снижением себестоимости жилья, включая стоимость подключения к инженерным сетям, строительство социальных объектов с помощью государственно-частного партнёрства. 

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга:

Чтобы добиться ввода жилья на уровне 120 млн кв.м в год, надо уметь строить, не торопясь и не делая ошибок, поскольку нет времени на то, чтобы бесконечно что-то переделывать. На­пример, проектную документацию и проекты планировки территорий. Во многом упрёки в адрес КГА относительно ошибок в планировке территорий справедливы. Но проекты жилых комплексов, за редким исключением, тоже не отличаются высоким качеством. В одном доме не должно быть 25 шагов строительных конструкций, 20 типов окон, лишних площадей при отсутствии необходимых.
КГА совершенно не против, если крупные жилые массивы будут застраиваться, как в советское время: рационально, просто, тщательно выверенными секциями, с объектами социального обеспечения и зелёными насаждениями. Чем быстрее мы придём к общему пониманию, что такое комфортная среда, тем быстрее вы будете строить.

Александр Ярошенко, директор компании «АвангардИнвестПроект» (Калининград):

В 2015-2016 годах в Калининграде ввели 1,2 млн кв.м. При населении около 1 млн человек результат сверхположительный. Уже в 2017-м сдали около 
800 000 кв.м. Наша компания не планирует увеличивать ежегодный ввод: слишком много вопросов. На последнем градсовете стало ясно, что власти не готовы принимать и обслуживать новую инфраструктуру: она увеличивает нагрузку на бюджет. При этом с начала года Калининград стал первым по выдаче разрешений на строительство. Строители получали их, чтобы отложить последствия изменений в законодательстве.

Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС» (Петербург):

Чтобы произвести и продать столько жилья, во всех отраслях экономики должен произойти сумасшедший рост. Такого пока не видно. Нет рабочей модели финансирования проектов. 
В банках не развиты строительные отделы, хотя по факту девелопером становится именно банк: он принимает деньги, он будет достраивать дом, если что-то случится 
с застройщиком...

Мария Чёрная, генеральный директор BONAVA (Санкт-Петербург): 

Я не считаю задачей бизнес-сообщества по­участ­вовать в росте строительства до 120 млн кв.м. Это должен регулировать рынок. Мы должны строить красивое и удобное жильё, чтобы люди захотели его купить. Это никогда не будет дёшево. Но нужны ли нам дома-призраки, построенные наспех и как-нибудь?
Чтобы городская среда была качественной, нужны последовательность и постоянство в сотрудничестве бизнеса и власти. А сейчас мы не знаем, как после 1 сентября выдать зарплату людям, которые работают на нескольких проектах. Покупатели жилья дважды оплачивают «социалку» — налогами и в цене квартиры. Это нехорошо.

Дмитрий Ходкевич, управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»:

Рынок сам ответит на вопрос, можно ли построить 120 млн кв.м. Если себестоимость метра из-за банковских кредитов поднимется на 15-20% и рынок это съест, тогда...
Сейчас в Минстрое идёт дискуссия, и мы надеемся, что из новой версии 214-ФЗ устранят совсем неразумные вещи. Непонятно, например, с каких счетов оплачивать инженерную инфраструктуру, если она выходит за границы участка. Мы посчитали: к сентябрю нам нужно открыть 139 счетов. Методология до сих пор не утверждена. Пока мы пришли к выводу, что выгоднее будет работать по эскроу-счетам. В прошлом году мы, как и другие девелоперы, пытались себя обезопасить: много проектировали, получали разрешения на строительство, пополняли земельный банк.

Вячеслав Семененко, генеральный директор «MASTER Девелопмент» и Центра сделок с недвижимостью:

Две столицы не обеспечат 120 млн кв.м в год. Понятно, что в Москве и Питере есть пла­тежеспособный спрос за счёт притока населения из других регионов. Население перетекает в счи­танные развивающиеся города, и не видно, чтобы этому на государственном уровне дали какую-то оценку. За 10 лет в Петербург переехало больше миллиона человек. Для строителей это хорошо, а для городской инфраструктуры сложно. Качественно формировать её, одновременно наращивая каждые десять лет на 20%, просто невозможно.

Михаил Попенко, вице-президент «Девелопмент-Юг» (Краснодар):

Из тех 78,6 млн «квадратов», которые сданы в 2017 году, только 46 млн — многоквартирное промышленное жильё. Остальное — ИЖС. Видимо, при увеличении общего ввода до 120 млн кв.м оно должно достичь 90 млн в год. То есть нам придётся увеличить ввод не в полтора, а в два раза. Это нереально без мощных государственных программ. И я имею в виду не программы выкупа жилья государством (они не решили свою задачу), а ипотеку.
Застройщики в Краснодаре сейчас продают жильё по ценам, которые находятся на пределе рентабельности.  Средняя цена составляет 43 500 рублей за метр, а его себестоимость с землёй, сетями, налогами, маркетингом — 40 000-43 000 рублей. Из-за этого Краснодар держит первое место в стране по обманутым дольщикам — их более 6000 человек.

Виктор Иванюк, руководитель проекта ЖК «Цветной бульвар» (Калининград):

Покупательская способность резко упала. Наш сегмент рассчитан на людей, которые вроде бы могут улучшать жилищные условия. Но по­ловина наших покупателей — люди с Севера, где ещё можно заработать. Остальные калининградские застройщики продают ниже себестоимости. Единственный шанс построить 120 млн — это сделать «нулевую» ипотеку. Процент для застройщиков по банковским кредитам должен быть 3-5%. Кстати, когда винят строителей в появлении обманутых дольщиков, почему никто не считает, сколько у банков было обманутых вкладчиков? А представьте, что уполномоченный банк закрылся и застройщик не реализовал проект. Что будет с людьми — двойное «попадалово»?

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург:

Если сравнить среднюю себестоимость метра и среднюю цену даже в экономически развитом регионе с хорошим миграционным приростом, например, в Тюменской области или Краснодарском крае, видно, что маржа у девелоперов очень маленькая. 
В Тюмени довольно высокий ввод, и это давит на экономику проектов. Получается, что, наращивая сдачу даже в эко­номически активных регионах, девелоперы сначала по­теряют в прибыли, потом пожертвуют качеством.

Антон Финогенов, генеральный директор института «Урбаника» (Петербург):

Население страны стягивается в 12-14 агломераций: Московскую, Петербургскую, Краснодарскую, Тюменскую и еще несколько. Рост жилищного строительства в полтора раза в среднем по стране возможен, если в этих точках ввод увеличится втрое. При этом у них есть общая проблема — хроническая нехватка средств на развитие хотя бы транспортной и инженерной инфраструктуры. Для этого надо увеличить объём го­су­дарственных инвестиций примерно в пять раз.

Филипп Третьяков, главный коммерческий директор «Кортрос» (Екатеринбург):

Мы все находимся в зоне абсолютной не­о­пре­делённости, идёт полное переформатирование бизнеса. Для девелоперов увеличивается сто­и­мость денег. Появляется новый регулятор: каждый шаг придётся согласовывать с банками. 
Мы, как и некоторые другие крупные застройщики в России, последние десять лет работали по схеме проектного финансирования и реализации готового жилья. Но наша компания является одним из крупнейших землевладельцев в стране, ей принадлежит проект «Академический», рассчитанный на 9 млн кв.м, в котором сейчас реализуется 20-25% всех новостроек Екатеринбурга. 

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:

Банки тоже в стрессе. Сопровождение стро­итель­ства и ведение эскроу-счетов будет обеспечивать уполномоченный банк. Но как быть с ипотекой, которую покупатель квартиры получает в другом банке? Если клиент сможет пользоваться только одним банком для получения ипотеки, тогда часть дольщиков будет потеряна. У банков разные продуктовые линейки, условия кредитования, которые не всем подходят. Если дольщик, разместив средства на эскроу-счёте у нас, получает ипотеку в ВТБ, сможет ли ВТБ перечислить сумму кредита на его эскроу-счёт в банк «Санкт-Петербург»? Наверное, да. Но есть технические вопросы, есть риски. Как сделать проводку, как подтверждать целевое назначение денег?
С другой стороны, в банковской ставке на жилищное кредитование помимо ключевой ставки учитывается цена за риск. Если риски станут меньше, банки, возможно, подвинутся по ставке. Однако значительного снижения пока ждать не стоит. Сейчас средневзвешенная ставка для новостроек находится чуть выше 9%. Пока говорить о 8% и ниже можно только в рамках государственных программ. 

Читайте также