18 декабря 2017 время: 06:07
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
ЖК «Ленинский парк»
пересечение проспекта Героев и Ленинского проспекта
Застройщик: Город

Технологии самообмана

Только в официальных реестрах города и области учтены тысячи обманутых дольщиков. Некоторые стали жертвой банкротства фирм, другие отдали деньги мошенникам… 
Каждая история индивидуальна, но во многих конфликтах есть общий стержень. Покупатели из года в год наступают на одни и те же грабли.

Мы опишем коротко судьбу нескольких объектов, вокруг которых до сих пор кипят страсти, чтобы продемонстрировать типичные ошибки граждан. Надо признать: в некоторых случаях покупатели сами постарались, чтобы стать заложниками нехорошей ситуации…

ЖК «Усадьба «Яблоневый сад»

 

Ул. Чкалова, 33 в Левашово
Застройщик: «Девелопмент групп»

54 квартиры 

 

 

 

История болезни 
В конце января в Левашово случился серьезный пожар. Сгорел многоквартирный дом на ул. Чкалова, 33, которого по этому адресу вообще не должно быть. Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). 

Еще в 2011-м владелец фирмы «Девелоп­мент групп» приобрел на торгах старый двухэтажный особняк по этому адресу. Условия аукциона предполагали реконструкцию, а инвестор самовольно стал возводить трехэтажный комплекс на полсотни квартир. Жилье продавали по предварительным договорам, что само по себе незаконно. Например, здесь предлагали студию 24 кв.м всего за 1,1 млн рублей. За несколько лет удалось реализовать почти все помещения. 
В 2013-м чиновники потребовали снести этот дом как самострой и добились успеха в суде. Более того, было возбуждено уголовное дело. Но никто не торопился исполнять вердикт о сносе. Более того, к 2016-му дом частично заселили. На что надеялись граждане, непонятно… Пожар (в причинах которого все еще разбираются) сделал все за судебных приставов. 

ДИАГНОЗ
В Петербурге свыше 200 многоквартирных домов, самовольно построенных на участках ИЖС. Десятки объектов приговорены к сносу,  судьба многих еще под вопросом. Однако лазеек для легализации практически не осталось, а вот покупатели еще находятся.

____________________________

Пятиэтажный дом 

 

 

Ул. Союза Печатников, 8, лит. Б
Застройщик: компания «СУ-1»

40 квартир 

 

 

 

История болезни 
Еще один пример незаконной стройки, в которую умудрились вписаться десятки граждан. В 2013-м компания «СУ-1» купила у города нежилое аварийное здание, заплатив всего 10 млн рублей. По договору она должна была реконструировать объект за 42 месяца. Разбирать полуразрушенный флигель инвестор не стал. Более того, фирма начала надстраивать дом, даже не укрепив фундамент и старые кирпичные стены. Разрешительных документов не было. 

Деньги дольщиков стали привлекать в обход 214-ФЗ. Позднее чиновники добились запрета на стройку. Фирма обанкротилась. 
Сейчас граждане требуют, чтобы суд признал за ними права собственности на долю в незавершенном объекте и передал его для достройки кооперативу. Суд не видит для этого оснований. Город тоже против. Видимо, гражданам остается лишь ждать компенсации. Однако суммы, вырученной от продажи этого пятна, на всех точно не хватит.

ДИАГНОЗ
Вложить деньги в такой проект можно было, только зажмурившись. Власти ужесточают требования к застройщикам, вносят очередные поправки в 214-й закон, а граждане по-прежнему готовы нести деньги первой попавшейся компании, не обращая внимания ни на разрешительные бумаги, ни на статус объекта. 

__________________________  

 

ЖК «Ленинский парк» 

Участок восточнее пересечения 
Ленинского пр. и ул. Героев
Застройщик: «дочка» ГК «Город» 

более 2600 квартир

 

 

 

История болезни 
Один из самых известных проблемных объектов Петербурга. В нескольких корпусах продано свыше 1000 квартир. Сроки сдачи просрочены на три с лишним года. При этом у ГК «Город» есть и другие зависшие стройки: ЖК «Прибалтийский» и «Морская звезда». 

Застройщик торговал жильем по договорам долевого участия (ДДУ) с обязательной регистрацией. Известные банки предлагали ипотеку. Однако уже к 2013-му стало понятно, что компания срывает сроки. Фирма ссылалась на последствия кризиса, просила граждан не паниковать. Но ситуация только ухудшалась, продажи встали. 
Чиновники вместе с правоохранительными органами стали выяснять, как тратились деньги дольщиков… Нашли нарушения… Дошло до уголовных дел. Основатели компании — братья Ванчуговы — оказались под арестом. Сейчас объект завершают силами новых инвесторов. Оставшееся имущество ГК «Город» распродают. Но перспективы по-прежнему туманны.

ДИАГНОЗ
Схема продажи квартир крайне важна, зарегистрированные ДДУ защищают граждан хотя бы от двойных продаж, но никогда нельзя списывать со счетов репутацию застройщика… Если ее нельзя оценить, это само по себе влечет определенные риски. А в данном случае люди доверились новому игроку на питерском рынке, который разом взялся за несколько гигантских проектов.

______________________________ 

 

ЖК «Воронцов»


Пос. Мурино, Оборонная ул. (участок напротив дома 14)
Застройщик: компания «Спецкапстрой СПб» 

754 квартиры

 

История болезни 
Строительство дома остановлено, а застройщик находится в стадии банкротства. Как и в случае с ГК «Город», продажи велись по договорам долевого участия, имелись разрешительные бумаги на стройку, и поначалу все выглядело неплохо. Да и цены радовали глаз. Например, комфортную «двушку» свыше 60 кв.м предлагали за 2,4 млн рублей. Впрочем, некоторых граждан низкие цены смущали, как и непонятные корни застройщика. 

В Интернете обсуждали, что фирма «Спецкапстрой СПб» косвенно связана с компанией «Титан», у которой есть несколько объектов-долгостроев в Шушарах. Однако пара сотен граждан решили рискнуть… 
В итоге стройка встала, когда один из корпусов успели довести лишь до четвертого этажа. 
В прошлом году застройщик расписался в том, что не в состоянии в одиночку завершить проект. Чиновники стали подыскивать нового инвестора. Но в феврале 2017-го началось банкротство, и перспективы рокировки — пока под вопросом. 

ДИАГНОЗ
Низкая цена была и остается фактором, который должен наводить дольщиков на определенные размышления… Поговорку о бесплатном сыре и мышеловке еще никто не отменял.

__________________________________ 

 

Жилой дом 

Ленсоветовский, 21, лит. А (Шушары) 
Застройщик: ООО «Концерн «Росстрой» (не путать с созвучной по названию «дочкой» СУ-155)

более 300 квартир

 

 

История болезни
Жилье в этом доме продавали сразу несколько соинвесторов. Объект оказался долгостроем, завершать его взялась компания «Дальпитерстрой». Еще в 2012-м новостройку сдали, однако вскрылись десятки двойных продаж. Сам «Росстрой», возглавляемый Анатолием Дворецким, умудрился дважды реализовать свыше 30 квартир. В отношении г-на Дворецкого возбудили уголовное дело, он пообещал гражданам оплатить для них жилье в других новостройках (фирмы «Дальпитерстрой») и к настоящему времени решил вопрос со многими «двойниками». 

Меньше повезло клиентам фирмы «Брик», которая выступала подрядчиком на объекте и должна была получить порядка 40 квартир. Не менее 17 ее дольщиков так и остались без жилья и сейчас пытаются взыскать хотя бы часть денег с директора «Брика».
Но история расцветает новыми красками. Часть пострадавших выбивает деньги с агентства недвижимости «Император», которое привело их на объект и долгое время оставалось в стороне от конфликта. Эта фирма заключала сделки с клиентами еще в конце 2000-х. Она сама принимала деньги (по предварительным договорам), действуя по агентскому договору с «Росстроем». 

ДИАГНОЗ
Покупка квартиры у посредника всегда сопряжена с рисками, особенно если это делается в обход 214-ФЗ. 
Но даже если вам предлагают переуступку по договору долевого участия, стоит привлечь к сделке застройщика, чтобы он подтвердил: продавец вправе распоряжаться будущим жильем. Например, если его продает подрядчик, заключивший ДДУ в зачет выполненных работ, нужно письменное подтверждение застройщика, что эти работы выполнены (акты сверки и прочие бумаги)…

__________________________________

Комплекс апартаментов «Виват»

Участок восточнее пересечения 
ул. Крыленко и Дальневосточного пр.
Застройщик: компания «Донк»

 

 


История болезни
По этому адресу запланирован комплекс апартаментов, но проект давно завис, а застройщику грозит банкротство. Объект хотят передать другому инвестору (предположительно СК «Монолит»), но наличие у «Донка» крупных долгов осложняет переговоры. 

Если же дело дойдет до банкротства, пострадавшие покупатели не смогут рассчитывать на привилегии, которые предусматривает закон на случай банкротства застройщиков. Ведь «Донк» продавал по договорам долевого участия не квартиры (жилье на этом участке строить не разрешено), а апартаменты (формально — нежилые помещения, хотя по факту их и не отличишь от обычных квартир). 
Застройщик, у которого до сих пор не было реализованных проектов в жилищном секторе (только торгово-офисные центры), завлекал граждан невысокой ценой квадратного метра. А тем временем шли суды о взыскании с «Донка» многомиллионных долгов по аренде участка. Но это не отпугнуло многих дольщиков.

ДИАГНОЗ
Конечно, сама по себе продажа апартаментов — не преступление. И надо отметить, что проект «Виват» — чуть ли не единственный апарт-комплекс, где возник серьезный долевой конфликт. Но все же дополнительные риски нужно учитывать. Кроме того, те, кто покупает эту недвижимость для постоянного проживания, должны осознавать и другие недостатки формата, например нюансы с пропиской и с налогообложением, возможные проблемы с «социалкой» и т.д.

_________________________   
 

Малоэтажный комплекс «Ванино»

Ломоносовский район, дер. Узигонты
Застройщик: компания «Тареал»

 

 

 

История болезни
О причинах этого конфликта до сих пор идут горячие споры. По одной из версий застройщик поплатился за то, что не учел российских реалий, хотя хотел, как лучше... Проект стартовал в 2012-м. Основным учредителем «Тареала» выступила эстонская компания Tasmo. Ее «дочка» приобрела десятки гектаров в дер. Узигонты, чтобы построить здесь 99 сити-вилл (в каждой — до 20 квартир) и свыше сотни коттеджей. Жилье предлагали по ДДУ, цены были вполне адекватными. Завершить первую очередь обещали уже в 2014 году. Примерно в те же сроки гражданам должны были передавать квартиры по актам. Дома росли быстро, но возникли проблемы с подключением к инженерии. Согласования затянулись. 

Первую очередь (15 многоквартирных домов) удалось сдать в 2015-м. Многие граждане стали взыскивать крупную неустойку, предусмотренную 214-ФЗ. Застройщик отказывался платить. Работы над второй очередью застопорились. Граждане стали проводить митинги, писать письма в разные инстанции. Последовали проверки. Директор компании «Тареал» сбежал за границу. Эстонские учредители повесили на него всех собак и выразили готовность завершить проект, если все дольщики откажутся от претензий и подпишут допсоглашения о переносе сроков.
Обсуждается и вариант смены застройщика (претендент — СК «Навис»), но вопросов пока больше, чем ответов. Тем более «Тареалу» грозит банкротство.

ДИАГНОЗ
Объяснять все возникшие проблемы жадностью граждан, которые взыскивают неустойку, — некорректно. Десятки юрфирм обещают без хлопот получить компенсации за нарушение сроков. Суммы в отдельных случаях сопоставимы с ценой квартиры. Однако если в борьбу за деньги включились хотя бы 10% дольщиков по конкретному адресу — под угрозой оказываются следующие проекты застройщика.
Бывает, граждане раскачивают лодку не столько исками, сколько митингами и акциями по любому поводу. Нередко за этой протестной активностью стоят конкуренты, а дольщики — лишь пешки в чужой игре. 

______________________________  
 

Малоэтажный комплекс «Кивеннапа Юг»

 

Гатчинский район Ленобласти, 
дер. Пудость 
Застройщик: «дочка» ГК «Кивеннапа»

 

 

История болезни
В поселке — проблемы с энергообеспечением. Структуры ГК «Кивеннапа» осваивают обширный участок, где запланированы малоэтажные дома (на 8-10 квартир каждый), таун-хаузы и коттеджи. 

Начиная с 2014-го поселок, где есть заселенные дома, периодически оставляли без света.
«Ленэнерго» обвинило застройщика в несанкционированном отборе электричества. Конфликт обострился в 2015-м, когда в поселке было построено уже свыше 60 домов и в них проживали более 300 человек. 
По сведениям «Ленэнерго», с владельцами участков к этому времени был заключен договор на 100 кВт, хотя потребности поселка — в разы больше. 
В ходе проверок сотрудники сетевой компании обнаружили незаконное подключение к ближайшей подстанции. Поселок обесточивали, застройщик привозил дизель-генераторы, но через какое-то время проверяющие опять фиксировали нарушения.
По одной из версий, девелопер запрашивал меньшую мощность, так как рассчитывал отапливать поселок газом, но подвести его не удалось. Сейчас девелопер уверяет, что уладил проблемы с монополистом, но в судах по-прежнему идут споры, связанные с энергоснабжением поселка.

ДИАГНОЗ
При покупке жилья, особенно в загородных проектах, необходимо обращать особое внимание на согласованные застройщиком техусловия. Если фирма, например, обещает газ, нужно требовать заключенные договоры…  

  • Роман Денисов