18 декабря 2017 время: 06:01
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
Торкельская ратуша
участок площадью 1314 кв.м в историческом центре Выборга — на углу проспекта Ленина и Рыбного переулка
Застройщик: ПромИнвест

Подставные дольщики

Объект, о котором мы хотим рассказать, примечателен не столько проблемами, возникшими на этапе строительства (хотя и здесь не обошлось без своих особенностей), сколько трудностями, с которыми столкнулись дольщики уже на этапе банкротства застройщика. А если точнее — с внезапным появлением большого числа новых дольщиков.

Речь идет о жилом комплексе «Торкельская ратуша» в Выборге, который начала строить компания «ПромИнвест».

Фирма арендовала участок площадью 1314 кв.м в историческом центре Выборга — на углу проспекта Ленина и Рыбного переулка. Новостройка позиционировалась как элитная. В 2014 году квартиры стоили по 60 000-70 000 рублей за «квадрат», что для Выборга было немало. Кстати, продажи шли по договорам долевого участия и даже страховались.

Предполагалось, что здесь появится шестиэтажный дом с башенками и затейливым оштукатуренным фасадом (стилизация под модерн начала XX века). В здании были запланированы 74 квартиры общей площадью немногим более 5300 кв.м, около 500 кв.м коммерческих помещений и паркинг на 18 машин в цоколе.

Первое разрешение на строительство получено еще в конце 2010-го, затем сроки работ и договор аренды участка с Выборгским районом продлевали не раз, хотя и не всегда вовремя.

УГРОЗА СНОСА И СОСЕДИ

Например, весной 2014 года прокуратура наведалась на площадку, зафиксировала факт самовольных работ и потребовала стройку прекратить. А поскольку срок аренды участка истек (то есть фактически надел использовался незаконно), то и снести то немногое, что успели построить. «ПромИнвест» попытался через суд оформить недостроенный объект в собственность — безрезультатно. Объект не снесли, но арбитраж постановил взыскать с инвестора штраф в 500 000 рублей. Продлить аренду власти тоже не могли (закон не позволяет), и компании пришлось участвовать в торгах на право заключения нового договора. Получили и новое разрешение на строительство — до 19 сентября 2015 года (позднее его продлили до сентября 2016-го).

Вообще у «Торкельской ратуши» изначально была подпорчена карма, и подпортили ее соседи. Дело в том, что это проект «уплотнительной застройки»: новое здание строили вплотную к дому №6 по проспекту Ленина — дому купца Маркелова, возведенному в начале XX века. Его обитатели не раз пытались доказать, что новостройка не только угрожает их жилью, но и нарушит инсоляцию — проще говоря, лишит дневного света часть квартир. Однако экспертиза показала, что инсоляция пострадает только в трех квартирах, которые застройщик обязался выкупить. С этим не согласились другие жильцы, один из которых с удивлением узнал, что в кадастровом паспорте на его квартиру (на основании которого велась экспертиза) просто нет окна, выходящего на стройплощадку.

ВТОРОЕ КОРОТКОЕ ДЫХАНИЕ 

Летом 2015 года проект ненадолго ожил — появилась управляющая компания (ООО «Лига Эстейт»), которая взялась за продажу квартир. Сменился и генподрядчик; им стала компания «Союзстройкомплектация». Проект пообещали завершить к концу 2015-го. Сотрудничество было недолгим — новый подрядчик залил только железобетонное перекрытие второго этажа, после чего работы снова встали и больше уже не возобновлялись.

Как потом выяснит суд, расчетные операции по счетам застройщика прекратились в конце 2014-го, но он еще успел предоставить отчетность о привлечении средств дольщиков за второй квартал 2015 года. Затем, как заверяют дольщики, генеральный директор и владелец «ПромИнвеста» Ярослав Трубинов покинул страну. В ноябре 2015-го началась проверка по подозрению в мошенничестве, но уголовное дело возбудили только летом 2016-го «в отношении неустановленных лиц», хотя на данный момент Ярослав Трубинов все же объявлен в федеральный розыск.

А на стройплощадке тем временем случился пожар — сгорели вагоны-бытовки, на объекте обнаружили следы пребывания лиц без определенного места жительства…

ДОЛЬЩИКИ ИЗ ШЛЯПЫ

В апреле 2016-го один из дольщиков подал иск о банкротстве застройщика и добился неординарных обеспечительных мер: суд запретил районным властям расторгать договор аренды участка с застройщиком-банкротом несмотря на долги перед бюджетом. Суд посчитал, что в противном случае стройку не закончить. Если из конкурсной массы убрать единственный ликвидный актив (участок в центре Выборга), не будут исполнены обязательства перед дольщиками.

Банкротство идет по упрощенной процедуре: юрлицо фактически прекратило деятельность, а где руководитель — неизвестно.

На самом деле о простоте процесса говорить не приходится: одна из главных сложностей — составить реестр кредиторов. Дольщики утверждают, что перед исчезновением руководителя «ПромИнвеста» состоялись несколько сомнительных сделок: 35 квартир проданы четырем физическим лицам и созданному ими кооперативу. Есть сомнения, что эти сделки легитимны и реально оплачены — кто-то купил квартиры более чем на 100 млн рублей в проекте, работы на котором уже давно не велись. Дольщики полагают, что эти липовые сделки и кооператив понадобились, чтобы получить контроль за процессом банкротства, а в будущем и над самим объектом: передача проблемных домов ЖСК, созданному дольщиками, — обычная процедура.

Реально непроданные почти 60 квартир позволили бы завершить проект с минимальными доплатами. Но из-за «левых» дольщиков достроить объект без огромных дополнительных затрат невозможно. У настоящих дольщиков мало шансов получить и денежные компенсации: договоры страховались в ООО «Региональная страховая компания», к которой уже на тот момент предъявлялись иски о банкротстве. Но формально страховка есть — и потерпевших отказываются включать в реестр обманутых дольщиков.

Судебные разбирательства затягиваются. Отчет конкурсного управляющего перенесли на ноябрь 2017 года.

РАЗБОР ПОЛЕТОВ

Владимир Овечкин, дольщик «Торкельской ратуши»:
– Реальных дольщиков, оплативших квартиры и коммерческие помещения, всего 16 человек. Остальные сделки оспариваются в судах, однако особых успехов пока нет. Застройщик отсутствует, его руководитель в федеральном розыске, поэтому доказать, что приходно-кассовые ордера — липовые, сложно. Наши платежи проходили по счетам застройщика, отображены в налоговой и бухгалтерской отчетности. А спорных сделок нигде не видно.

Даниил Федичев, директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области»:
– Ситуация на проблемных объектах усугубляется, когда в реестр кредиторов включаются лица, аффилированные с должником-застройщиком. Они предъявляют свои требования, формируют искусственную задолженность и получают больше половины голосов всех кредиторов. Это позволяет им сменить управляющего на того, кто будет действовать только в их интересах. Так что битвы за проблемные объекты начинаются еще при формировании реестра кредиторов — в этот момент конкурсные управляющие и дольщики должны быть крайне внимательными, чтобы процедура банкротства не проходила под контролем самого банкрота.
Недобросовестный застройщик будет ходить на совещания, обещать, но ничего не делать, кроме как выводить из проекта оставшиеся деньги и другие активы. Чем дольше тянуть с введением процедуры банкротства, тем страшнее будут последствия, тем сложнее будет оспорить подозрительные сделки. Отмечу, что многие конкурсные управляющие просто не обладают достаточной квалификацией и опытом, чтобы эффективно работать в этой сфере.

Виктория Пенькова, координатор инициативных групп дольщиков, член рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков:
– Если есть возможность передать объект от застройщика без банкротства, это обязательно надо делать. Но необходимо согласие всех дольщиков. Если не получается, тянуть с банкротством нельзя. И ситуация с «ПромИнвестом» очень показательна. Есть 16 реальных дольщиков, которые покупали квартиры для себя. А есть четыре человека, связанные с застройщиком, которые претендуют на десятки квартир. Их включение в реестр кредиторов сейчас оспаривается, если потребуется, мы дойдем до Верховного суда.

Мнение NSP
Отметим, что появление «липовых» дольщиков или «искусственных» кредиторов — ситуация не уникальная. Так было, например, при банкротстве фирмы «УМ-276», которая строила в Гатчине.
Что касается «Торкельской ратуши», у дольщиков не было особых оснований для беспокойства: все разрешения и права на участок есть, продажи идут по 214-ФЗ, застройщик представляет отчетность. Единственное, что могло насторожить граждан, отсутствие у компании опыта жилищного строительства, да и вообще истории — создана она была в ноябре 2009 года.