18 декабря 2017 время: 06:03
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»

Обманутый застройщик

Обычно в этой рубрике мы рассказываем об обманутых дольщиках. Однако в этот раз все наоборот. Ситуация, в которую попала строительная компания «Пульсар», нетипична и даже уникальна. Фирма достроила проблемные дома, передала квартиры гражданам, но не может получить обещанные свободные участки.

Все началось с двух домов в городе Тосно Ленинградской области, которые начало возводить печально известное коммандитное товарищество «Социальная инициатива». С 1991 года оно собрало примерно с 20 000 граждан деньги на строительство 400 объектов, включая жилье, в 60 городах России. В Ленобласти пострадавших от деятельности товарищества больше тысячи.
В Тосно в 2003-м компания начала возводить два дома на пересечении улицы Радищева и шоссе Барыбина (комплекс «Андреев ручей» на 200 квартир) и на ул. Ленина, 3 (комплекс «Корона», около 250 квартир). В обоих домах успели продать 222 квартиры. Затем товарищество прекратило существование с громким скандалом. В одном доме работы остановились на уровне первого этажа, во втором — на уровне фундамента.
В 2006 году объектом занялась только что созданная рабочая группа от «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков. С временным руководством «Социальной инициативы» договорились о передаче шести участков в Тосно (на двух из которых расположились недостроенные дома) ЖСК «ТосноСтрой», созданному пострадавшими гражданами.

И второй блин не лучше
Кооператив нашел нового застройщика — компанию «Трест-68». Она пообещала завершить дома в обмен на свободные участки. Часть конструкций пришлось разобрать (объекты стояли без консервации), понадобилось заниматься водоснабжением, один из домов даже подрос на пару этажей. Но экономика не складывалась — «Трест-68» попросил доплаты с пайщиков, и его отношения с кооперативом испортились. Тогда компания сосредоточилась на застройке свободного участка, где успешно возвела новый дом, а все квартиры распродала. Кооперативу при участии рабочей группы снова пришлось бороться за участки — в результате землю удалось вернуть в ЖСК «ТосноСтрой».

С третьего захода
В 2008 году нашелся новый застройщик — компания «Пульсар» (работала подрядчиком у «Треста-68»), генеральным директором которой был Вячеслав Лисица. Фирма взялась завершить дома и передать жилье гражданам, получив взамен непроданные квартиры и оставшиеся участки, но, помня о печальном опыте, только после достройки домов. В 2010-м компания ввела в эксплуатацию «Андреев ручей» — после корректировки проекта в нем расположились 223 квартиры, 160 из которых получили дольщики. В 2014-м фирма завершила «Корону» — проект также изменили, увеличив число квартир до 400, а дольщикам передали 62 из них. Но это были квартиры довольно большой площади — застройщику в основном достались студии и «единички», что не покрывало его затрат. Также пришлось вложиться в расселение 19 домов на садовых участках, обнаружившихся на «свободных» наделах, обещанных «Пульсару». Для этого потребовались еще 30 квартир. Но история на этом не закончилась.

Неудачный кредит
«Пульсар», чтобы завершить стройку, взял кредит на 320 млн рублей в банке «Огни Москвы». В качестве залога 51% компании оформили на подконтрольное банку ООО «Энигма-Трейд», а расходование «Пульсаром» средств со стороны банка контролировал Евгений Морозов.
Но в 2014 году банк лишился лицензии, что сопровождалось громким уголовным разбирательством. В дело включилось Агентство по страхованию вкладов, потребовав досрочно вернуть кредит. Одновременно начались суды за право владения и управления «Пульсаром»: собственники 51% акций пытались сменить руководство и заполучить компанию вместе с участками. Чтобы земля «не досталась врагу», наделы решили вернуть кооперативу, как говорится «на ответственное хранение», оформив сделку договором купли-продажи, но без каких-либо выплат.
Затем Вячеслав Лисица сумел восстановить контроль над «Пульсаром», а в конце 2016 года подписали и мировое соглашение с АСВ. Инвестором готово было выступить ЛенОбл­АИЖК — Ленобласти нужны были квартиры для госпрограммы «Жилье для российской семьи».


Застройщик без земли
Однако ЖСК, неожиданно  для всех, включая районную администрацию и правительство Ленобласти, отказался отдавать участки «Пульсару». Кооператоры сослались на некое инвестиционное соглашение, напомнили, что гражданам все же пришлось доплачивать, кроме того, кооператив участвовал в расселении домов, и, в конце концов, платил налоги за землю. В начале 2017 года выяснилось, что ЖСК вообще подыскивает нового инвестора, а участки переоформлены на некое ООО «Здравушка» (фирма принадлежала члену правления ЖСК и ее сыну, а затем среди владельцев появилась компания с Сейшельских островов), причем документы на регистрацию поданы в другом субъекте РФ. Затем землю пытались оформить на ООО «Юридический центр», возглавляемое тем самым Евгением Морозовым. Сейчас эти сделки и законность их регистрации оспариваются в судах, которые неминуемо затянутся.
В принципе, здесь есть за что побороться. По разработанному «Пульсаром» проекту планировки на этих землях можно построить до 75 000 кв.м жилья. Владелец территории может претендовать на 10% от общего объема квартир, а это около 375 млн рублей. Конечно, спрос на первичном рынке сейчас не так велик, владельцы активно распродают земли, но даже половина этой суммы — очень хорошие деньги.

Мнение NSP
История действительно интересная, запутанная и неприятная. Однако есть сомнения, что «Пульсар» в такую неловкую ситуацию поставили именно пайщики ЖСК, приняв коллективное решение.
Скорее всего, подавляющее большинство дольщиков к этому отношения не имеет, а рейдеры действуют на основании доверенностей, необдуманно выданных руководством кооператива. Хотя протоколы заочных собраний все еще появляются...

РАЗБОР ПОЛЕТОВ

Виктория Пенькова, координатор инициативных групп дольщиков, член рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков:

 Таких случаев за 11 лет работы с обманутыми дольщиками по всей стране никогда не было и, надеюсь, никогда не будет. Фактически кооператив «кинул» компанию и ее руководителя, которые помогли пайщикам получить квартиры. Мы внимательно следили за ситуацией, помогали «Пульсару» в переговорах, ставили ЖСК в пример и просили его делиться опытом. Когда решили вернуть участки в кооператив, никто и помыслить не мог, что ЖСК может так непорядочно поступить. Речь идет о попытках рейдерского захвата, сначала компании, а после передачи участков — и ЖСК. Там из правления и самого кооператива исключают несогласных с действиями руководства. Заменяют их не имеющими никакого отношения к этим домам людьми, помогающим незаконно завладеть участками. Мы рассчитываем на помощь правоохранительных органов, уже обратились в Генпрокуратуру. Но такие скандалы не способствуют решению проблем обманутых дольщиков.


Вячеслав Лисица, генеральный директор компании «Пульсар»:

Все затраты на достройку, расселение ветхих домов, оплату государственных пошлин, оформление участков и разработку градостроительной документации несла компания «Пульсар». Средства для уплаты ЖСК налогов также предоставил я. Члены кооператива оплатили только отделку квартир, которая изначально в проектах домов не была предусмотрена. И участие ЖСК в расселении свелось к сбору информации о числе домов и проживающих в них граждан. В одном из них, например, оказались прописаны 18 человек. Причем прописались они туда в большинстве своем уже после заключения договора между ЖСК и «Пульсаром». Из-за того, что кооператив затянул переговоры по расселению, люди приватизировали землю и выкупать «огороды» пришлось не по кадастровой стоимости, как предполагалось, а по рыночной, а порой и гораздо выше…