24 Мая 2018 время:03:27
курс $61.59 €72.18
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Наша задача до 1 октября – это новый национальный проект. Если мы 80 млн кв.м в год строили, а надо 120 млн – это целый рывок, революция…»
Виталий Мутко
вице-премьер Правительства РФ

Круглый стол

«Сертификация апартаментов: новые затраты, новые риски?»

Редакция «НП» провела «круглый стол» на тему: «Сертификация апартаментов: новые затраты, новые риски?» В дискуссии приняли участие представители компаний: Docklands, Valo, УК «Зенит», «Строительный Трест», KnightFrank SPb и другие.

С начала года, как уверяют юристы, все апартамент-отели должны иметь сертификат на гостиничные услуги и определенное число «звезд». Нарушителей будут штрафовать — для начала.

Участиники дискуссии:

  • Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg
  • Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость, строительство 
  • и девелопмент» компании «Борениус»
  • Марина Сторожева, руководитель отдела продаж компании «Лемминкяйнен-Строй» 
    (генподрядчик комплекса VALO), председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД
  • Константин Сторожев, генеральный директор компании «VALO-сервис»
  • Илья Андреев, управляющий партнер компании Zenith
  • Наталья Скаландис, генеральный директор компании Docklands Rent
  • Ирина Ражева, руководитель группы коммерческой недвижимости АО «Строительный трест»
  • Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Docklands Development
  • Евгения Гиль, руководитель дивизиона управления апарт-отелями NAI Becar
  • Сергей Ногай, руководитель проекта Salut!
  • Дмитрий Синочкин, модератор, шеф-редактор «НП»

Чтобы получить сертификат, апарт-отель должен пройти проверку классификационной комиссии на соответствие требованиям для гостиниц. Включая, например, меблировку, наличие обученного персонала и т. д. В Петербурге такие примеры есть, но скорее это исключение, чем правило.
Эта непростая ситуация потребовала все-стороннего обсуждения. Дискуссия, организованная «НП» при поддержке РГУД, прошла в конференц-зале РАД.

Светлана Московченко:
– За прошлый год число апарт-проектов увеличилось на 44%. Строится около 600 000 кв.м, предложение составляет примерно 300 000 кв.м. Сейчас апартаменты занимают 7% рынка жилья. Каждый год объем предложения и спрос практически удваиваются. За 2017-й в Петербурге было продано около 2500 апартаментов — плюс 40% к 2016-му.
В Москве объем предложения составляет около 660 000 кв.м. (Два года назад в Москве апартаменты занимали около 40% рынка, сейчас — 20%.) Но в столице рынок развивался по другой схеме: с началом кризиса офисы стали переделывать в апартаменты.
В 2016 году цены на петербургские апартаменты росли, сейчас стабилизировались. Потому что выходят новые проекты, они дешевле. Сегодня средняя цена — около 120 000 за 1 кв.м (в элитном сегменте — 470 000). Она включает полную отделку помещений. Как правило, меблировка входит в дополнительные затраты. В среднем — от 300 000 до 600 000 рублей. При этом из 36 апарт-отелей, находящихся в продаже, номера с полной отделкой предлагают 15. И только в семи предусмотрена меблировка.
Многие инвесторы переключаются с жилья на апартаменты и встроенные коммерческие помещения. Поэтому мы полагаем, что в 2018-м продажи вырастут.

Екатерина Запорожченко:
– У нас включены как отделка под ключ, так и пакет арендатора, в который входят и текстиль, и ложки-кружки, — для сдачи в аренду. Номера делятся на buy to let и buy to live. Те, кто приобретает юнит для соб-ственного проживания, опционно могут приобрести меблировку.
В программе с гарантированной доходностью она обязательна, поскольку подразумевается стандартное оснащение для номера-студии. Фото на booking.com должно соответствовать, и условия должны быть равные. У арендатора должен быть выбор между несколькими одинаковыми вариантами.

Евгения Гиль:
– Мы продаем номера в проекте Vertical только с мебелью. Иначе, так как собственников много, это будет разрозненный объект и совсем не отельная история.
Марина Сторожева:
– Давайте сразу править статистику: в отеле VALO две центральные секции не продаются без меблировки. Они оформлены отдельным договором.

Сергей Ногай:
– Сейчас на первый план выходят инвестиционные характеристики продукта, который предлагают девелоперы. И в составе покупателей инвесторы (те, кто приобретает номера для последующей сдачи в аренду) преобладают, их 60–80%.
На этот сегмент будут действовать два фактора. Первый — реформа (вплоть до отмены) «долевки» вынуждает застройщиков выводить на рынок много новых проектов. Не исключено, что это приведет к демпингу, нивелирует ценовые преимущества апартов. С другой стороны, низкая инфляция побуждает банки снижать ставки по депозитам. Это дает апартам как инвестиционному продукту дополнительные преимущества. Полагаю, в этом году спрос будет расти вместе с предложением, цены останутся на прежнем уровне.

Майя Петрова:
– В соответствии с приказом Минкульта № 1215 от 2014 года у нас добровольная сертификация гостиниц. Однако закон, регулирующий подготовку к ЧМ-2018, делает исключение для Москвы и Петербурга. С 1 января 2018-го оказывать гостиничные услуги или услуги по предоставлению средств размещения для временного проживания можно только при наличии сертификата.
Сейчас у нас переходный этап, установленный законом от 5 февраля 2018 года. Мы постепенно переходим к обязательной сертификации гостиниц. Но для Москвы и Петербурга срок уже наступил. В приказе Минкульта расписаны требования к гостиницам в зависимости от числа звезд. 
И отдельно указаны требования для апарт-отелей. Уже сейчас Роспотребнадзор может прийти в апарт-отель по заявлению потребителя или просто со ссылкой на закон. Если сертификата нет — в соответствии с КоАП сначала штраф, потом приостановка деятельности. Закон от 5 февраля предусматривает расширенную (повышенную) ответственность, он будет применяться уже в 2019 году. Увеличены штрафы для должностных лиц, а для юридических они будут исчисляться в зависимости от размера годовой выручки — от 1/40 до 1/25. Это весьма приличная сумма, существенная часть прибыли.

Наталья Скаландис:
– К кому придут (если мы говорим о множестве собственников помещений) — к управляющей организации или к собственнику? И как будут считать выручку?

Майя Петрова:
– Контролирующие органы ведут себя достаточно профессионально. Есть, например, судебное решение по сдаче квартиры. У гражданина был договор с вузом. В деле были копии материалов, характеристики квартиры, цена — все, что было в Интернете. То есть собирают всю доступную информацию.
Скорее всего, попросят документы у тех, кто встречает арендаторов, то есть в УК. Затем выяснят собственников. Ответственность может быть наложена и на УК, и на собственников. А дальше — идите в суд и доказывайте, что вы ни при чем.
Бюджету нужны деньги. Контролеры 
Роспотребнадзора, как налоговики, будут ходить ко всем. И параллельно с делами в арбитражном суде будут возбуждать уголовные дела. Например, за незаконное предпринимательство. Просто чтобы собрать деньги.

Константин Сторожев:
– А могу ли я как собственник просто сдавать помещение в аренду? Без договора об оказании гостиничных услуг?

Илья Андреев:
– Если помещение по документам является гостиницей — нет. А вот RBI на 2-й Советской — может. Там апарт. Есть проектная документация, в ней указан тип объекта. Есть кадастровый паспорт.

Дмитрий Синочкин:
– Если по документам — гостиница и есть договор с гостиничным оператором на все помещения, вопросов нет. Но сертификат необходим. А вот если часть помещений прошла сертификацию, а часть нет — как быть? Комплексы, которые работают в режиме апарт-отелей, но не имеют сертификата, — как им быть? Таких много…

Илья Андреев:
– 15 000 номеров в Петербурге не прошли сертификацию!

Майя Петрова:
– Пока у нас нет законодательно закрепленного определения апартаментов, есть две крайности. Одна — признать апартаменты жилыми помещениями и все регулировать ЖК. Другая — гостиница. Наши госорганы середины не воспринимают! Если граждане живут, причем временно, все это подтягивается под оказание услуг по временному размещению граждан, под туристическую деятельность.

Константин Сторожев:
– Есть еще один важный момент. 14 апреля 2017 года Дмитрий Медведев подписал постановление № 447 — требования к безопасности гостиниц и мест размещения. Есть несколько категорий в зависимости от числа людей. И такие объекты должны получить паспорт безопасности. Паспорт выписывает комиссия, куда входят МВД, силовики, местная администрация. Без этого документа нельзя пройти классификацию и получить сертификат.

Дмитрий Синочкин:
– Если будет принят закон, по которому апартаменты приравняют к жилью, не нужно будет проходить сертификацию?

Майя Петрова:
– Тогда начнутся другие трудности. Будут предъявлять требования по инсоляции, наличию парковок, социальных объектов, озеленения и т. д. В большинстве проектов их невозможно выполнить.

Евгения Гиль:
– Апарт-отель «Vertical на Московском». Проходили классификацию в прошлом году. Сложно собрать все документы по каждому номеру. Трудности бюрократического плана. 126 номеров, 70 собственников… Но мы считаем, что затраты на получение классификации «три звезды» окупились. Повысились узнаваемость и показатели бронирования, мы попали во все списки туроператоров.

Дмитрий Синочкин:
– Кстати, реклама апарт-отеля, не прошедшего классификацию, незаконна?

Майя Петрова:
– Это нарушение закона о рекламе — сообщение недостоверной информации. Интернет-площадки, на которых идет бронирование, тоже несут ответственность. Они обязаны проверять.
У нас были такие судебные дела. Законность рекламы проверяет УФАС.

Наталья Скаландис:
– Мы в самом начале пути, мы запускаем процедуру классификации, выходим на получение «четырех звезд». Мы уже присутствуем на 35 площадках. Мы есть и на «букинге», благополучно проводим все необходимые бронирования. Пока у нас нет «звезд»…

Константин Сторожев:
– То есть дело не в отсутствии законов, а в недостатке администрирования.

Дмитрий Синочкин:
– Законные возможности, чтобы усложнить жизнь УК и собственникам апарт-отелей, у контролирующих органов есть. Мы пытаемся оценить риски и объем возможных неприятностей. С апарт-отелями, которые имеют статус гостиниц, более-менее понятно.
Но как быть, когда бизнес поделен на блоки? Как будут вести себя собственники? Может ли ИП получить сертификат на свой один номер? Или на три номера?

Майя Петрова:
– Апарт-отели воспринимаются как единый имущественный комплекс. Число собственников, мне кажется, не влияет на сертификацию.

Наталья Скаландис:
– Именно по такому пути сейчас идем мы. Проект делится на блоки в рамках различных доходных программ и программ управления. Из 386 апартаментов в двух блоках мы подаем на сертификацию по 150. Остальные юниты приобретались для самостоятельного проживания. Если их владельцы примут решение о сдаче — будем пополнять номерной фонд.

Константин Сторожев:
– В процедуре несколько этапов. На заявленные звезды проверяется весь комплекс: инженерные системы, вывески, лобби. Следующий этап — персонал. Дальше — номера. Каждый номер рассматривается отдельно. Насколько я понимаю, каждый номер может получить определенную категорию. Вы можете оставить часть помещений и не считать их номерным фондом. А потом включить.

Евгения Гиль:
– Контролирующие органы нам поясняли: возможно расширение номерного фонда в рамках одного сертификата. Есть пример, когда в одном корпусе с общей входной группой находятся номера разных категорий.

Дмитрий Синочкин:
– Сдача номеров в аренду без сертификата — нарушение, реклама таких услуг — тоже. Проходить классификацию блоками — вероятно, можно. Процедура не прописана. Затраты — примерно от 70 000 до 120 000 рублей. В списке Комитета по туризму семь фирм, которые занимаются классификацией, четыре из них в Петербурге.
Главную проблему представляют объекты, которые сейчас продают под отделку без меблировки, — как они будут проходить сертификацию? И как УК будет договариваться с тысячей собственников о прохождении этой процедуры?

Ирина Ражева:
– Мы продаем, главным образом, конечным собственникам. Но инвесторы тоже есть. По документам у нас гостиничные проекты. Классификацией придется заниматься.

Илья Андреев:
– Мы изначально были настроены на то, что будем проходить классификацию. И если мы заходим в проекты на финальной стадии, мы их тоже приводим в соответствие. Мы, наоборот, рады этому ограничению, потому что оно отделяет апартаменты от псевдожилья. То, что происходит сегодня, — беспредел: апартаментами называют все, что не является квартирой.

Наталья Скаландис:
– В квартале Docklands планируется возведение второй очереди, и сейчас УК вводит некоторые дополнения к проекту, чтобы подвести их к гостиничным требованиям и потом без проблем получить сертификат.

Константин Сторожев:
– У нас классифицирование заложено изначально, учтено в проекте. Первые две очереди — 1500 апартаментов. Всего будет 3500, самый большой комплекс в Петербурге.
К тому, что происходит, мы относимся позитивно.

Марина Сторожева:
– Это положительно скажется на рынке, на таких проектах, как наш. Мы заложили гостиничные технологии, у нас 900 номеров (из 1500) будут получать сертификат, это центральная часть.
С остальными покупателями мы ведем просветительскую работу.

Сергей Ногай:
– В новых корпусах проекта Salut!, которые сдаются в этом году, компания подготовит номера к прохождению классификации (на три или две «звезды»). Требования пока не утверждены, мы будем ориентироваться на предыдущие правила, которые действовали для добровольной классификации.
В нашем комплексе участок изначально предназначался под гостиницу. И все основные требования к помещениям общего пользования, к безопасности были заложены уже на стадии проекта. Так что процедура сертификации (мы работаем с компанией «Тест-СПб») нам знакома, и она не представляется ни сложной, ни дорогой. В уже сданных корпусах проблемой будет заниматься управляющая компания.

Дмитрий Синочкин:
– Дополнительное регулирование, возможные риски и штрафы — не сократят ли они число дольщиков?

Екатерина Запорожченко:
– Нет. Мы продаем и объект, и услуги УК.

Константин Сторожев:
– Застройщики начнут задумываться. Если псевдожилье, купили — и живите, как хотите. Если для инвесторов — должны быть соблюдены все требования сертификации, УК и инфраструктура.

Наталья Скаландис:
– Это воспитает наш рынок. Изменится подход отделов продаж. Девелоперу нужно понимать, какой продукт он строит.

Илья Андреев:
– По нашим сведениям, уже в этом году на рынок выйдет в полтора раза больше апартаментов, чем есть сейчас. Почти все заявленные проекты — это не гостиницы и не апарт-отели, это способ застроить участки в деловой зоне…

Мнение эксперта

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:

– Действующее законодательство не предполагает существования технического регламента, устанавливающего обязательные требования, в том числе о сертификации, в сфере туристской деятельности (индустрии). Действующая редакция закона о туристской деятельности 132-ФЗ, а также приказ Минкультуры № 1215 от 11.07.2014 предусматривают добровольную классификацию гостиниц.
Однако Федеральный закон №16-ФЗ, принятый 2 февраля 2018-го и вступающий в силу 01.01.2019 (за исключением отдельных положений), вводит обязательную классификацию гостиниц.
Под угрозой привлечения к административной ответственности необходимо будет обеспечить классификацию с присвоением определенной категории («звезд»): до 01.07.2019 — отелям с номерным фондом более 50 номеров, до 01.01.2020 — с фондом более 15 номеров, 
до 01.01.2021 — всем гостиницам.
Положение о классификации отелей и правила предоставления гостиничных услуг должно утвердить Правительство РФ.
Исходя из норм действующего законодательства апарт-отели (апартаменты) признаются нежилыми помещениями. Для определения кадастровой стоимости приказ Минэкономразвития России относит апарт-отели к объектам временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения. Предоставление апартаментов вне зависимости 
от типа (гостиничный, квартирный) квалифицируется как оказание услуг в рамках туристской деятельности, а апартаменты признаются ее объектом.
Предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении гостинице определенной категории повлечет за собой административную ответственность. Кроме того, действие свидетельства может быть приостановлено на срок до 90 дней. К административной 
ответственности могут быть привлечены как управляющая компания, так и владелец апартаментов, предоставляющий их для проживания третьим лицам.
В настоящий момент есть возможность исключить апартаменты из сферы действия новых требований, если в соответствующем постановлении Правительства РФ они будут выделены в специальную категорию, не подпадающую под действие закона (т. е. не подлежащую обязательной классификации).

 

Вопросы к обсуждению

  • Какие последствия для рынка апартаментов будет иметь принятых в этом году закон об обязательной сертификации гостиниц?
  • Каковы (сейчас) расценки на сертификацию, какие требования предъявляются к гостиницам?
  • Какие сложности могут быть у уже сданных и работающих комплексов?
  • Правда ли, что все номера придется предъявлять экспертам с отделкой, меблировкой и бытовой техникой? (И как быть, если покупатель по ДДУ приобретал помещение «под чистовую отделку»)?
  • Возможно ли будет проходить сертификацию блоками (не весь корпус, например, а две трети)?
  • Повестка может дополнена другими темами: федеральный закон об апартаментах, классификация и т.д.
12312334
34564356356467 345645