Мы хотим найти баланс между сроками и качеством

Вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев примет участие в форуме PROEstate в качестве спикера, в дискуссиях первого дня. Опыт региона может быть интересен многим: здесь удалось ввести строительную стихию в рамки, получилось договориться с девелоперами о совместном развитии социальной сферы; область год от года планомерно наращивает ввод жилья. Мы беседуем с Георгием Богачевым о своеобразии текущего момента, о перспективах развития строительного комплекса и, конечно, о нерешенных проблемах.

– Как идет реформа ОМСУ? С нового года градостроительные полномочия передаются на уровень региона…

– Есть ряд трудностей, которые мы предвидели, и мы их решаем. Идет юридическая работа по выпуску подзаконных актов, чтобы не было путаницы с начала 2015 года. Например, утверждение проектов планировок и градпланов будет в ведении Комитета по арзхитектуре. Возможно, стоит подкорректировать, внести поправки в законодательство, чтобы градпланы, связанные с ИЖС, оставить на местном уровне — это было бы логично.

Другое дело, что юридически сложно разделить градпланы разного типа и разнести полномочия по их принятию по разным уровням. По постройкам таким разграничителем может быть наличие или отсутствие требований по экспертизе, а по градпланам этого нет. Возможно, до конца года внесем поправки или примем их постановлением правительства.

– Хватит ли специалистов?

– Новые полномочия требуют больше людей: нам нужно увеличить штатную численность сотрудников Комитета по архитектуре и Комитета госстройнадзора. Это не будет механическим увеличением ради новых ставок. Сегодня в КАГ работают 26 человек. (В аналогичном городском комитете — порядка 170.)

Выдача разрешений на строительство переходит к Комитету по госстройнадзору. В принципе, он уже и сегодня занимается сходной работой: выдает ЗОСы (заключения о соответствии построенного техрегламентам и проектной документации), осуществляет строительный надзор и надзор за соблюдением требований закона о долевом строительстве… Там прибавка штата будет небольшая, человек пять. Не исключаю, что и кто-то из муниципальных работников перейдет в комитеты.

Новую структуру комитетов мы еще должны согласовать с Минстроем.

– Есть информация о том, что сейчас районные власти задерживают выдачу разрешений на строительство… Вы об этом слышали?

– Мы, скорее, ожидали обратного — то есть повышенной активности. Весной мы официально предупредили муниципалов, что будем очень внимательно следить за всеми разрешениями, выданными с июня по декабрь, — с момента принятия федерального закона (о реформе ОМСУ) и до вступления в силу областного закона. Возможно, некоторые недобросовестные застройщики хотели бы вскочить в последний вагон, получить полузаконные или незаконные разрешения. Это относится преимущественно к проектам строительства многоквартирных домов. Мониторинг мы продолжаем.

– Как изменятся взаимоотношения между участниками строительного процесса с вступлением в силу областного закона? Какого результата вы ожидаете?

– Возможно, несколько увеличится время на согласование проектов и утверждение документов. Но уверяю вас: на объемах ввода это не скажется. Плохо, конечно, если проект зависает надолго, как это случается в Петербурге. Но и вариант, когда проект планировки на 50 га разрабатывает неизвестная фирма и согласовывается непонятно кем за два месяца, тоже неприемлем.

Наша цель — найти разумный баланс между сроками и качеством.

Мы рассчитываем, что пойдет более сбалансированное, продуманное развитие территорий. Потому что, когда один архитектор и один глава МО решают, как будет развиваться огромная территория на сто лет вперед, — это неправильно. Здесь нужен коллективный разум, нужны экспертные оценки.

В целом развитие строительного комплекса идет примерно так, как мы и прогнозировали. Мы планировали к 2016‑му выйти на ввод 1,8 млн кв.м в год. В дальнейшем, если макроэкономическая ситуация не ухудшится, в перспективе, я думаю, мы выйдем по сдаче жилья на паритет с Петербургом — по 2 млн кв.м. Более 4–4,2 млн в агломерации строить не нужно — жилье не будет востребовано.

– Как сейчас соотносятся объемы ввода по ИЖС и многоквартирным домам?

– Я думаю, ежегодный ввод индивидуальных домов так и останется примерно на уровне 500 000 кв.м. А доля ИЖС будет уменьшаться сообразно росту многоквартирной застройки.

– Какие районы будут развиваться?

– В традиционных, освоенных местах — Мурино, Девяткино, Кудрово — новые проекты вряд ли появятся, хотя и там есть неосвоенные земли. Там вводятся новые очереди уже запущенных комплексов, а спрос в одной локации все-таки ограничен. В Буграх около 200 га еще войдет в оборот. И это будет многоэтажная, многоквартирная застройка. В поселке имени Свердлова начаты красивые проекты…

– С марта 2015-го муниципалитеты получат полномочия и даже обязанности по продаже свободных участков… Как вы к этому относитесь?

– Правовые нормы по порядку подготовки участков и организации продажи требуют разъяснений — здесь не все до конца понятно. В частности, почему полномочия по распоряжению неразграниченной собственностью отданы на первый уровень. В этом плане Ленобласть — довольно специфический регион, у нас практически нет межселенных территорий. Вся область распределена между поселениями, так сложилось.

В других регионах поселения занимают маленькую часть, а площадями между ними ведают районные администрации. У нас вся эта земельная благодать свалилась на муниципальные образования первого уровня. Получается, что по закону об ОМСУ у муниципалитетов отобрали одни полномочия, а по Земельному кодексу наделили их другими, не менее значимыми.

– Недавно в Свердловской области составили реестр неиспользуемых участков, будут выставлять их на торги. Как у нас идет этот процесс?

– Наши муниципалитеты, насколько мне известно, этим занимаются крайне недостаточно. У нас в регионе очень много частных земель, в том числе уже переведенных в категорию «земли поселений». И это основной ресурс для развития жилищного строительства.

– Может ли возникнуть конкуренция между муниципалитетами и частными собственниками на рынке участков под застройку?

– Пока ОМСУ эту форму пополнения бюджета не освоили.

– Минэкономразвития собирается повысить налог на неиспользуемые земли — как вы относитесь к этой инициативе?

– Мне кажется, в первую очередь налоговыми мерами надо стимулировать скорейшую регистрацию нового статуса участков. Иногда получается так: муниципалитет принимает генплан, включает надел в земли поселений, а собственник на кадастровый учет участок не ставит, и в ФНС сведений о новом статусе земли нет, и налоги идут — как с «сельхозки», намного ниже. Вот эту ситуацию надо разруливать, стимулировать постановку на учет повышением налога. А погонять собственника, чтобы он быстрее строил, — не самый разумный подход.

– Недавно депутаты выступили с очередной инициативой — запретить вообще перевод «сельхозки», наложить мораторий…

– Строго по профессору Преображенскому: «Взять все и поделить». Предложение космического масштаба. Не думаю, что оно будет реализовано.

– Плотность населения Ленобласти и Петербурга различается в 174 раза. Даже если учесть озера и болота — давление колоссальное, забором отгородиться не выйдет — только регулировать. Получается?

– Процесс строительства развивается более-менее сбалансированно, за исключением дорожного хозяйства — региональных дорог не хватает. Создание улично-дорожной сети сильно отстает от темпов жилищного строительства. Мы готовимся, проектируем, готовим коридоры. Но на уровне реализации без федерального финансирования нам не справиться.

Мы работаем в этом направлении: на рассмотрении в федеральном правительстве находятся наши запросы, на часть из них мы получили положительные ответы. По региону проходят и федеральные трассы, их ремонт и реконструкция финансируются из бюджеты страны.

На «Сортавале» без преувеличения работают гениальные дорожники.

– Специалисты предупреждают, что увеличение налоговой нагрузки на бизнес и подорожание кредитных средств может привести к сокращению спроса. Как это повлияет на ситуацию в строительной отрасли?

– Если не случится глобальных макроэкономических потрясений — предпосылок для сокращения спроса я не вижу. Есть постоянный приток, люди притягиваются к мегаполису, децентрализация у нас пока не работает.

Стоимость кредитования — важный фактор, но у него есть и другая сторона. Если это будет сопровождаться инфляционными процессами — спрос активизируется. Корректный прогноз делать трудно.

«НП» досье

Сравнение показателей ввода жилья в СПб и ЛО — классическая картина «догоняющего развития».

В 2003 году в области построили 444 000 «квадратов» — 36,5% от площади квартир, сданных в пределах города. В 2007‑м — 844 000 кв.м — 32% (рост почти вдвое, но и в Петербурге — пик строительного бума). В 2010‑м ЛО отчиталась за 1 044 000 кв.м — 39,3%. В 2013‑м — 1 291 000 кв.м, 50% от городских показателей.

Похоже, в ближайшие несколько лет объемы ввода сравняются. При этом в области будут строить в основном эконом- и комфорт-класс, в Петербурге — от бизнес-класса и выше. (Именно это происходит в Москве и Подмосковье.)