29 июня 2017 время: 03:15
курс $59.54 €67.69
05 декабря 2016

Мы рассчитываем стать первыми

Летом 2016‑го ФСК «Лидер», реализовавшая множество жилых проектов по монолитной технологии, приобрела крупнейший московский домостроительный комбинат ДСК‑1, выпускающий современные серии панельных домов. О том, зачем состоялась эта сделка и какие возможности она открывает, рассказывает Павел Брызгалов, директор по стратегическому планированию ФСК «Лидер».

– Почему до сих пор компания отдавала предпочтение монолитному домостроению?

– Основное преимущество технологии по сравнению с индустриальными сериями в том, что она удовлетворяет более разнообразный потребительский спрос. С ее помощью намного легче внедрять новые объемно-пространственные решения, быстро видоизменять продукт под конкретный запрос. Монолитная технология закрывает множество ниш, заметно отличающихся друг от друга. За счет этого монолит занял 70–80% рынка, хотя еще на рубеже 2010‑х соотношение монолита и панели было 50 на 50.
Благодаря монолитному домостроению ФСК «Лидер» развивает проекты в сегментах от эконом- до премиум-класса. Фирменный продукт компании — UP-квартал, жилье комфорт-класса с широким диапазоном современных объемно-планировочных, инженерно-технических решений и других опций, характерных для объектов бизнес-класса.
Сейчас мы внедряем версию 2.0, следующее поколение UP-кварталов. Основное их отличие от предыдущих — выразительная авторская архитектура. UP-квартал «Римский» в Ленинском районе Московской области находится совсем рядом со столицей и спроектирован для ФСК «Лидер» архитектурной мастерской Михаила Филиппова в характерном для него неоклассическом стиле. Квартал создан по образу и подобию старинных итальянских городков с многочисленными площадями, уютными двориками и красивыми улочками. Предусмотрены дома высотой от 3 до 12 этажей с разнообразными фасадами. Это один из первых в России проектов такого масштаба, где пространство организовано в двух уровнях. Верхняя — жилая и пешеходная — зона полностью отделена от нижней, где расположены кафе и рестораны, организовано автомобильное движение и парковка. Такая система обеспечивает безопасность прогулочных зон, детских и спортивных площадок, поскольку на верхнем уровне действует принцип «город без машин». Пешеходный и городской уровни UP-квартала «Римский» связаны удобной системой лестниц.
UP-квартал «Скандинавский» в Мытищах разработало шведское бюро Semren & Mansson. Фасады, входные группы, места общего пользования (лестничные клетки, холлы, коридоры) и т. п. имеют оригинальные решения. То же относится к планировке и функционалу общественных пространств. Это новый уровень индивидуализации жилья.

– Чем тогда вызван интерес к ДСК‑1?

– Приобретение ДСК‑1, с одной стороны, было обусловлено тенденцией рынка: многие девелоперы в последнее время совершили ряд сделок, ведущих к укрупнению бизнеса.
С другой стороны, хотя доля панели на рынке сокращается, но серии, которые выпускает ДСК‑1, остаются востребованными. Благодаря модернизации производства спрос на панельное жилье от ДСК‑1 стабилен. Это лидер в своем сегменте. Современные индустриальные серии «ДОМНАД» и «ДОМРИК» (последняя разработана в сотрудничестве 
с Рикардо Бофиллом) выгодно отличаются от других серий эстетическими и технологическими характеристиками, соответствием современным требованиям к градостроительству.
Панельная технология обеспечивает возведение массового индустриального жилья, ориентированного на очень широкий спрос, и за счет этого сохраняет за собой 20% рынка. 

– Но у ДСК‑1 были и проблемы.

– Производство нуждается в оптимизации, этого отрицать нельзя. Номинальная мощность завода составляет 1,2 млн кв.м панельного жилья в год. Реальный спрос — 
600 000–700 000 кв. м. Прежние владельцы предприятия не хотели снижать объемы выпуска панели, стараясь максимально загрузить мощности и сохранить коллектив. В результате производство пошло в убыток, стал накапливаться долг. В настоящее время мы ведем активную работу над реструктуризацией и оптимизацией предприятия. Ведь ключевым условием сделки стало то, что комбинат должен сохранить производство. Поэтому сейчас делаем все возможное, чтобы выйти на объемы выпуска, востребованные рынком, и вернуть предприятию рентабельность.

– У ФСК «Лидер» появятся панельные дома? Или вы будете реализовывать продукцию ДСК‑1 на свободном рынке?

– Пока мы хотим выйти на производство 600 000 кв.м жилья в год. Из них 35–40% пойдет на выполнение госзаказа — строительство социального жилья. Остальное — в коммерческую реализацию. Жилье, которое сейчас продает ДСК‑1, возведено не в рамках собственных проектов комбината. Это те объемы, которыми инвесторы-застройщики расплачиваются с ним за поставки домокомплектов. Безусловно, комбинат и дальше будет работать как поставщик и подрядчик на чужих площадках. Но мы собираемся развивать на его базе собственное девелоперское направление. Сейчас ищем площадки для инвестпроектов под брендом ДСК‑1. Поэтому его мощности частично будут загружены производством продукции для своих площадок. Если спрос на жилье в проектах комбината окажется выше, чем мы ожидаем, увеличить выпуск можно будет довольно быстро. Сокращение всегда дается труднее, чем рост.

– Какие планы и перспективы у корпорации сейчас, учитывая все изменения, которые произошли в 2016 году?

– Сейчас мы входим в пятерку лидеров рынка в московском регионе. В ближайшие семь лет рассчитываем стать первыми. Если раньше корпорация работала преимущественно в комфорт-классе, сейчас на него приходится не более половины наших проектов. «Лидер» расширяет присутствие в сегментах «бизнес» и «премиум». Меняется география. До сих пор большинство проектов были локализованы в Московской области, вблизи от МКАД. Теперь корпорация  фокусирует внимание на территории Старой Москвы.
Благодаря тому, что правительство Москвы теперь охотно выдает разрешения на проектирование и строительство в бывших промзонах, редевелопмент становится интереснее для бизнеса. Промзоны расположены как в центре, так и на окраинах, это дает возможность реализовывать проекты в разных форматах и сегментах, с очень разной стоимостью конечного продукта. Думаю, что в 2018 году ФСК «Лидер» сможет анонсировать крупные проекты в Москве с площадью застройки до 1 млн кв. м. Участки уже приобретены, и мы разрабатываем концепции для этих территорий.