Ауру мы не оцениваем

– В какой стадии сейчас реорганизация ГУИОН?

– Правительство все еще прорабатывает вопрос, обсуждаем возможные варианты. Важно учесть все нюансы законодательства, а также выбрать оптимальный вариант с минимизацией последствий, которые вызовет перестройка наших бизнес-процессов (финансовых и производственных).

– Каков опыт у коллег в регионах?

– Мы постоянно взаимодействуем с МЭР, однозначной позиции в регионах нет. Кто-то реорганизует такие же ГУПы в бюджетные учреждения, оставляя в них подразделение по кадастровой оценке, где-то создают бюджетные учреждения только под кадастровую оценку, а кто-то вообще ничего не делает. Мы следуем первому сценарию. Хотя на сегодня возможен и второй вариант. Но какое бы решение ни было принято, на наших заказчиках реорганизация не отразится. Для этого мы приложим все усилия.

– Может ли ГБУ осуществлять коммерческую деятельность?

– По федеральному законодательству может. В случае преобразования предприятия в ГБУ предполагается совмещенное финансирование: бюджетное субсидирование и собственные доходы от нашей деятельности. Для нас такая схема в новинку, потому что сейчас средств из городского бюджета мы не получаем, а работаем на полной самоокупаемости, да еще и приносим прибыль в бюджет.

– Какова сейчас доля города в структуре доходов ГУИОН?

– В 2016 году доля госконтрактов в доходах составила лишь 7%. Основной заказчик из органов госвласти для нас — Комитет имущественных отношений.

– Как реорганизация повлияет на штат ГУИОН?

– На сегодня речь о сокращении персонала не идет. Мы и так в течение 2015 и 2016 годов проводили сокращения - и людей, и свободных ставок. Это было вынужденной мерой. В случае реорганизации в ГБУ под функцию кадастровой оценки, скорее всего, будем набирать новых сотрудников, так как оценщиков сейчас на предприятии немного.

– Когда вы переедете в здание на улице Некрасова?

– Там идет капитальный ремонт. Планируем завершить его в следующем году. В это здание переедет весь центральный аппарат предприятия и наш архив. При этом районные филиалы (ПИБы) не будут закрыты. Но от помещения на улице Зодчего Росси мы хотим отказаться.

– У вас заключен контракт по Апраксину Двору. Чем вы занимаетесь в рамках этой работы?

– Мы проводим техническую инвентаризацию городских объектов, расположенных на территории Апраксина Двора. Цель — актуализация сведений в ЕГРП, ГКН и городской базе. Обследовано около сотни объектов, еще примерно 40 предстоит изучить до конца года.

– Выявлены какие-нибудь серьезные несоответствия? Как там вообще получается работать?

– В основном речь идет о перепланировках. На начальном этапе у нас были проблемы с доступом на объекты, но сейчас таких препятствий нет.

– Вы верите, что там удастся что-то изменить?

– Конечно!

– В начале года вы работали еще на одном знаковом объекте — Елисеевском магазине, который оценивали для целевого выкупа по 159-ФЗ. Были сложности?

– Елисеевский магазин мы оценивали так же, как и все объекты по 159-ФЗ. Учитывали все значимые для оценки характеристики: местоположение, в том числе относительно магистралей и красной линии улицы, технические характеристики (этажность, площадь, наличие коммуникаций и т. п.), отделку, наличие объектов охраны.

– А так называемая аура места, бренд? Они какой-то коэффициент дают?

– Ауру мы не оцениваем. Так как это знаковый, важный для города объект, мы до подготовки отчета запросили мнение сторонних экспертов из «Аверса», Северо-Западного банка Сбербанка, Центра оценки «Петербургская недвижимость», Регионального управления оценки, РАД, АРИН. Для такого объекта сложно подобрать аналоги. Кстати, на тот момент в Москве тоже продавали Елисеевский магазин, но мы не могли на него ориентироваться, хотя для себя узнавали стоимость продажи.

– А в целом как вы сейчас оцениваете состояние рынка и ситуацию с малой приватизацией?

– По нашим наблюдениям, за последний год выкупная стоимость упала процентов на 25–30. Цены, которые устанавливает город в рамках 159-ФЗ, находятся в диапазоне рыночных. Кстати, при обсуждении сумм арендаторы зачастую забывают про льготы, на которые город идет при заключении этих договоров, например, о рассрочке по ставке рефинансирования, которая существенно ниже рыночных ставок по кредитам. Экономия за пять лет составляет 20–30% от стоимости объекта.

– Каковы ваши прогнозы по итогам выкупа в рамках 159-ФЗ в 2016 году?

– В целом общий доход будет немаленький, но число объектов, выкупаемых в этом году, значительно меньше, чем в предыдущие.

– А что можно сказать о городских арендных ставках? Не пора ли пересматривать массовую методику?

– Сейчас, в условиях экономической рецессии, корректировать методику, наверное, нецелесообразно. Тем не менее мы продолжаем непрерывно следить за рынком. И когда ситуация нормализуется, вопрос о пересмотре ставок можно было бы рассмотреть. Например, задуматься о классификации городского имущества наподобие бизнес-центров.

– А почему в кризис этого не стоит делать?

– В трудные времена участники рынка воспринимают любые перемены болезненно. 

– У вас в прошлом году был крупный контракт с «Водоканалом». Чем он завершился? Сотрудничаете ли с другими монополистами?

– Да, у нас был контракт с «Водоканалом» по южной зоне водоснабжения города. Мы обследовали жилые и нежилые здания и помещения, выявляли неучтенных пользователей. Полученные данные позволят предприятию внести необходимые изменения в договоры с абонентами и наладить мониторинг за эксплуатацией объектов. В этом году проделали ту же работу по Петроградскому району, обследовав еще более 5500 зданий и нежилых помещений. В следующем году планируем провести аналогичные работы в Северной зоне и в оставшейся части Центральной. 
Сейчас у нас заключен контракт с «ПетербургГазом» на госучет охранных зон газопроводов. Это большая и комплексная работа в нескольких районах города. Мы планируем направить в Кадастровую палату необходимую документацию до конца года.

– Расскажите, пожалуйста, про контракт со Сбербанком.

– Интересный контракт. Я бы сказала — пионерский. Мы разрабатываем для банка методику оценки рыночной стоимости встроенных нежилых помещений, находящихся в залоге. Речь об объектах площадью до 1500 кв.м, расположенных на первых этажах и имеющих отдельный вход с улицы. Надеемся, опыт получится успешным, и услуги станут актуальными и для других банков.

– С 1 января вступает в силу множество изменений в правилах государственной регистрации и кадастрового учета. Что изменится для ГУИОН?

– Это определенно существенно изменит деятельность предприятия, в частности оформление документов на объекты недвижимости. Теперь мы сможем оказывать услуги по одновременному кадастровому учету объектов и госрегистрации прав. В предусмотренных законом случаях, конечно. 
С нового года также будем предлагать такие услуги, как кадастровый учет и регистрация прав на машиноместа в паркингах (выделение доли в натуре), учет и регистрация прав в отношении единого недвижимого комплекса. Вместе с тем мы уже не сможем принимать документы на постановку на учет вновь созданного объекта недвижимости от любого лица: с таким заявлением теперь может обращаться только собственник.
Изменятся формы межевых и технических планов. При этом техплан должен будет обязательно содержать планы всех этажей. Изменится порядок определения площади недвижимого объекта в рамках кадастровых работ. По желанию заказчика в состав технического плана также может быть включена 3D-модель объекта недвижимости. Мы собираемся приобрести специализированное программное обеспечение и обучать кадастровых инженеров выполнению 3D-кадастровых работ.
В общем, к Новому году мы готовимся.