19 октября 2017 время: 04:39
курс $57.27 €67.36
30 января 2017

Уменьшать метраж квартир — не наш путь

В 2017-м рынок будет жить по новому законодательству в сфере долевого участия. Изменилась и градостроительная политика Петербурга. Многие застройщики сетуют, что нововведения неизбежно скажутся на ценах. Но есть и те, кто видит в реформах новые возможности для конкуренции. Об этом мы беседуем с Юрием Бородиным, техническим директором АО «ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»).

– С какими результатами компания закончила 2016-й?

– В целом год был очень успешным. Мы выполнили все строительные планы и стратегические задания, а компания и несколько ее объектов получили премии в разных конкурсах и номинациях.
В прошлом году завершен крупный проект комплексного освоения территории в центре города — «Царская столица» общей площадью 390 000 кв.м. Для нас это важная веха. Сдали в эксплуатацию и передали городу школу на 825 мест в ЖК «Ласточкино гнездо». Начали самый масштабный за последние годы объект — ЖК «Галактика», в рамках которого предполагаем до 2022 года возвести 830 000 кв.м; объем инвестиций превысит 60 млрд рублей. При этом в портфеле компании много более компактных, но не менее ценных проектов.

– Как скажутся на работе компании изменения 214-ФЗ и местных нормативов?

– Для нас это очередной этап конкурентной борьбы. К работе по новым правилам мы готовились заранее, с их исполнением не будет проблем. А дольщики получат дополнительную защиту. Тяжелее будет небольшим фирмам, может, уйдут «однодневки», но это также хорошо для граждан.
Что касается градостроительных ограничений, то, наверное, они тоже скажутся на себестоимости. Но здесь вопрос неоднозначный. Многие петербуржцы, наблюдая, как в последние годы застраивался город, наверняка думали, что необходимо больше зелени, меньше этажей, больше интересных видов, фасадных решений и перспектив.
Мы уже давно поняли, что комфортная среда обитания, о которой много говорят застройщики, не может ограничиваться двором. В своих проектах мы уже закладываем затраты на благоустройство за границами нашего участка. Надо заниматься и прилегающими территориями. Например, в ЖК «Самоцветы» на Васильевском острове обустроим променад, который будет доступен всем горожанам. В «Галактике» планируется линейный парк.

– Будет ли снижаться себестоимость жилья?

– Себестоимость не сокращается. Растут требования законодательства, как местного, например новые ПЗЗ, так и федерального, в частности изменения в 214-ФЗ. Все они ведут к увеличению себестоимости. Сейчас и большинство инфраструктурных объектов, в первую очередь социальных, ложится на себестоимость, поэтому сказать, что мы ее уменьшаем, было бы неправильно.
Выросли и требования покупателей к нашему продукту. Конкуренция на рынке заставляет его улучшать, а одновременно уменьшать стоимость нельзя. Поэтому изыскиваем внутренние резервы, чтобы держаться в рамках плановой себестоимости проекта. Здесь есть технические и организационные вопросы. Что касается технологий, то чего-то кардинально нового не появилось. Кирпично-монолитная технология давно показала свою эффективность и уже привычна. А вот оптимизация управленческих затрат возможна. Стараемся работать с поставщиками. Например, в холдинге закупки централизованы, что позволяет приобретать материалы и оборудование по более низким ценам.
Но в целом себестоимость растет вместе с требованиями клиентов и государства. Ничего страшного в этом нет.

– А как насчет сокращения метража квартир, позволяющего уменьшить общий бюджет покупки?

– Это один из путей, но не наш. Мы хотим остаться в классе «комфорт». Я вообще считаю, что такого понятия, как «эконом», быть не должно. Любое жилье должно отвечать обязательным требованиям, некоему минимальному стандарту комфортности. В более дорогих проектах просто появляются дополнительные опции. Двадцать четыре студии по 20 метров на одной площадке — однозначно некомфортные условия проживания. Тогда надо честно говорить, что фактически это общежитие. Таких домов мы не проектируем и не собираемся этого делать.

– Сейчас много говорят о применении типовых проектов как о механизме сокращения себестоимости…

– Применение типовых проектов — неоднозначное преимущество. Каждый участок особенный, а локация диктует требования, как и ожидания клиентов. Конечно, есть много наработок, есть техническая политика, технологические карты, которые используются от объекта к объекту. Но, например, внешний вид дома всегда должен быть индивидуальным, как и планировки квартир. Конкуренты не дают дремать — мы не можем просто продавать одно и то же.
Типовые решения допустимо использовать разве что в инженерном обеспечении, при создании сетей, например. Много говорили и о типовых социальных объектах. Вот в «Ласточкином гнезде» мы построили интересную школу. Хотели бы распространить этот опыт, говорили об этом с городской администрацией. Но опять же очень многое зависит от участка: позволят ли его размер и конфигурация расположить такой объект. Сказывается и окружающая застройка. Так что полностью на типовые проекты перейти нельзя. Ну, только если строить в поле.

– Какие технологические новинки позволят сэкономить?

– Глобального прорыва в области строительных технологий не будет. Но производители не стоят на месте. Например, некоторые материалы стали всесезонными. Строительный сезон в Петербурге короткий, и, если стараешься его продлить, это может сказаться на качестве. А новые материалы позволяют работать круглый год. Это, например, теплоизоляционные, композитные материалы. Навесные фасады в свое время дали такой прорыв: их можно монтировать и зимой. Отрасль постоянно развивается, и мы просто вынуждены не отставать. Так, еще совсем недавно нововведением были индивидуальные приборы учета, а теперь это само собой разумеется. Следующий этап — это возможность дистанционного снятия показаний со счетчиков. В остеклении много новшеств, в энергосбережении.
На нашем производстве мы разрабатываем новый вариант вентиляционного блока. Хотим собрать в нем разные инженерные системы, что, кстати, позволит оптимизировать площадь квартир. Свои условия диктует и город. Например, с понижением высотности, предусмотренной ПЗЗ, естественная вентиляция будет поставлена на грань вымирания: чем выше дом, тем лучше она работает. Если мы хотим обеспечить комфорт жителям, то уже в десятиэтажном доме придется применять механическую вентиляцию. Так что и вентиляционные блоки претерпят изменения.
Думаем также над тем, чтобы модернизировать монолитно-кирпичную технологию, расширив применение сборных элементов. Не только вентиляционных блоков и лифтовых шахт, но и несущих стен, диафрагм. Это не обязательно даст прямой выигрыш в себестоимости, но сократит время монтажа, а это тоже деньги.

– С 2017 года к каждой квартире, передаваемой дольщику, должна прилагаться инструкция по ее эксплуатации. Уже разобрались, что в ней писать?

– Такую инструкцию мы составили давно. Эксплуатация современного жилого дома — это очень сложная работа. Десять лет назад тепловой пункт состоял из труб и вентилей, сейчас это помещение, больше похожее на отсек космического корабля. В составе холдинга есть управляющая компания, которая участвует даже в составлении задания на проектирование каждого дома. И ее мнение весомо: на основании жалоб, просьб и мнения жителей корректируются технологии, оборудование. Отзывы покупателей помогают создавать и новые планировки, учитывать какие-то вещи, которые еще вчера никому не были нужны, а сегодня — неотъемлемый атрибут комфортной жизни.
Так что инструкции по эксплуатации домов мы готовим давно. Разработали и инструкцию для владельцев квартир, а теперь немного обновили ее, как требует закон.
Там есть как самые простые указания, так и очень важные вопросы. В основном, конечно, речь об инженерных системах, окнах, вентиляции, но помимо квартиры ведь есть и места общего пользования, лифты и многое другое, чем пользуются жители. Например, качественная вентиляция зависит и от вытяжки, которую клиент поставит. Надо знать, куда можно вкручивать шуруп, а куда нет. В современных домах трубы отопления проложены в полу — чтобы их не повредить во время ремонта, нужно представлять, где они расположены. Дома заселяются неравномерно, и представьте, что на 15-м этаже кто-то делал ремонт, повредил трубы и залил 14 квартир ниже, где отделка уже завершена. Этих ужасных последствий можно избежать.

– Скоро компании исполняется 30 лет. Что в ближайших планах?

– Мы накопили огромный опыт строительства не только жилых домов, но и самых разных объектов — от промышленных до административных, торговых и даже транспортных. Так что планируем не только увеличивать объемы жилищного строительства, но и внешнего заказа, то есть расширять присутствие на подрядном рынке.

1 из


NSP  ДОСЬЕ
Юрий Бородин окончил Камышинское высшее военное строительное командное училище по специальности «Строительство зданий и сооружений». С 1991-го по 1996-й служил в Вооруженных силах. Трудовой стаж в строительной отрасли — 15 лет. В ГК «Эталон» работает с 2009 года. Занимал разные руководящие должности, а в 2014-м назначен на должность технического директора АО «ССМО «ЛенСпецСМУ».