Спрос на ипотеку растет, но люди покупают квартиры меньшего метража

– Какие возможности вы видите для дальнейшего увеличения доли Группы ВТБ на ипотечном рынке?

– По итогам 2016-го ее прирост был 3,2%. Теперь мы выдаем каждый четвертый кредит в стране. Недавно общий ипотечный портфель ВТБ24 и розничного бизнеса банка ВТБ (ранее Банк Москвы) достиг 1 трлн рублей. Доля группы по портфелю близка к 22% рынка.
У Банка Москвы, который ВТБ присоединил в мае 
2016-го, была клиентская и партнерская база. Мы дополнили ее своим ипотечным предложением. Сейчас она дает 12% всех ипотечных продаж Группы ВТБ, которая с 9 января 2018-го объединится в одну бизнес-структуру.
Специфика ипотеки в том, что в периоды резкого колебания финансового рынка и ростапроцентных ставок  большой портфель жилищных кредитов сильно давит на доходность банка, на его капитал. Но в ближайшие годы мы ожидаем благоприятной конъюнктуры для расширения ипотечного бизнеса и для наращивания своей доли и по выдаче, и по портфелю.

– Для этого надо, чтобы ваши конкуренты согласились уступить вам свою. Думаете, согласятся?

– Конечно, нет. Но и мы ниже опускаться не намерены. Единственный выход — двигаться дальше. Сейчас на рынке сложилась интересная ситуация. Снижение ставок в феврале поставило крупные банки в более выигрышную позицию. Небольшим игрокам труднее выдержать низкую маржинальность бизнеса. Но для заемщиков это плюс.

– С какой скоростью ставки будут снижаться?

– Инфляция и ключевая ставка — основные показатели, влияющие на стоимость привлечения ресурсов. Сейчас на рынке складывается непривычная для всех ситуация: инфляция в феврале 2017-го к февралю 2016-го снизилась до 4,5%. Исходя из этого, большинство экспертов ожидают уменьшения ключевой ставки в будущем, прогнозируя ее на уровне 8% к концу 2017 года.
В феврале крупнейшие игроки ипотечного рынка сделали опережающее движение, урезав ставки в ущерб текущей марже в расчете на то, что стоимость привлечения денег в течение полугода снизится. Надо признать, что ипотеки под 11% в нашей стране еще не было. И ставка в 9% — не фантастика, а дело ближайших двух-трех лет.

– В развитых странах ставка 11% все равно выглядит запретительной. Может, государству имело смысл субсидировать ставку еще какое-то время, опустив ее до 8–9%?

– Сегодня в Соединенных Штатах ключевая ставка 0,75%. При этом ставка по ипотеке у них 3–4%. Согласно той же математике в России справедливая ставка составляла бы 13–14%, а не нынешние 11%.
Программа господдержки, объявленная в кризис, оказалась эффективной. Государство потратило на нее совсем немного денег, но колоссально стимулировало падающий спрос. Банки в рамках программы выдали почти триллион рублей. Строительный рынок реализовал более 25 млн метров жилья, это жилой фонд крупного города. Но тратить и дальше бюджетные средства на субсидирование ставок смысла уже нет. Сейчас рынок сам по себе работает неплохо.

– Доходы населения сокращаются уже два года. Почему платежеспособный спрос на ипотеку не падает?

– С одной стороны, к людям возвращается оптимизм. С другой — давайте посмотрим, какие берут кредиты. Средний чек немного снизился. Заемщики стали приобретать квартиры меньшего метража. Раньше средняя площадь приобретаемой квартиры у клиентов ВТБ24 была около 60 кв.м, сейчас — ближе к 50 кв.м. Спрос растет, но люди стали экономнее.

– Доля просроченной ипотеки уменьшается на фоне быстро растущего кредитного портфеля. Но в абсолютных цифрах кредитные бюро зафиксировали рекордный рост просрочки. Почему банки это не смущает?

– В ипотечном бизнесе риски невелики. Конечно, у разных банков разный аппетит к риску. У ВТБ24 он минимален. Мы выдали уже почти миллион ипотечных кредитов, все модели риск-менеджмента уже настолько отработаны, что четко отсекают заемщиков с повышенным уровнем рисков.
Да, в абсолютных цифрах просрочка растет. Но в нашем триллионном портфеле она составляет всего 1%. Так сказать, в текущем моменте, потому что какие-то кредиты вдруг оказываются просроченными и пополняют эту сумму, другие, напротив, возвращаются в график платежей.
Доля просрочки заметно росла в 2015 году, когда резко замедлился рост ипотечного портфеля. Особенно на фоне рекордных выдач, которые были в 2014-м. Они и дали абсолютный прирост в 2016-м. Особенность ипотеки в том, что просрочка по ней долго вызревает.

– По данным АИЖК, ипотеку сейчас платят 10% домохозяйств в России (данные на осень 2016-го). Сколько еще можно выдать кредитов, не опасаясь массовых дефолтов?

– Попытки наложить макромодели на отдельный сегмент — от лукавого. В прошлом году банки выдали чуть меньше 1,5 трлн рублей, есть основания думать, что в 2017-м рынок приблизится к рекорду 2014-го по деньгам. А по числу кредитов мы уже сейчас идем примерно вровень с ним. Есть семьи, которые покупают в кредит вторую или третью квартиру, есть те, кто берет совсем немного на улучшение жилищных условий. Нет четкой статистики, которая позволяла бы все эти аспекты учесть.

– Каким должен быть уровень доходов, чтобы выплата ипотеки была комфортной?

– Я не думаю, что есть смысл считать даже усредненно. Простой пример. Несколько лет назад два наших сотрудника с одинаковым уровнем доходов практически одновременно взяли ипотеку. Один погасил кредит за два года, отказавшись от некоторых благ. Другая расплачивалась лет семь или восемь, но при этом покупала себе хорошую одежду, ездила отдыхать, поменяла несколько машин. У людей разный уровень запросов и соответственно разные представления о комфорте.
Есть статистические модели, которые показывают, что небогатому человеку можно отдавать не более 30% ежемесячного дохода на обслуживание ипотеки. Чем больше доход, тем выше доля, которую можно направить на текущий платеж. Состоятельный человек может отдавать и 80%, оставшиеся 20% позволят ему жить, ни в чем себе не отказывая.

– Какие ипотечные продукты Группы ВТБ наиболее перспективны с точки зрения увеличения выдачи?

– В банках группы 49% всех кредитов выдается на покупку квартир на вторичном рынке и еще 49% — на покупки в новостройках. Оставшиеся 2% отводятся на нецелевые кредиты и рефинансирование.
Оба ипотечных локомотива — абсолютно классические продукты, которые в своей базе не меняются. Определяя условия по ним, мы долгое время руководствовались логикой, что кредиты на приобретение строящихся квартир — более рискованные, чем кредиты на готовое жилье. Соответственно, ставки по займам на новостройки были выше на 2%, по крайней мере, до регистрации титула и ипотеки. Потом обнаружилось, что просрочка по кредитам на новостройки заметно меньше, чем по кредитам на «вторичку», а средний чек выше и процент конвертации заявок в ипотечные сделки — тоже. И мы перестали дифференцировать ставки вплоть до марта 2015 года, когда началась программа господдержки. Благодаря ей ставка на новостройки ушла ниже. Теперь ставки опять выравниваются.
С 1 февраля мы запустили программу «Больше метров — ниже ставка». Все, кто покупает квартиры площадью свыше 65 метров, гарантированно получают лучшее предложение на рынке по кредитной ставке.
Что касается спецпредложений, акций, разработанных с партнерами-застройщиками, — это просто упаковка продукта. Сезонные акции, особенно те, которые объявляют в конце года, в любом случае выгодны для клиента. В стандартных предложениях застройщик, конечно, большую часть льготной ипотечной ставки отыгрывает в цене квартиры. Но клиенту все равно выгоднее покупать жилье в рамках совместных программ банка и застройщиков.

– В ВТБ24 6% от выдачи на строящееся жилье пришлось на апартаменты. Как будете развивать ипотеку на апарты в 2017-м?

– Этот сегмент недвижимости в России развивается как обычное жилье, хотя в мире апартаменты имеют довольно специфичный формат. Это лофты на бывших промышленных территориях. Условия ипотеки, которая выдается на апартаменты, почти не отличаются в ВТБ24 от обычных (для покупки строящегося жилья). Чуть больший первоначальный взнос, вот и все.

– ВТБ24 ответит на инициативу Сбербанка по регистрации ипотечных сделок без посещения офиса Росреестра?

– И банки Группы ВТБ, и другие уже много лет предоставляют клиентам возможность оформить все документы в офисе банка. Регистрация проходит без участия клиента. Есть ограничения, которые не позволяют полностью перевести этот процесс в онлайн. Электронная регистрация реальна только для новостроек.
Но ведь клиенту безразлично, как банк проведет сделку в Росреестре: через своих агентов, через нотариуса или дистанционно, — если через неделю уже можно забрать или получить с курьером готовые документы. Заемщик в любом случае избавлен от общения с Росреестром.
Цифровых технологий на рынке будет все больше, но я не думаю, что частный покупатель когда-нибудь окажется готов приобрести квартиру полностью в онлайн-режиме. Он все равно захочет посмотреть жилой комплекс, окружение и для этого приедет к застройщику. А в офисе застройщика его будет ждать доступная дистанционная подача заявки на кредит и оформление ипотечной сделки. Мы много инвестируем в технологии совместной работы с застройщиками и риэлторами, потому что видим в этом канале продаж большой потенциал.

– Как будет развиваться сотрудничество ВТБ24 и АИЖК по линии «Фабрики ИЦБ»? Вы будете закладывать облигации в ЦБ или искать инвесторов на рынке? Какова будет доходность по новым ипотечным бумагам?

– Мы с АИЖК давно и плодотворно сотрудничаем, в том числе — по проекту «Фабрика ИЦБ». Но рынок однотраншевых ипотечных бумаг только формируется. Сейчас АИЖК и крупнейшим госбанкам как раз и нужно создать бумагу, которая будет интересна инвестору. И сделка с АИЖК по выпуску облигаций интересна нам при условии полной распродажи пула бумаг.
«Фабрика ИЦБ» преследует институциональную задачу. Нам надо найти такие параметры для ипотечных ценных бумаг, чтобы их купили реальные инвесторы: пенсионные фонды, страховые компании и банки, которые хотели бы расширить свой казначейский портфель. У ипотечных бумаг есть своя специфика: их пулы амортизируются, по ним может меняться доходность, денежный поток довольно сложно прогнозировать.
Для нас это больше, чем бизнес. Это инвестиция в создание вторичного рынка ипотеки. Если он сложится, то на первичный рынок сможет зайти гораздо большее число игроков. Будет уже не два доминирующих банка, а серьезная конкуренция.