28 апреля 2017 время: 07:21
курс $56.97 €62.17
02 апреля 2017

В Японии другие представления о комфорте

Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

– Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?

– Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.

– Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?

– В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду.
Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход.
Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1–2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.

– Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?

– Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6–7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.

– Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?

– В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному.
В Токио в среднем выставляется на продажу 6000–7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70–80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000).
Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120–140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы.
Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.

– Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?

– По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку.
На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.

– И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?

– Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла.
В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.

– Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?

– Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь.
Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.

– Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?

– Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.

– Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?

– В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети.
Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом.
Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего.
Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене.
Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.

– А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?

– Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.

– Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?

– Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.

Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.