18 ноября 2017 время: 22:41
курс $59.63 €70.36
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


17 июля 2017

Застройщикам выгодно строить быстро

Компания «Л1» входит в число крупнейших городских застройщиков. Сейчас на сайте фирмы девять проектов. Строятся четыре: «Граф Орлов», «Маршал», «Премьер Палас», «Лондон Парк». Репутация у компании неоднозначная: сроки строительства затягиваются, но в итоге объекты сдают. Генеральный директор фирмы Павел Андреев последние годы редко выходил в публичное пространство, в том числе — из-за затяжного корпоративного конфликта. Но вот теперь согласился побеседовать с «НП». Без каких-либо ограничений и условий.

– Сколько квадратных метров построено, сколько еще нужно сдать? Сколько у фирмы дольщиков?

– За 25 лет компания «Л1» построила свыше 3,5 млн кв.м жилья. Это более 150 домов. Только за последние 5 лет — 1,5 млн кв.м. Сейчас у нас в работе около 1 млн кв.м, это несколько тысяч дольщиков.

– Планируете ли новые проекты, есть ли у фирмы земельный банк?

– Новые проекты запускаем в рамках существующих комплексов. А по отдельным участкам из земельного банка каждый раз прикидываем, что для компании сейчас выгоднее — продажа пятна по предложенной цене или собственное строительство. Это касается участков не только в Петербурге, но и в других городах России.

– После кризиса 2008 года ход ваших строек заметно замедлился. Какова ситуация сейчас?

– На начало кризиса у нас в строительстве было 27 комплексов. В мае этого года мы ввели первую очередь последнего из них, ЖК «Лондон Парк». То есть завершили все объекты, которые пострадали в кризис. При этом скорость строительства некоторых из них была восстановлена почти сразу. Если посмотреть на статистику, то видно, что в самые сложные годы (2009–2010-й) мы сдавали много метров. По более сложным объектам шаг за шагом увеличивали темпы. И достигли докризисных показателей уже три года назад. По объемам возводимого жилья мы в числе лидеров, например, в прошлом году заняли первое место в бизнес-классе.

– Но сроки нарушены?

– Они нарушены, если считать с момента старта. Если же считать с момента восстановления после кризиса, то никаких срывов нет. Поэтому у нас и продажи сейчас лучшие на рынке. Не в абсолютном, а в относительном выражении — на количество возводимых метров. Это значит, что доверие клиентов вернулось полностью, наши показатели по темпам строительства устраивают граждан, дома качественные, ну а про хорошее расположение наших комплексов все знают и так.

– А как же иски? Ведь к компании предъявлены десятки (если не сотни) исков. Какова сумма претензий?

– Это наследие кризисного периода. Тогда действительно скорости не хватало, и клиенты перепугались, что вообще не получат ни квартир, ни денег. Но сейчас даже многие из тех, кто получил исполнительные листы, готовы взять не деньги, а квартиру, которую они изначально покупали. Например, в «Лондон Парке». А большинство исков именно по этому объекту. Мы достроили первую очередь. Люди просто не верили, что это случится, поэтому и судились. Проект действительно глобальный, он пострадал в кризис больше всего. Но сейчас совсем другое дело. Получайте ключи, в конце июня уже началось заселение. Посмотрите, по какой цене мы его продаем! При этом стоимость еще не проданных квартир в несколько раз покрывает сумму претензий. Так что никакой проблемы нет.

– Как вы оцениваете деятельность юристов, специализирующихся на «долевых» исках? Сталкивались ли со случаями злоупотребления правом?

– Есть добросовестные юристы, которые действительно помогают обратившимся к ним, за адекватное вознаграждение. А есть продвинутые мошенники. Разводят людей, пользуются их доверием, и в итоге не пострадавшие получают компенсацию, а эти адвокаты зарабатывают. Мы превращаемся в Америку, где адвокаты получают баснословные деньги, только, увы, не с лучшей ее стороны. Важно правильно расставить приоритеты. В первую очередь для нас значимы интересы тех, кто должен получить квартиры. И только во вторую речь идет о компенсациях. Мы, конечно, признаем судебные решения, но нужен компромисс по срокам выплат.

– Дольщик — это все-таки соинвестор или просто покупатель?

– Слово «дольщик» по смыслу ближе к соинвестору, чем к покупателю, как его пытается представить 214-ФЗ. Строго говоря, оба подхода не совсем верны. Можно, конечно, сказать, что приобретение строящегося жилья — это покупка, и застройщик обязан построить объект в срок. Но он и без такой декларации старается это сделать. Застройщикам выгодно строить быстро: это прибыль и репутация. А значит — новые клиенты. Но если в дело вмешивается кризис? Или монополисты, задерживающие сроки подключения к инженерным коммуникациям? Или начинается недобросовестная конкуренция с заказной информационной кампанией? Здесь возникают риски именно соинвестирования. И они касаются не только строителей. Они общие.
Но при этом классическое соинвестирование подразумевает в какой-то мере участие в принятии решений. В строительстве такого, конечно, нет. Поэтому неправильно говорить: «Это покупка» или «Это соинвестирование». Это именно «долевое участие в строительстве». Отличное и от первого, и от второго. Со всеми рисками, какое оно в себе содержит. Именно об этих рисках и надо говорить. А не подгонять то, что не влезает, в рамки закона. Это только плодит проблемы и недовольство.

– 2017 год начался с масштабных изменений в 214-ФЗ: новые требования (к капиталу, к проектной декларации), новые условия (отчисления в компенсационный фонд). К чему они приведут? Увеличится надежность? Вырастет доверие к застройщикам? Или просто возрастет себестоимость, появятся новые риски?

– Я считаю, что все финансовые изменения — это скрытые налоги. К снижению рисков они не имеют никакого отношения. Доверие же к застройщикам — это прямое следствие их репутации. Многих лет работы. Выполнения обязательств. При чем тут сумма уставного капитала или какой-то фонд?

– Как меняются требования клиентов? На что они обращают внимание в первую очередь? Есть ли сдвиг в сторону квартир с отделкой?

– Очевидно, что клиент, покупающий жесткий «эконом», и клиент, приобретающий «люкс», — это разные люди. У них изначально разные требования. Покупателей эконом-класса интересует цена. А отделка — только в том случае, если она обойдется дешевле, чем при самостоятельном выполнении. Я бы не стал говорить, что это какой-то сдвиг в предпочтениях. Так было и раньше. Просто не было такого предложения.
А вот в более дорогих сегментах, в категориях «бизнес» и «элита», требования действительно меняются. То, что считалось бизнес-классом 10 лет назад, сейчас ближе к категории «комфорт». Клиенты хотят качества: отделку холлов, большие лифты, лучшую инфраструктуру и т. д. Именно поэтому мы считаем, что наш комплекс «Лондон Парк» задаст новый уровень домам класса «эконом плюс». За те же деньги покупатели получают на территории комплекса клуб с двумя бассейнами и помещениями для досуга, вишневый сад почти из 100 деревьев, березовую аллею. Это дополнение к обычным опциям: охраняемой территории и положенным по нормам детскому саду и школе, консьержам. Мы не ждем изменения требований клиентов, мы их формируем.

– За последний год в Петербурге продали почти столько же жилья, сколько и в Москве. Грозит ли петербургской «первичке» кризис перепроизводства?

– Спрос на жилье есть на много лет вперед. Как бы мы ни ругали американцев, но мы с ними во многом похожи. В количестве необходимых для жилья метров, в частности. Сейчас в России этот показатель примерно 20 кв.м на человека, а в Америке — 60. Не думаю, что многие откажутся от мечты. Мы не европейцы, загадочным для нас образом довольствующиеся машинами малого класса. Мы все мечтаем о бизнес-классе как минимум. Так что спрос есть точно. Другое дело — соответствует ли ему цена предложения. И тут уже задача для застройщиков. Не будет соответствия — они просто не смогут начать новые стройки, и предложение скорректируется автоматически.

– Ипотека по-прежнему остается главным драйвером спроса на жилье. Это инструмент или еще один фактор риска? Какова доля ипотечных сделок в ваших продажах?

– Ипотека — отличный инструмент. Он используется во всем мире. Риск не в услуге, а в неумении рассчитать свои силы, в слабой кредитной грамотности. Доля продаж в кредит у нас колеблется в районе 10–20%. Это очень мало. Все-таки ставки у нас существенно выше западных.

– Почему у вас нет проектов в Ленобласти? Почему вы не строите апарт-отели?

– Мы принципиально не входим в проекты, которые не имеют другого конкурентного преимущества, кроме цены. Именно такой подход в самый тяжелый момент кризиса 2008 года позволял нам говорить, что все наши объекты будут достроены. Когда есть качественный товар, его точно купят. Успокоятся и купят. А вот когда завлечь покупателя, кроме как ценой, нечем — это уже большой риск. Просто может не хватить денег. Причем без всякого кризиса. Все проекты в области именно такие — массовая застройка без конкурентных преимуществ.
Что касается апарт-отелей, то интерес к ним для нас вторичен. У нас, кстати, есть апартаменты в ЖК «Граф Орлов» на Московском проспекте. Там это оправдано и локацией (рядом и аэропорт, и центр), и небольшим количеством, и удобным расположением с отдельным входом. Если у нас будут свободные средства, мы, возможно, решимся на такое расширение бизнеса.

– Местная нормативная база продолжает меняться: вносятся поправки в Генплан, в 820-й закон. Эти перемены — к лучшему?

– Перемены с той частотой, с которой они происходят в градостроительном законодательстве, по определению, не могут быть к лучшему. Это же вы писали: любые правила игры лучше, чем постоянно меняющиеся? Я бы так и ответил на ваш вопрос.

– Как вы оцениваете взаимоотношения между застройщиками и чиновниками — есть ли диалог? Слышит ли вас власть, есть ли консолидированная позиция у строительного сообщества?

– Я не думаю, что в наших отношениях нужен постоянный диалог. Достаточно того, что тебя слышат, когда ты сталкиваешься с проблемами. И по возможности помогают. У меня именно такой опыт, то есть положительный. Что же касается консолидированной позиции, то она, конечно, есть. Проблемы у всех застройщиков общие. Просто эта позиция ни на что не влияет. Например, требования по обеспечению социальной инфраструктурой. Или высотные ограничения. Их ввели, не учитывая мнение строителей. И когда-нибудь, наверное, точно так же и отменят. Просто это вопросы другого уровня.

– Компании недавно исполнилось 25 лет. На рынке немного строителей, которые смогут составить вам конкуренцию по этому показателю. А сами ощущаете возраст?

– Мы всегда, даже в сложные годы, не боялись экспериментировать. Первыми вывели в продажу студии, квартиры с европланировками. И эти эксперименты пришлись рынку по вкусу, он сам перенимает наши нововведения. Мы научились понимать покупательские запросы и первыми на них реагировать. И сейчас продолжаем эксперименты, что свойственно молодым фирмам. Мы себя так и чувствуем…