18 августа 2017 время: 21:22
курс $59.25 €69.65
31 июля 2017

Мы до конца года выведем на рынок пять новых проектов

Участники рынка говорят, что покупательский спрос смещается в город, а новостройки за КАД становятся менее востребованными. О том, какая судьба ждет проекты в пригородах и вообще новые масштабные комплексы, мы беседуем с Сергеем Терентьевым, директором департамента недвижимости ГК «ЦДС», которая реализует несколько крупных проектов. 

– Действительно ли объемы продаж на первичном рынке за первый квартал 2017 года сократились?

– Все, и мы в том числе, констатируют некое снижение, но эксперты расходятся в оценках его объемов.
За предыдущий год мы серьезно сократили товарный запас, распродав много квартир. В некоторых проектах, например на Севастопольской улице, в ЖК «Кантемировский» или в комплексе в Сестрорецке, остались единичные варианты. То есть предложения в Петербурге, за исключением проекта на Октябрьской набережной, у нас практически не осталось. Зато есть большой выбор в Мурино, Кудрово, Янино, где объем продаж даже немного подрос. Но проектов в новых зонах мы не выводили, и по совокупности снижение продаж составило порядка 15%.
Но у кого-то, может быть, продажи упали и на 30-40%, такие реально есть.

– Как изменились цены и объемы вывода на рынок новых проектов?

– Средняя цена по нашим комплексам с конца 2016 года фактически не изменилась — чуть более 70 000 рублей за кв.м. Это, скорее, хорошо: у компании появилось много объектов в начальной стадии строительства, которые продаются несколько дешевле. А значит, средняя цена даже немного выросла. Но это рост в пределах инфляции.
Во всех наших проектах комплексного освоения мы вывели на рынок по два-три новых корпуса.
Что касается спроса, обращений по сравнению с прошлым годом стало меньше, но их качество, на мой взгляд, выросло: больше заявок заканчиваются заключением сделки.
Думаю, принципиальных изменений в ближайшие полгода не будет. Несмотря на то, что инструментов покупки все больше: много ипотечных продуктов, ставки снижаются. Довольно много клиентов, которые используют материнский капитал, субсидии и т. д.

– А сколько сделок проходит с привлечением государственных денег?

– С использованием всевозможных субсидий уже совершается порядка 10% покупок. Спектр льгот очень большой, встречаются просто уникальные случаи. Была сделка с субсидией, которую выдает Ленобласть, чтобы удержать специалистов в определенной локации. То есть человек получает деньги, но потратить он их может на покупку жилья в конкретном районе области. Я представить не мог, что такое бывает.

– Какие риски вы считаете главными — экономические (например, дальнейшее падение доходов) или законодательные (новые правила застройки или 214-ФЗ)?

– Для клиента риски — в общей ситуации. Все исходят не только из сегодняшнего дохода, а пытаются прогнозировать, сколько семья сможет тратить на выплаты по ипотеке. Причем вопрос стоит так: не каким будет доход, например, через два года, а будет ли он вообще. Это психологический стоп-фактор. Многие из тех, кто два-три года назад покупал жилье в рассрочку, просят реструктурировать платежи. У кого-то доход снизился, у некоторых совсем сложно стало с работой. В сегменте «масс-маркет» это более заметно. Люди осторожнее стали подходить к приобретению жилья в ипотеку.
Общая экономическая ситуация не ухудшается, и слава богу. Число потенциальных потребителей нашего продукта не уменьшается. Скорее, они просто откладывают решение, а не отказываются от него.
Риски застройщика, связанные с изменениями 214-ФЗ, еще предстоит осознать. Упор сделан на дробление застройщиков на фирмы под конкретные проекты. На мой взгляд, логика извращенная, но как бы нас ни разделили, мы все равно группа компаний. И с точки зрения финансовой устойчивости нам проще: легче изыскивать средства как для уставного капитала, так и для резервирования 10% от стоимости строительства. Это не какие-то астрономические деньги, но механизм непонятен. Например, нужно ли резервировать эти суммы или мы просто должны показать, что в какой-то момент они у нас есть. Допустим, на начальном этапе строительства это какая-то гарантия, но зачем замораживать эти средства на финише стройки?
С 2017-го уже изменились требования, например, проектная декларация занимает под 300 страниц. Пережили, хотя пришлось привлекать новых сотрудников. Но пока до грани, когда задумываешься, а надо ли тебе все это, еще далеко.
Мы эти риски оцениваем как прогнозируемые и управляемые. А вот небольшим компаниям выполнить эти условия будет тяжелее, если вообще под силу.

– Говорят, что спрос смещается в город. Что будет с крупными проектами за КАД?

– Такого бурного роста строительства за КАД, как несколько лет назад, уже не будет. Но в начатых проектах еще достаточно не выведенных на рынок очередей. Все хотят жить в Петербурге, максимально близко к центру и не в однокомнатной, а в трехкомнатной квартире. Но у всех ли есть такая возможность? Я согласен с аналитиками, что спрос в городе высок. Но здесь мало доступных проектов. Доступное жилье в городе — это 90 000–100 000 рублей за «квадрат», а в Кудрово, Мурино и Девяткино можно спокойно купить квартиру по 60 000–65 000 рублей за кв.м, да еще и с отделкой. Город, может, и отнимает клиентов у Ленобласти, но чуть-чуть. Стандартная «единичка» в городе (а не в его формальных границах) стоит от 3 млн рублей, а в области — от 1,7 млн. Всегда будут люди, которые купят за 1,7 млн, а не за 3 млн несмотря на доступную ипотеку. Платить 17 000 рублей в месяц или 30 000 — для многих принципиальная разница.
Но такого бума в Ленобласти, конечно, уже не будет. Конкуренция здесь высока, и конкурировать приходится не только ценой, но и качеством проектов. Кстати, в принципе, мне нравится, как развиваются Кудрово, Мурино, Янино. Новые кварталы с новой инфраструктурой, новыми садиками, школами и магазинами, новыми дорогами, которых, правда, пока не хватает, но это другой вопрос. Вспомните, что собой представлял Приморский район лет 15 назад. Он всегда был на отшибе, а теперь один из престижных «спальников». Не говорю, что Мурино станет мегапрестижным районом, но это качественная среда.
У всех этих территорий неплохое будущее. У нас есть довольно большие участки, которые мы готовим в спокойном режиме, не торопясь — ждем подходящего времени для реализации.

– Насколько крупные проекты сегодня вообще актуальны? Может быть, одной территорией будут заниматься сразу несколько застройщиков?

– Почему нет? Это нормальный путь для очень крупных проектов. У нас есть такой в Новосаратовке — порядка 4,5 млн кв.м жилья. Естественно, руку на пульсе держим, но выводить его сейчас на рынок не готовы. Если в этом проекте появятся два-три партнера, возникнет очень полезный эффект синергии. Вспомните, как развивалось Мурино. Лет 10 назад мы фактически первыми начали строить там дома на Оборонной улице. Потом приобрели участок под проект «Новое Мурино», который поначалу шел тяжело. Но с приходом второго, потом третьего застройщика, с появлением предложения разной степени готовности наш проект пошел значительно веселее.
Так что масштабные стройки интересны и для застройщика, и для покупателей. Но в нынешних условиях крупный проект на новой территории нужно «раскачивать», а это непросто, тем более на неактивном рынке. Так что у «миллионников» шансов на успех немного, если выводить их на рынок сейчас, тем более усилиями одной компании.

– А конкуренция внутри одной территории?

– В какой-то степени у всех все равно свой продукт. У кого-то панельные дома, у кого-то кирпично-монолитные. И покупатель у каждого свой.

– То есть сегодня компаниям интереснее участок 10 га, а не 100?

– Смотря на какой стадии застройщик. Если у нас, например, уже есть земля, то ее надо развивать. А если решение о покупке еще не принято, то, конечно, приобретут 10 га. Но Марк Твен говорил, что надо инвестировать в землю, поскольку ее больше не производят. Все запасы, которые есть у застройщиков, все равно будут востребованы. Кроме того, это актив, который можно, например, заложить.

– Компании продолжают запасаться землей?

– За всех говорить не буду, но мы активно ищем участки. И результаты скоро будут: до конца года выведем на рынок пять новых проектов.

– Меняете квартирографию? Раз ипотека становится доступнее, так, может, стало больше тех, кто готов взять «двушку», а не «единичку»?

– Есть такое легкое движение, но не назвал бы пока его трендом. Все, кто живет в однокомнатной квартире, хотят двухкомнатную. Ипотека помогает это желание исполнить. Но лишняя комната — это плюс 1 млн рублей, и деньги все равно нужно возвращать, хоть под 10, хоть под 5%. Так что увеличение спроса на более просторные квартиры или с бОльшим числом комнат не носит массового характера. Но не только в числе комнат дело — надо более внимательно относиться к планировкам. «Единички» площадью 50 кв.м, которые охотно покупали в 2000-х, уже никому не нужны. Сейчас другая крайность — крохотные студии. Но не все усвоили, что важна не только площадь, но и эргономика. Студию можно сделать такой, что человек в нее влюбится. А на 32–33 кв.м можно разместить «единичку» с правильными зонами, без бесполезных метров, с небольшим коридором, но продуманными местами хранения, кухонной и гостиной зонами и небольшой спальней. «Квадрат» в таких выверенных вариантах дороже, чем в типовой квартире, но продаются они лучше.

– Не думали податься в сектор апартаментов?

– Смотрим, изучаем. На некоторых участках можно попробовать комбинировать жилье и апартаменты, но решения пока не приняли. По большому счету мы противники этого формата, не наше это. Но зарекаться не буду; кто знает, как жизнь сложится.

– Сколько еще социальных обязательств способны выдержать застройщики?

– Застройщик выдержит все, но все понимают, за чей это счет. В итоге расходы ложатся на потребителя. Есть комфортная зона рентабельности, за которую нельзя выходить. Если компанию заставили за что-то доплатить, ей придется на чем-то сэкономить. Застройщики вынуждены будут выполнять все требования, но и продукт станет дороже, а значит, меньше людей смогут его купить. А чем меньше спрос, тем меньше заинтересованности в реализации новых проектов. В конечном счете все это просто задушит отрасль.

– Так сколько до этого момента осталось?

– Пока рентабельность хоть и мала, но достаточна, чтобы жить и вкладывать в развитие. Но просто «на прокормиться» работать будет неинтересно. Уверен, чиновники знают, что есть разумные пределы. Сегодняшняя нагрузка на компании, вкупе с поправками  в 214-ФЗ, близка к критической — некоторые скоро потеряют интерес к рынку. И в первую очередь это затронет небольшие фирмы. 

1 из