18 декабря 2017 время: 05:57
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
09 октября 2017

Доля студий в новых проектах падает

Недавно Группа «ЦДС» отметила «совершеннолетие». Отпраздновать решили обновлением бренда, расширением географии проектов и выходом в сегмент более дорогого жилья. Зачем после 18 лет работы понадобились такие радикальные изменения, рассказывает директор департамента маркетинга и рекламы компании «ЦДС» Иван Носов.

– Зачем компании потребовался ребрендинг?

– О ребрендинге речи нет. Любой компании раз в семь-восемь лет необходимо обновление: меняются стилистические особенности, визуальное восприятие, приходит другое поколение покупателей. Мы сохраняем преемственность, но приводим логотип к более современному виду, запустили новый сайт, упрощаем язык коммуникаций, раздаточные материалы приведены в соответствие с временем и запросами потребителя. Так что с этим, скажем так, рестайлингом мы даже немного запоздали: бренду как набору графических констант и визуальных коммуникаций почти 18 лет.
Полтора года назад начались трансформации и в самой компании: меняются и упрощаются бизнес-процессы, упраздняется дублирование функций, приходит автоматизация, насыщение компьютерными технологиями. И внешняя оболочка должна это отражать.
Например, все новые объекты мы проектируем с использованием BIM-технологии, которая затем применяется на стройплощадке. Заканчиваем переход на электронный документооборот — почти 80% документов уже в электронном виде. На бумаге дублируем только то, что требует закон.
Но главное — мы меняем подход к проектам, по-другому работаем над продуктом. В наших комплексах квартирография, дворы, места общего пользования выходят на новый уровень. Выделена функция продуктового менеджмента, которая и отвечает за то, чтобы проекты были интересными и современными.
Мы начали диверсифицировать свой земельный банк по географическому признаку — в следующем году в основном будут стартовать проекты в границах Петербурга. Хотя из Ленобласти уходить не собираемся. Просто хотим дать нашим покупателям больший ассортимент, возможность выбора географии.

– Все застройщики буквально бредят «комфортной средой» — с чего бы?

– Еще пару десятилетий назад наш человек по-другому понимал жилье: квартира за железной дверью, чтобы отгородиться от соседей. Особенно в старых домах с разным социальным составом. Это был свой маленький мир, уютный и приятный.
Со временем люди изменили взгляды, поездили по миру, увидели, что зона комфорта может не ограничиваться стенами квартиры. Она гораздо шире: уютный дворик, где играют в футбол, делают барбекю вместе с соседями, и т. д. Люди стали задумываться, почему у нас не так, однако им было сложно сформулировать свои пожелания. Но вскоре такая среда станет потребностью номер один. Когда все будут обеспечены своим первым жильем и мы закончим продавать маленькие студии, когда жилищная обеспеченность вырастет хотя бы до 30 кв.м на человека.

– То есть никогда?

– Нет, думаю лет через пять-шесть. А в каких-то локациях и в проектах более высокого класса это случится раньше. Когда полностью удовлетворим первичный спрос, то сформируется спрос «второго уровня» — именно на изменение среды. И к ее созданию придут все застройщики, просто кто-то будет готов к этому раньше, кто-то позже.
Человек покупает маленькую квартиру по минимальной цене, заселяется, начинает жить в большом комплексе. Проходит время, и видит недостатки: не хватает парковок, магазинов и детских садов. И когда задумается над расширением жилья, он уже будет выбирать проект, где все это есть. И еще неплохо бы в выходной пройтись по променаду, а утром совершить пробежку по специальным дорожкам. На первом этапе человек об этом не думает — ищет, что дешевле. Но мы недалеко от того времени, когда люди начнут покупать второе жилье, некоторые уже это делают.

– Что вы понимаете под комфортной средой?

– Это движение от спальных районов с единственной функцией «переночевать» к полноценным комфортным кварталам, где есть все для полноценной жизни. Основные требования покупателей — чтобы дворы не были забиты машинами, чтобы было безопасно. Второе — садики, школы, поликлиники и т. д., эта потребность есть всегда. Далее — коммерческая инфраструктура, хотя она всегда присутствует, но надо, чтобы она была и доступна жителям, и не мешала им. На этапе формирования проекта обо всем этом надо задуматься. Высотность, а следовательно, и плотность сейчас жестко регулируют петербургские ПЗЗ. Посетители коммерческих помещений не должны пересекаться с жильцами. Хорошо бы, чтобы функции этих помещений соответствовали классу проекта, но этим сложно управлять. В доме высокого уровня, например, не должно быть пивных с дешевым пивом. А вообще аптека, продуктовый магазин и салон красоты — это «три кита» квартальной застройки.
Вот мы и переходим к европейскому опыту, когда твое пространство не заканчивается квартирой. Подход у компаний будет разным. Кто-то станет делать тихие дворы, кто-то — насыщать их множеством функций, начиная от детских и спортивных площадок и заканчивая кинотеатрами под открытым небом, коворкингами и местами для сбора жителей. Все будет зависеть от места, целевой аудитории и класса жилья. Вообще надо менять отношение к пространству дворов, это должны сделать архитекторы, которые пока работают как привыкли. Не факт, что детские, спортивные площадки надо располагать в каждом дворе. Можно делать небольшие закрытые дворы, где будут гулять дети и отдыхать люди старшего возраста. А более активные функции выносить в единое для нескольких домов пространство, некое ядро проекта. Пространство заиграет по-другому, и появится среда, о которой мы говорим.


– Насколько это вероятно?

– На сто процентов! Во многих проектах уже об этом подумали. Но при точечной застройке это тяжело осуществить. В комплексе площадью более 100 000 кв.м уже можно. Это конкурентное преимущество. Построить дома с красивыми фасадами могут почти все. Но сейчас мы видим, что людям не так уж важны фасады, как мы думали раньше. Важнее двор, социальная инфраструктура — то, чем они пользуются каждый день. Детская площадка, место для прогулки с собакой и детский сад рядом — это, как говорят, must have. Это то, к чему идет рынок.

– Но это все дорого…

– На самом деле не так дорого. Просто застройщики и архитекторы не привыкли так делать. Закрыть двор от машин несложно. Убрать их все в паркинг — это дорого, но можно вынести парковки на улицу. Знаю случай, когда двор фактически случайно закрыли кадками. Люди на себе холодильники таскали, но были счастливы, поскольку получился огромный двор без машин, где можно было гулять. А благоустройство такого двора не обязательно должно быть дорогим — надо грамотно разделить на зоны, расставить оборудование.

– А каковы требования к местам общего пользования?

– Это лицо дома и проекта. У всех разные подходы. Нам кажется, что в первую очередь МОПы должны быть светлыми и безопасными. Безопасность обеспечивается большей площадью остекления — холл должен просматриваться с улицы. Очень важно — безбарьерный проход. От входа в парадную до лифта люди должны дойти без ступенек и лестниц, узких коридоров и множества поворотов. Входные группы надо делать так, чтобы было ясно, что это вход. Бывает, что есть четыре одинаковые двери, и непонятно, в какую входить. А что будет внутри, серый цвет или зеленый, плитка или покраска, — это уже дело дизайнера.

– Когда ждать проектов с новой идеологией?

– Все разрабатываемые нами проекты ей соответствуют, и в следующем году они появятся на рынке. Например, редевелопмент территории завода «Ильич» у набережной Черной речки. Там будет комплекс площадью более 240 000 кв.м (свыше 4500 квартир), два детских сада по 240 мест в каждом, школа на 1175 учеников. Концепцию еще прорабатываем, но планируем и закрытые дворы, и променад, и разнообразную квартирографию.
На подходе проект комфорт-класса на улице Невзоровой. Общая площадь квартир в двух домах превысит 82 000 кв.м. Также появятся наземные паркинги, школа и детский сад.
Еще один проект на территории бывшего завода «Кулон» на Пискаревском проспекте — почти 80 000 кв.м жилья комфорт-класса. Это перспективный участок, который позволит построить компактный приватный квартал.
До конца года выведем на рынок жилой комплекс «Московский» на Пулковском шоссе, севернее КАД. Это уже более крупный проект — 137 000 кв.м жилья, 3600 квартир. Здесь будет свой детский сад, школа, амбулаторный кабинет и торговый комплекс на 1500 кв.м.

– Когда кризис начинался, все говорили, что это временное явление. Но время идет, и позитивных сдвигов нет. Выживут застройщики при таком низком спросе? Ведь большинство привыкло работать на растущем рынке.

– Спрос не такой уж и низкий. Объем продаж установился в размере 3,5 млн кв.м в год. Сейчас есть некоторый переизбыток предложения: все старались начать проекты до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Скоро будет затишье, и дисбаланс уйдет. Темпы запуска объектов в продажу будут соответствовать поглощению — то есть на рынок надо выводить 3,5–4 млн кв.м в год. Последние всплески спроса и объемов вывода новых проектов — не естественные, не рыночные. Они вызваны законодательными новеллами, слухами об отмене программы субсидирования ипотеки и т. д.
Для серьезных перемен нужны серьезный рост или снижение доходов.
Безусловно, емкость спроса ограничена, особенно там, где есть явный переизбыток предложения. Поэтому мы стараемся дифференцировать предложение, чтобы был выбор в разных локациях. Также будем реализовывать проекты и более высокого класса. Об «элите» пока речь не идет, но плавное повышение классности возможно. Хотя «масс-маркет» остается: мы хорошо его знаем, он понятен и всегда будет.
Девелоперские таланты проявляются именно на падающем рынке. Так что, безусловно, кто-то уйдет, но основные игроки, думаю, останутся. Все приспосабливаются: над проектами тщательнее работают, подстраиваются под существующий спрос, не выводят много жилья. Например, доля студий падает, поскольку спрос на них снижается. Доля студий в 20% — это потолок. Лучше сделать ликвидную однокомнатную квартиру. Следуя за спросом, застройщики стараются вместить максимальное число комнат в компактные квартиры. Девелоперы предлагают тот продукт, который нужен и на который у покупателя есть деньги. И в этом помогают европланировки. Пока таких квартир относительно немного, но года через три их станет около 90%. Останутся любители классических форматов — люди в возрасте, например. А молодежь легко переходит на «евро»: спальни по 10 кв.м и кухни-гостиные в 20 кв.м. У нас в новых проектах до половины квартир будут в формате «евро». В последующих очередях уже начатых комплексов, которые еще не прошли экспертизу, тоже появятся европланировки.