20 ноября 2017 время: 09:02
курс $59.63 €70.36
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


06 ноября 2017

Загородный дом — это скорее эмоциональная покупка

Ситуация на загородном рынке остается стабильной и безрадостной. По данным аналитиков, за третий квартал продано 1300 объектов, столько же реализовано в первом и во втором кварталах. При этом объем предложения растет, цены на дома и участки снижаются. В кризис граждане покупают в основном наделы под самостоятельную застройку. О том, почему рискованно вкладываться в такие проекты «в чистом поле», рассказывает директор по продажам ГК «ФАКТ. Коттеджные поселки» Сергей Балуев.

– Каковы итоги трех кварталов в вашей компании?
– В целом по числу сделок, обращений и показов все довольно ровно. Резкого контраста между сезонами не было: хорошие результаты зафиксированы в январе и феврале; с марта и до конца лета было стабильно, с отдельными всплесками активности; в сентябре спрос слегка уменьшился, но к концу месяца ситуация выровнялась. Полагаю, в этом году не будет такого существенного снижения покупательской активности, как в октябре и ноябре 2016-го.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число сделок у нас выросло на 30–40%. Это ожидаемый прирост, он связан с выводом на рынок новых проектов в интересных локациях, а также ростом готовности в ранее запущенных поселках. У нас многие проекты либо завершены, либо находятся в финальной стадии.
 
– Вы реализуете одновременно 15 коттеджных поселков. Сколько участков в месяц продаете?
– В среднем — 30–40. В хорошие месяцы реализуем до 45 участков.
 
– Вы работаете почти во всех районах Ленобласти. Какие направления наиболее популярны и с чем это связано?
– Предпочтения не сильно изменились — север и восток. Север (Курортный, Всеволожский и Выборгский районы) остается наиболее востребованным. Но предложение в Курортном районе изначально переоценено. Активно развиваются Выборгское и Приозерское направления, где появилось довольно много земель под дачное строительство. Здесь реализуются как дорогие проекты, так и поселки комфорт-класса. Наибольшим спросом пользуется Всеволожское направление, что подтверждает и наша статистика, и выводы аналитиков рынка. Там хорошая природа, развитая инфраструктура, в том числе и транспортная: сказывается и близость к городу.
Из южных направлений выделил бы Тосненский район, где мы реализуем два проекта. Пока есть некоторые сложности с транспортной доступностью. Но в 2018-м будет достроен дублер Московского шоссе, и тогда станет значительно лучше. Зато здесь хорошо развито железнодорожное сообщение: с Московского и Витебского вокзалов ходит много электричек. Наш поселок Любимово находится в 600 метрах от станции 36-й километр; КП «Ульяновка» строится рядом с одноименным поселком, до станции Саблино — чуть больше километра. От площади Восстания туда можно доехать на электричке за 40 минут. Также курсируют автобусы и маршрутки.
Ломоносовский и Гатчинский районы мы пока не рассматриваем, так как это довольно далеко от центра города.
Для покупателя, выбирающего загородный дом, важны не только местоположение, удаленность от города, наличие объектов инфраструктуры (школ, магазинов и т. п.), но и природное окружение. Загородная недвижимость — не предмет первой необходимости, это скорее эмоциональная покупка. Поэтому ландшафт играет важную роль. Например, если предложить на выбор участок за миллион в красивом месте и надел за 700 000 рублей в чистом поле, люди зачастую выберут более дорогой лот.
 
– Раньше была четкая зависимость: если клиент живет на юге города, то и дачу присматривает в южном направлении. Эта взаимосвязь сохраняется?
– Смотря зачем покупают загородный дом: для постоянного или сезонного проживания. Для дачи сегодня нет жесткой привязки. Для ПМЖ, как правило, выбирают свой район. Но с вводом ЗСД клиенты, например, из Приморского района стали рассматривать проекты на юге, и наоборот.
Наши поселки во Всеволожском районе чаще выбирают для постоянного проживания. Здесь у нас есть проекты как с полным набором коммуникаций («ПриЛесный», «Кокосы», «Кавголовские холмы»), так и с минимальным пакетом («НеваДа», «Родные пенаты», «Коркинский ручей»). Но все они находятся недалеко от города (до КАД — 15–20 км), поэтому их можно использовать и для ПМЖ, и как дачу. Отдаленные проекты на севере, конечно, больше подходят для сезонного пребывания. В Приозерском районе мы завершили поселок «Отрадная бухта». Там есть дороги, электричество, освещение, детские площадки, пирс, охрана. Но оттуда вряд ли кто-то будет каждый день ездить на работу.
Тосненский район тоже подходит для постоянного проживания.
 
– У вас есть три коттеджных проекта в Псковской области. Насколько это направление оказалось привлекательным?
– Могу сказать только в общих чертах, так как этим направлением в нашей компании занимается подразделение в Пскове. У них свой рекламный бюджет, своя стратегия. Спрос есть, но не такой, как в Ленобласти. Покупатели — в основном из других регионов. Помимо Пскова это Мурманск, Архангельск, Петербург, а недавно закрыли сделку с клиентом с Камчатки.
 
– Во всех проектах вы продаете участки без подряда. Другой продукт не востребован?
– Спрос есть и на другой продукт, но по статистике 80% всех сделок на загородном рынке приходится на участки без подряда. И только около 15% — спрос на дома (наделы с подрядом). Покупку готового продукта рассматривают в основном те, кому нужно срочно переехать, или те, кому просто не хочется связываться со стройкой.
Но мы продаем не чистое поле, а инженерно подготовленные участки с оформленными документами. В одних проектах предлагаем минимальный пакет (дороги и электричество), а все остальное — по желанию и за дополнительные деньги; в других в стоимость входит полный набор коммуникаций, в том числе газ и вода.
Кроме того, мы развиваем новое направление — сервисно-консультационные услуги. Строительство загородного дома — сложная задача, связанная с определенными рисками. У граждан возникает множество вопросов, а мы им помогаем. В частности, предоставляем информацию по основным этапам строительства, консультируем по техническим вопросам, помогаем выбрать подрядчика, а также курируем процесс строительства, т.е. фактически сопровождаем клиента от покупки участка до новоселья.
 
– В Ленобласти реализуется порядка 350 КП, более чем в 80% из них предлагают участки без подряда. Цены могут различаться в разы. Как не попасть впросак, выбирая участок?
– Верить не словам продавца, а только тому, что прописано в договоре. Если застройщик обещает, например, охрану и этот пункт важен для вас, это должно быть отражено в контракте. Нужно тщательно проверить документы застройщика, и лучше со специалистами, имеющими опыт работы с загородной недвижимостью. Прочие юристы могут не знать особенностей загородных сделок и способны ввести в заблуждение. Такое тоже бывало. Покупать лучше у собственника, без поручителей и агентов. Важна инженерная готовность поселка: чем она выше, тем меньше рисков.
Кстати, мы периодически выпускаем образовательные ролики на YouTube и на нашей страничке в соцсети. В них рассказываем о рисках при выборе загородной недвижимости и о том, как их минимизировать.
 
– Что можно купить за 1–2 млн рублей на загородном рынке?
– Землю с полным набором коммуникаций в хорошей локации, выбор огромный. Но на строительство дома этих денег, пожалуй, не хватит. Если участок обойдется в 0,5 млн, то за оставшиеся 1,5 млн можно построить только маленький дом.
Однако сейчас стало гораздо проще с ипотекой на загородном рынке. Растет число банков, выдающих кредиты на землю и на строительство дома. Тот же Сбербанк предоставляет займы под 11% годовых. Это удобно. Скажем, клиент может купить участок за свои деньги, а на строительство коттеджа взять ссуду.
Из тех, кто сразу оплачивает полную стоимость участка, около 10% берут ипотеку. По нашим поселкам порядка 60% сделок проходят со 100%-й оплатой.
 
– Имеет ли значение для конечного потребителя статус земли: ДНП или ИЖС?
– Практически нет, за исключением единичных случаев. Бывает, клиент ориентируется на ИЖС. Но когда спрашиваешь, почему, то выясняется, что он попросту плохо информирован, и его вполне устраивает и статус ДНП. Это дешевле и по налогам, и по разрешению на строительство. Да и законодательно разные функции уравниваются: с 2019 года можно будет прописаться в жилом доме на землях ДНП и в садоводствах.
 
– Кто управляет поселками после завершения проекта?
– Зачастую остается наша УК, но в некоторых жильцы создают свою структуру. Как застройщики мы не отделяем себя от УК. Более того, УК напрямую подчиняется президенту компании «ФАКТ».
В завершенных проектах мы организуем разные мероприятия, как минимум четыре раза в год: Новый год, Масленица и пр. В поселках «ПриЛесное» и «Кокосы» оборудовали футбольные поля с искусственным покрытием, сделали волейбольную площадку и теннисные столы. Там регулярно проводим футбольные матчи. В этом году в одном из готовых поселков все лето каждые выходные организовывали мастер-классы (для взрослых и детей) по футболу, волейболу, ушу, нормам ГТО и пр. Как-то привозили тир.
Конечно, к нам обращаются и с проблемами. Стараемся оперативно разрешить их. Чаще всего (около 80% обращений) — это консультации по строительству дома: собственники уточняют размеры участка, геологию, спрашивают, как сделать, что делать, куда обратиться.
 
– Ваш прогноз на ближайшие месяцы и на следующий сезон.
– До конца года никаких сюрпризов не ждем, будет небольшой сезонный спад, станет меньше сделок. Но и это будет зависеть от конкретного проекта: чем выше степень готовности, тем больше спрос.
Мы также не видим предпосылок для серьезного роста активности или ее резкого падения в следующем году. Полагаю, год будет таким же спокойным, как и уходящий, если не возникнут отрицательные внешние факторы.
Цены в поселках, где уже есть первые жильцы, не упадут. С начала года текущие проекты подорожали в среднем от 10%. Это связано с повышением стоимости строительных работ, материалов и топлива.
 
– До конца года у вас будут новые проекты?
– Нет, но в следующем — обязательно.