19 декабря 2018 время: 04:29
курс $66.75 €75.78
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
"Президент сказал: не должно быть обманутых дольщиков. Что нужно сделать? Надо, чтобы дольщиков не было вообще. Вот лечение, которое решили применить! ..."
Александр Брега
генеральный директор компании «Мегалит»
04 декабря 2017

Нас всех зовут на новые пастбища. Но почему-то рядом маячит проект мясокомбината

Есть компании, которые строят очень много. Они меняются. Есть рисковые фирмы, которые первыми стремятся опробовать новинки, угадать моду. Иногда им везет. А есть те, без которых рынок жилищного строительства как-то уже и не представить.Хотя бы раз в год мы стараемся провести интервью с Вячеславом Заренковым, руководителем Группы «Эталон». Обычно — ближе к концу сезона, чтобы подвести итоги и наметить контуры будущего. Так получилось, что сегодня будущие вопросы важнее. А Вячеслав Адамович в силу возраста, опыта и статуса может позволить себе редкую по нашим временам роскошь — говорить ровно то, что думает.

– Многочисленные поправки в 214-ФЗ и в перспективе — полная отмена долевки радикально меняют рынок. К чему, на ваш взгляд, приведут эти перемены? Стоит к ним готовиться загодя или все может еще раз перевернуться?

– Сейчас трудно говорить о том, как будет развиваться рынок. Нужно сначала увидеть первые четкие законодательные инициативы, связанные с отменой долевого строительства. Разобраться во всем. Иначе, без погружения в тему, создается шумиха с негативными настроениями. А в ней теряются все: и застройщики, и потребители. Но никто еще не сказал, что первичного рынка не будет вовсе, никто не понимает в настоящий момент роль банков в будущей схеме жилищного строительства. Даже сами банки.
Сейчас ситуация в отрасли напоминает своеобразный загон для скота, огороженный некачественным дырявым забором из действующих законов и законодательных инициатив. Внутри пасутся добросовестные застройщики и дольщики. Снаружи, пробравшись через дыры в заборе, оказались непорядочные застройщики, дольщики, позарившиеся на «бесплатный сыр», нечестные чиновники и откровенные мошенники.
Теперь всем участникам предлагают (якобы) выйти на новые необъятные просторы, с новыми полями, огороженными новыми крепкими заборами из новых, более правильных законов. Выйти через красивые ворота и пастись на свежих лугах. Но почему-то рядом с ними маячит проект мясокомбината.
Вот тут появляются вопросы: «Будут ли новые пастбища благодатными для застройщиков и покупателей квартир? А не попадут ли туда хищники и не съедят ли они застройщиков? И кто будет управлять движением и определять — кого на поля, а кого на мясокомбинат? И справятся ли «агрономы» с организацией новых полей и лугов?»
В общем, есть опасения, что половина застройщиков попадет на мясокомбинат, оставшихся слопают хищники или они сами превратятся в хищников. А внутри нового забора окажутся и недобросовестные застройщики, и нечистые на руку чиновники, и откровенные жулики.
В итоге пострадают дольщики, покупатели квартир, добросовестные застройщики, строительная индустрия и смежные отрасли, на нее работающие. Да и экономика страны в целом. Может получиться, как с кукурузой при Хрущеве.
Если говорить более серьезно, то переход на новые условия ведения девелоперского, строительного, риэлторского бизнеса с более тесным участием банков требует тщательной проработки.
Во-первых, необходимо смоделировать возможные варианты, выбрать оптимальный, сформировать под него законодательную базу. Далее: дать четкие инструкции банковскому сектору, реструктурировать систему банков, интегрировав ее в общий процесс создания и реализации жилья. Разработать и внедрить систему мотивации всех участников процесса, включая банки и чиновников.
Во-вторых, до начала перехода к новым условиям провести разъяснительную работу среди всех участников процесса. У всех должно быть одинаковое понимание условий работы, при этом прописанное единым документом.
И в‑третьих, должен быть переходный период, когда начатые проекты заканчиваются по старым правилам, а новые начинаются по новым.
Я уверен, что наша компания одной из первых адаптируется к новым условиям. Мы и сейчас уже продаем солидную долю готового жилья. Не раз же уже адаптировались, справимся и теперь.

– Если строителей поставят под контроль банков, повысится ли надежность, уверенность граждан в благополучном завершении проектов?

– Банковский контроль сам по себе никаких гарантий не даст, банки лишь будут тщательно проверять застройщиков, чтобы понимать, кому и под какой процент стоит дать денег на строительство. Скорее, все будет зависеть от того, на каком этапе строительства покупатели будут заключать сделку. Если мы постепенно придем к продаже исключительно готового жилья, риск получить на выходе долгострой сведется к нулю. Это будет рынок готовых продуктов. Если же останутся механизмы продажи недвижимости на этапе котлована, наверняка найдутся и желающие обмануть, и те, кто в погоне за дешевизной рискнет стать обманутым.

– Какую стратегию (на период реформ) выберут крупные застройщики? Как изменения нормативной базы повлияют на покупателей?

– Мы как работали, так и будем работать. Конечно, все компании сейчас стремятся получить разрешения на строительство на свои проекты. Так что работы хватит на годы вперед. Параллельно этим шагам будем анализировать поправки и находить пути для работы в новых условиях.
Потребители разделятся на тех, кто будет оперативно решать свой жилищный вопрос, что, собственно, и правильно (покупать нужно сейчас), и на тех, кто будет ждать изменений. Только в надежде на что? На то, что станет надежнее и дешевле? Дешевле точно не станет, а если покупать у нормальных компаний, это надежно и сегодня.


– Петербург — в группе лидеров по себестоимости строительства. Почему так сложилось? Какова доля социальных обязательств в конечной цене квадратного метра? Можно ли рассчитывать на то, что городские власти перестанут обдирать застройщиков?

– Я неоднократно говорил и повторю еще раз: если все перекладывать на плечи застройщиков, ситуация на рынке в итоге станет плачевной. Например, наша компания является одним из крупнейших налогоплательщиков города. Налоговых отчислений крупных компаний должно хватать на развитие инфраструктуры и города в целом, и новых кварталов в частности. А объекты социальной инфраструктуры мы не против строить, только нужно работать в формате ГЧП. Мы же тоже заинтересованы в том, чтобы жители наших домов были обеспечены всем необходимым. Но нельзя все проблемы решать за счет застройщиков.

– «Эталон ЛенСпецСМУ» много строит в «сером» поясе. Есть ли у покупателей предубеждение к таким проектам? Трудно ли менять сложившийся имидж территорий?

– Никаких предубеждений нет, имидж менять несложно. Во-первых, потому что у нас уже есть успешные примеры реализации подобных проектов, во‑вторых, потому что потребители видят, с какой скоростью преображается «серый» пояс, и понимают, что это уникальная возможность жить в центральных районах города, но в новом комфортном жилье.
И спрос как раз смещается в сторону таких проектов — это мы видим на примере нашей «Галактики», которая пользуется большой популярностью. Это хорошие инвестиции, так как через несколько лет здесь будут престижные, развитые кварталы.

– Ваши компании строят и в Петербурге, и в Москве. Где проще с согласованиями? Как различается структура спроса? Почему в Петербурге застройщикам удается продавать почти столько же квартир, сколько и в столице, хотя население у нас втрое меньше?

– Правила работы в обоих регионах практически одинаковы. Наш портфель проектов сейчас сформирован в соотношении примерно 50 на 50. Спрос распределен примерно так же.

– У «Эталон ЛенСпецСМУ» практически нет проектов в историческом центре («Царская столица» завершается, Botanica только начинается). Что должно измениться — в законодательстве, в подходе к охране наследия, — чтобы девелоперам стало интересно работать в центре?

– Здесь нужно определиться с тем, что подразумевается под центром. На Васильевском острове — на пересечении Уральской улицы и набережной реки Смоленки — мы возводим красивейший жилой комплекс «Самоцветы», три корпуса уже сдали, сейчас завершаем монолитный каркас четвертого. Наш квартал «Галактика», о котором я уже упоминал, мы тоже рассматриваем как проект, реализуемый в центральных районах города. Это раз. Второе — мы изучаем разные участки, и если будут интересные в самом центре — значит, будем строить в самом центре. Мне кажется, сейчас диалог между городом и бизнесом о развитии центральных районов выстраивается вполне продуктивно.

– Планируете ли вы работать с апартаментами? (Или мешает природная консервативность?) На какие форматы будет ориентироваться следующее поколение покупателей? Некоторые социологи утверждают, что им вроде бы собственность (крупная, по крайней мере) как-то и ни к чему…

– Мы изучаем возможность строительства апарт-отелей; у нас в одном из московских проектов есть апартаменты. Но в настоящее время все-таки для большинства покупателей апартаменты по привлекательности уступают жилью.

– Что происходит на базе «Эталон ЛенСпецСМУ» в Колокольцево в Приозерском районе? Отчего мало народу? Отличное ведь место!

– Действительно, место отличное! База продается, ждем покупателя.

– Есть у предприятия социальная программа? Насколько серьезна проблема утечки кадров? Как удается не отставать от прогресса, ведь каждый год появляется что-то радикально новое: BIM-технологии, строительные 3D-принтеры, инновационные материалы?..

– Мы много лет поддерживаем эффективные отношения с ведущими профильными вузами города. Поэтому кадровых проблем у нас нет. Наоборот, лояльность сотрудников к компании очень высокая. В настоящее время формируем и свой кадровый резерв.
Для сотрудников у нас интересная мотивационная программа, состоящая из нескольких направлений.
Что касается инноваций, то мы уже давно являемся признанными лидерами по BIM-технологиям и сегодня по этой технологии не только реализуем свои проекты, но и с большим удовольствием делимся накопленным опытом и знаниями с коллегами по отрасли.
Следим за всеми новинками и стремимся быть на пике развития.

– Можно ли говорить о предстоящей революции в жилищном строительстве?

– Нет. Потому что революция — это всегда разрушения и жертвы. А сегодня в них никто не заинтересован.
Так что рынок будет меняться, но постепенно, поступательно. И только такой путь правильный.