26 апреля 2018 время: 10:27
курс $61.75 €75.33
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«У Петербурга есть шанс помочь стране вырваться вперёд. От «умышленного города» до «умного города» не так далеко, как многим кажется...»
Георгий Полтавченко
губернатор Петербурга
11 декабря 2017

Мы маленькие, но устойчивые, как микроорганизмы

ГК «БестЪ» в декабре исполнилось 20 лет. За эти годы она превратилась из агентства недвижимости в крепкий многопрофильный холдинг, к мнению специалистов которого прислушиваются. Компания — один из лидеров в сфере консалтинга, брокериджа и управления коммерческой недвижимостью. В качестве девелопера построила офисные и жилые комплексы классов А и B, торговые центры, апарт-отель. О том, как можно безболезненно пережить любой кризис, рассуждает генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков.

– Каковы главные выводы? Что удалось сделать?

– Удивило, что мы так долго продержались. В середине 1990-х мы уже работали на рынке недвижимости, вначале это было АН «Апек», с 1997-го появилась компания «БестЪ». Начинали с агентских услуг и консалтинга, постепенно возникли новые подразделения со своими руководителями. Кстати, почти все они до сих пор работают в компании.
У нас сложился коллектив — команда единомышленников, есть смысл и мотивация, есть деньги и небольшие достижения, нет врагов. Мало найдется тех, кто бросит в нас камень за то, что мы обманули или ввели в заблуждение их когда-то. Мне кажется, это главное.
Мы стараемся не воевать с властью, не тратим на это время и энергию, мы — конформисты. Для нас важно формировать круг людей, у которых такие же ценности в отношении семьи, любви к родине, к деньгам. Наличие денег важно, но не главное. Только ради них мы ни с кем не работали. Я много бываю за рубежом, но всегда возвращаюсь, потому что люблю свою страну, для меня здесь все удобно. Видимо, это связано с языком, менталитетом: где родился, там и пригодился. У меня есть возможность уехать, но я не хочу. Родной брат 26 лет назад эмигрировал, мне есть с чем сравнить.

– Что дают выставки в Европе, в которых вы регулярно участвуете? Бывает ли отдача?

– Нам интересен зарубежный опыт, и не только в Европе. Изучали объекты в Гонконге и Китае. Весной и осенью участвуем в выставках во Франции. В последние годы в рамках MIPIM и MAPIC проводим BestLunch. Любая выставочная деятельность — это знакомство с тем, что происходит вокруг, в том числе у коллег из разных городов России, узнаешь, чем они живут, учишься. Монетизация тоже бывает, иногда сразу, у нас было несколько сделок по итогам поездок во Францию. Но мы не только за этим едем. Важны положительные эмоции от новых знакомств, общения с партнерами, нестандартные идеи зарубежных коллег. Иначе мы бросили бы ездить туда.
Мы стараемся действовать по принципу: хочешь что-то сделать — начни с себя. Все проблемы окружающего мира — это проблемы внутри тебя, не более. Некоторые сразу предлагают менять законы, не имея для этого достаточного ресурса и образования. Им нравится быть в центре внимания, критиковать власть. У нас более простой подход.

– То есть законодательство в области градостроительства вас вполне устраивает?

– Если слушать всех — с ума сойдешь: одни хотят строить небоскребы, другие — осваивать подземное пространство. Девелоперы — странные люди. Надо строить меньше и лучше. За пределами центра города вообще много высотного строительства. Это совместное преступление власти и застройщиков. Почему обязательно высотки? Мне очень нравятся небоскребы, но в качестве отдельных доминант и в определенных местах.
Поэтому мы не стремимся лоббировать изменения в законы, а развиваем точечные проекты по существующим правилам. Возьмите топ-5 крупных компаний, они не возмущаются, а спокойно работают.

– Вы пережили не один кризис практически без потерь. Есть какой-то секрет или вы просто не рискуете?

– Для меня самым страшным был кризис 1998-го. Я реально был в шоке. Как бывший историк вспомнил события 1918-го, когда вокруг Питера было много продовольствия, но его не привозили в город, и за три дня народ озверел без еды. В 1998-м я оказался с ребенком в большом городе, зашел в магазин, а там только «Кока-Кола». А в семье не было привычки запасаться. И я ужаснулся: что же мы будем есть? Вот это был кризис.
Рынок цикличен, периодически его захлестывает кризис. И в такой момент важно оказаться в правильном состоянии. Главное — не брать то, что не сможешь нести. Одна из распространенных ошибок начинающих девелоперов в том, что первые собранные с граждан деньги они считают своим заработком. Не окончив один проект, начинают второй, третий. Накапливается критическая масса. У нас такого нет. Даже если мы параллельно начинали второй проект, мы осознавали, что есть запас. Мы всегда старались строить один объект и продавали его только на стадии высокой готовности. Это то, к чему сейчас приходит рынок долевого строительства. Никогда не перекидывали средства с одного объекта на другой.
У нас тихий, спокойный подход к девелопменту, как у кулаков. Мы маленькие, но устойчивые, как микроорганизмы. И прежде чем делать что-то с окружающей средой, работаем над собой: ездим в Гималаи, Куршавель.

– В Куршавеле тоже нисходит вдохновение?

– Конечно, там высоко и ближе к Богу. На меня больше действуют Гималаи, а на Андрея Лушникова — Куршавель. У нас сложились довольно близкие доверительные отношения. Конечно, иногда это мешает. Но на старости лет нас никто не упрекнет, что мы шли по трупам или бросали друзей в трудную минуту. К нам много приходят: кто за помощью, кто с проектом, кто с идеей. Мы это все перевариваем в коллективе, потом рождаются идеи. Когда у Андрея появилась идея организовать образовательный проект с рестораном, он постоянно излагал ее коллективу, в конце концов народ с увлечением занялся этим. Дальше появились ресторанные проекты, которыми мы никогда не занимались, хотя наши друзья-рестораторы пугали нас. Начинаем образовательный проект — неисчерпаемая тема, бесконечные формы и аудитория, от детей до взрослых.

– Есть ли экономика у проекта «Ферма Бенуа» или это благотворительность?

– В бизнесе никогда точно не знаешь, получится или нет, риски есть везде. С точки зрения рисков, «Ферма Бенуа» — обычный девелоперский проект. И рисковали мы собственными деньгами, а не банковским кредитом. Все проекты стараемся делать тогда, когда они экономически целесообразны. Всех деталей раскрывать не стану, но здесь все в порядке. Это вопрос стратегии — одни строят прогнозы на год, у других более долгосрочная программа. Сегодня самое инвестиционно емкое — недвижимость и дети, их образование. Ни один родитель не будет жалеть средств на развитие и обучение ребенка. Это база. Дай людям то, что им нужно, они с удовольствием заплатят.
Нам смешно, когда говорят что «Ферма Бенуа» — благотворительность, но стараемся не разубеждать. Благотворительность — это когда ты выделяешь деньги, например, инвалидам.
А в школе у нас десятки преподавателей, которым надо платить зарплату, — все как на предприятии. Посмотрите, какие в Англии цены за обучение! И платят.

– Там и доходы другие…

– Так русские и платят.

– А зачем вам ресторанный бизнес при такой конкуренции?

– Мы не развивали специально рестораны, в каждом случае это было необходимой частью проекта. Как, например, в комплексе апартаментов Avenue-Apart. К тому же захотелось пробовать себя в чем-то новом, это тоже образование. Это интересно, мы воспользовались опытом людей, которые давно в этом бизнесе, у нас получается.

– В компании три основных направления: девелопмент, управление и брокеридж с консалтингом. Какое из них более важно, значимо? И какое приносит больше дохода?

– Они тесно взаимосвязаны, одно без другого не работает. Пользуясь терминологией военных, это как атака «клином»: в центре — брокерская фирма, по бокам — строительная и управляющая. Брокеры всегда активны, всегда на передовой, им нужна быстрая, четкая информация. Возникают хорошие пятна — они попадают к консультантам, потом к строителям, потом — к инвестиционному отделу. Многое отсеивается, иногда что-то остается. Сейчас на брокерском рынке большой кризис — многие исчезают, так как нет сделок, значит, и денег. Но брокеридж связан с консалтингом. Это живой контакт с большим количеством собственников, инвесторов, архитекторов. Это очень важная часть компании, без нее «БестЪ» был бы совершенно другим. У нас там работают одни из самых квалифицированных людей. Недавно наши брокеры закрыли сложную сделку по продаже имущественного комплекса под развитие сети «Перекресток», и я не уверен, что кто-нибудь из наших коллег по цеху смог бы так ювелирно ее провести.

– Собираетесь ли расширять портфель объектов в управлении? Или у вас их достаточно для стабильной работы?

– Мы работаем стабильно, но нам этого недостаточно. В прошлом году привлекли в партнеры Николая Антонова — он молодой, активный, ездит по городам и весям. Мы делаем на него ставку и готовы брать новые объекты. Этот рынок тоже сложный. Собственник изо всех сил держится за свои активы. И если отдает в управление, то самый запущенный. А как только ты выстроил работу и объект начинает что-то генерировать, он тут же тебя «бортует». К сожалению, это обычное дело, и к этому надо быть готовым.

– МТЛ занимался в основном эксплуатацией коммерческой недвижимости. А в последнее время вы переключились на управление апарт-отелями. Решили освоить новую нишу?

– В компании «МТЛ» есть отдельное направление, которое управляет апартаментами, продает их и эксплуатирует. Это интересный и специфичный бизнес со своим программным обеспечением. Но это направление тоже тесно связано с facility. У МТЛ также есть отдельная услуга по консалтингу для сервисных апарт-отелей. Сейчас на рынок выводят много подобных проектов. Девелоперы предпочитают отдать их в надежные руки, потому что управление — это тягомотный и длинный бизнес. Кстати, в Avenue-Apart заполняемость — сумасшедшая, на Чемпионат мира аренда доходит до 20 000–22 000 рублей в сутки, причем долгосрочная — до недели.
Некоторые пытаются самостоятельно управлять объектом и создают свои УК. Там очень много проблем и ошибок, это реально сложный бизнес. Мы уже серьезно потренировались, набили шишки и теперь подготовлены.
Мы консультировали почти всех девелоперов, реализующих апарт-отели. Возьмут они нас управляющими или сами будут упражняться, не знаю. Нужно подождать, когда на рынке появятся готовые продукты, тогда посмотрим, кто и как ими управляет.

– По вашим ощущениям, когда закончится кризис? Какие сегменты быстрее восстановятся?

– Очевидно, идет глобальное изменение рынка, он сжимается, происходит переформатирование. Власть взяла курс на госкорпорации, это похоже на госкапитализм. Это видно и по банкам, и по госзаказам. Возможно, мы — мелкий и средний бизнес — им вообще будем не нужны. Если в эту сторону будет двигаться политика, мы можем не вписаться. Верю, что этого не случится, но тренд очевиден. Надо быть готовым ко всему. Материю можно подмять, но с духом ничего не сделаешь. В этом смысле мы свободны. Хуже, чем в Советском Союзе, точно не будет.

 

1 из