26 апреля 2018 время: 10:26
курс $61.75 €75.33
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«У Петербурга есть шанс помочь стране вырваться вперёд. От «умышленного города» до «умного города» не так далеко, как многим кажется...»
Георгий Полтавченко
губернатор Петербурга
18 декабря 2017

Новых проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел

«Полис Групп», которая в последнее время возводила жилье в Ленинградской области, в этом году вернулась на первичный рынок Петербурга, запустив сразу два проекта. Однако и из области компания уходить не намерена. Об итогах уходящего года, о том, как изменились проекты и как работать по новым правилам, рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

– Год завершается. Как оцениваете его итоги?

– В целом первичный рынок был не в самом плохом положении. У нас ситуация вообще довольно приличной оказалась. Были несколько месяцев, особенно летом, когда рынок проседал больше, чем обычно в этот сезон, но в целом итоги года очень неплохие. Мы уже сдали около 227 000 кв.м и намерены завершить еще две очереди в наших ЖК, которые строим в Мурино и Кудрово, — поданы заявки, работают комиссии. Хотя сроки передачи квартир дольщикам еще далеко впереди. Стараемся вводить дома с опережением, и уж точно не позже установленной даты.
По продажам результаты тоже неплохие: реализовано 135 000 кв.м, и по прогнозам отдела продаж к концу года мы должны выйти примерно на 150 000 кв. м. Это даже чуть лучше, чем мы планировали.
Важное событие уходящего года — мы вернулись в Петербург. Года три у нас не было проектов в городе, а теперь запустили два больших комплекса: «Полис на Комендантском» в Приморском районе и «Полис на Неве» на Октябрьской набережной. Последний — проект редевелопмента, который мы позиционируем в сегменте «комфорт +». Там интересная архитектура в неоклассическом стиле: старались вписать объект в окружающую советскую застройку. Обычно мы делаем довольно веселые фасады, а тут архитектура строже.
Проект на Комендантском проспекте тоже реализуем по новой концепции — экокомплекс. Дома отличаются повышенной теплоустойчивостью, применяются энергосберегающие технологии, детские комплексы из экологичных материалов по индивидуальному дизайн-проекту.

– Квартирография в новых проектах сильно изменилась? Говорят, что маленькие студии уже никому не нужны.

– Общий бюджет покупки все еще остается одним из основополагающих факторов при выборе жилья. Так что студии будут востребованы еще долго. Они есть и в наших новых проектах, хотя, может быть, их меньше, чем раньше. Конечно, здесь стало больше европланировок, появились новые для нас студии с двумя окнами, и они востребованы. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить. Нам тоже было бы интересно строить только большие квартиры, и они в наших проектах есть, но их немного.

– Но новые технологии стоят дополнительных денег. Не боитесь, что дороже покупать не будут?

– Возможно, это несколько дороже, но увеличение цены не критично. Кроме того, использование, например, более качественного утеплителя позволит экономить на отоплении. Для наших покупателей это важно. Датчик движения, включающий лампочку в парадной, — мелочь, но в совокупности такие технологии дают неплохую экономию.

– Покупатели к этому готовы? Или просто откажутся от покупки, увидев более высокую цену?

– Мы стараемся держать приемлемый ценник, даже смирившись с некими потерями прибыли. Но и люди готовы слушать. Если объяснять, показывать и рассказывать, они понимают. С другой стороны, клиенты сейчас гораздо более требовательны, чем еще пять лет назад. Они интересуются, какие бытовые и социальные объекты запланированы, где поликлиники, какие магазины.

– Какие еще новшества предлагаете?

– Квартиры с отделкой — для нас относительное новшество. Мы продавали жилье с предчистовой отделкой, полагая, что покупатель предпочитает делать ремонт на свой вкус. Сейчас решили, что часть секций будет с полной отделкой, часть — с предчистовой. Это важно не только для комфорта и скорейшего новоселья. Например, у нас до 70% сделок заключаются с использованием ипотеки. Для многих не тратить дополнительных денег, кроме взятых в кредит, очень важно. Так что во всех наших последующих проектах будем предлагать варианты «под ключ».

– Европланировки — это способ разместить больше функций на меньшей площади. А какие-то еще варианты оптимизации есть? Будут ли и дальше уменьшаться площади комнат?

– Дальше уменьшать площадь нельзя. Мы как-то рассматривали один проект, который продавался уже с разрешением на строительство, где средняя площадь квартир составляла 15 кв. м. У наших квартир размеры скромные, но даже мы посчитали это неприемлемым и от сделки отказались.

– Нет желания докупить земли в Каменке?

– Было такое предложение, но у нас там и так 274 000 кв.м, что для одной локации довольно много. Так что мы в основном смотрим участки в южной части города, где пока совсем не представлены.

– Рассматриваете именно Петербург? Ленобласть вас не интересует?

– Нет, если будет хорошая локация, естественно, недалеко от границ Петербурга, рассматриваем и такие предложения. Какого-то специального соотношения проектов город/область не устанавливали. И мы не собираемся уходить из области.

– Говорят, что районы Кудрово и Мурино уже не так востребованы…

– Спрос здесь есть, но он меняется. Если раньше люди ехали в «чистое поле», то теперь хотят полную инфраструктуру, удобства, транспортную доступность. Если вы проедете вечером по этим районам — здесь магазины, банки, рестораны, фитнес-центры. После открытия «прокола» под КАД, в финансировании которого мы участвовали, улучшилась транспортная обстановка в Мурино. Большой плюс для российских девелоперов в том, что наши люди настроены жить в своей отдельной квартире или доме.

– Какие требования к участкам предъявляете?

– Не рассматриваем проекты-«миллионники»: такой объем жилья в одной зоне распродать непросто. Да и для финансирования, скорее всего, придется привлекать инвесторов, партнеров, у которых может быть другое видение концепции и т. д. Лучше заниматься тем, что умеешь, и самому решать, что строить и как продавать.
Но и проекты площадью менее 30 000 кв.м тоже не рассматриваем. Наша служба заказчика вообще считает, что брать нужно минимум 60 000 кв.м: работа примерно одна и та же, а «выхлоп» больше. Действительно, для ряда служб компании что 10 000 кв.м, что 60 000 кв.м — объем загрузки примерно одинаковый, а рентабельность выше. Так что теперь наш любимый формат 60 000–80 000 кв. м.

– Каков земельный банк компании и будете ли его расширять или, наоборот, сокращать?

– Сейчас у нас в работе 526 000 кв. м. Естественно, по мере ввода объектов необходимо подыскивать новые участки. А в этом году, как я говорил, мы намерены завершить два проекта площадью почти 100 000 кв. м. Соответственно, ведем переговоры о приобретении участков примерно на такую площадь жилья.
Рассматриваем разные локации, в том числе и проекты редевелопмента. Это сегодня чуть ли не единственная возможность строить в Петербурге.

– Не изучаете возможность выхода на рынок апартаментов?

– Изучаем, не буду скрывать. Еще в начале года мы отказывались от таких предложений: было непонятно, как говорится, с чем их едят. Теперь изучили юридическую, техническую сторону, пообщались с проектировщиками, управляющими. Это другой формат. Там уже обязательна отделка, желательна профессиональная управляющая компания и многие другие тонкости. Но сейчас несколько таких проектов рассматриваем.

– Может, и коммерческой недвижимостью интересуетесь?

– Нет, решили, что каждый должен делать свое дело. Так что будем заниматься коммерческими объектами, только сопутствующими жилью.

– Сокращать или наращивать объем предложения не намерены?

– Пока планы не меняем. Вывели два новых проекта в Кудрово и Мурино. В Кудрово, кстати, «ПаркЛэнд» оказался очень востребованным. Красивый комплекс получился: в проекте участвовал известный финский проектировщик Юкка Тикканен. Это одно из последних хороших мест в Кудрово, примыкает к парку и реке Оккервиль. Это, скорее, уже комфорт-класс, квартирография другая, другие планировки, иные метражи. В первый день продаж уже около 60 квартир забронировали.

– Возвращаясь к социальным объектам — как будут жить застройщики, если им придется полностью финансировать строительство школ и детских садов через специальный фонд?

– Меня потрясла цифра 11 000 рублей с квадратного метра жилья. Это делает нерентабельным любой проект, за исключением элитного сегмента с ценой от 150 000 рублей за «квадрат», а это совсем не наш формат. Это неподъемная сумма. Когда речь шла о 3000–4000 рублей, это была понятная и обоснованная цифра, худо-бедно укладывавшаяся в нашу экономику. Хотя пока я не понимаю, как будет фонд устроен. Как, например, гарантировать, что вложенные деньги пойдут именно на строительство садика в нашем проекте. Так что пока нет всех подробностей, комментировать его работу не буду. Пока выглядит пугающе.

– Что ждет рынок в будущем?

– Предложение действительно довольно большое, но думаю, что в следующем году и спрос будет высоким. Банки продолжают «падать», как и ставки, — люди традиционно инвестируют в недвижимость, понимая, что она, по крайней мере, не упадет и не растворится, хотя особого дохода уже не принесет. Большой толчок дало снижение ипотечных ставок — сейчас это 7,5%, а появляются предложения и по 6,5%. Ипотека очень сильно поддержала рынок в этом году, и не вижу причин, чтобы поддержка прекратилась в следующем.
А вот потом все будет зависеть от того, как заработают поправки в 214‑ФЗ. Если они вступят в силу в их нынешнем виде, это сильно осложнит жизнь всем застройщикам, а в особенности небольшим, у которых нет серьезных заделов. То есть это скажется на объемах строительства, в том числе из-за ухода с рынка некоторых игроков, и на ценах, которые неизбежно вырастут. Там есть новеллы, которые даже друг другу противоречат и просто приведут к полному коллапсу рынка.
Есть еще и местные ограничения, например, по высотности. В нашей службе заказчика начинают рыдать, когда им говорят, что высота будет 40, а не 70 метров, но ничего не поделаешь. При этом себестоимость строительства продолжает расти. Застройщики начинают всерьез рассматривать проекты с рентабельностью 7–8%. И есть риски, не зависящие от компании, которые с легкостью удорожают проект процентов на пять, а то и больше. А новых проектов с рентабельностью свыше 10% я давно не видел, во всяком случае, в нашем сегменте.

1 из