16 июля 2018 время: 02:17
курс $62.29 €72.47
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


12 февраля 2018

Благодаря субсидиям семья может приобрести двухкомнатную по цене «единички»

Рынок недвижимости полон стереотипов. Например, большинство граждан убеждены, что собственная квартира лучше съемной. А еще потенциальные покупатели твердо знают, что малоэтажное жилье лучше, чем квартира в высотке. Возможно, так получилось потому, что Финляндия к нам много ближе, чем Манхэттен. Об особенностях малоэтажных проектов и о проблемах первичного рынка мы беседуем с коммерческим директором компании «Гранд-Строй» (застройщика ЖК Yolkki Village) Константином Матыцыным.

– 2017-й стал рекордным по вводу, по продажам, по ипотеке. Это уже пик, и дальше будет движение вниз? Или возможен дальнейший рост? За счет чего?

– Дальнейший рост спроса возможен. И связано это будет с тем, что в России запущена программа льготной ипотеки, по которой ставка не превышает 6%. Это в полтора раза дешевле, чем предложение по стандартным программам банков. Чтобы воспользоваться льготой, необходимо родить второго ребенка: льгота на три года. Если третьего — льгота на пять лет. К тому же семьи с детьми смогут использовать материнский капитал в качестве первого взноса или для погашения процентов. Вряд ли сильно возрастет спрос на трехкомнатные квартиры, а вот «двушки» могут пользоваться большей популярностью. Ведь по сути благодаря субсидированию от государства семья сможет приобрести двухкомнатную по цене «единички». Вряд ли льготная ипотека значительно повлияет на рынок строящейся недвижимости, но может стимулировать покупку более просторного или более качественного жилья. Вместе с тем государство обещает продолжать снижать ставку и для остальной части населения. Если это действительно будет так, то интерес к недвижимости не пропадет. Еще один фактор: сейчас мы наблюдаем рост числа проектов, предусматривающих строительство апарт-отелей. Они особенно привлекательно выглядят для инвесторов: апартаменты хороши и для вложения средств, и в качестве жилплощади под сдачу.

– В области приняты новые региональные нормативы — РНГП. Ограничена этажность, снижена плотность застройки. Это на пользу рынку или во вред? Как такие шаги повлияют на цены?

– Скорее, это на пользу покупателю. Я согласен с тем, что в области должна сохраняться ограниченная этажность. Основным критерием покупки в области как раз и является отсутствие точечной застройки и многоэтажных зданий поблизости. Покупатели хотят больше комфорта, простора и живой природы вокруг себя. Если этими нормами пренебрегать, то такое понятие, как загородная недвижимость, в принципе может исчезнуть. Вряд ли новые правила сильно повлияют на стоимость квадратного метра. А вот застройщиков, желающих следовать новым правилам, действительно может стать меньше.

– Банкиры снижают ипотечные ставки, государство вводит льготы для семей с двумя и тремя детьми. Ипотека долго еще будет драйвером роста на первичном рынке? Сможет ли дешевая ипотека компенсировать падение доходов населения?

– Ипотечное кредитование еще долго будет поддерживать спрос. Ипотека сама по себе как инструмент или возможность — это выход для миллионов семей. И не только в нашей стране. Единичные семьи могут себе позволить накопить нужную сумму, еще меньше тех, кто мог бы воспользоваться доходами семьи для приобретения квартиры или дома.
В какой-то степени низкая ставка сможет компенсировать падение доходов населения. Нельзя исключать, что это будет лишь видимость: за ипотеку семья будет платить меньше, но другие расходы (бензин, продукты, коммунальные услуги), напротив, возрастут. В среднем баланс сохранится.

– Как движутся работы в ЖК Yolkki Village? Когда сдадите первую очередь? Есть ли взаимопонимание с муниципальными властями? Как клиенты относятся к задержке ввода?

– Сдача первой очереди планируется в марте-апреле. К этому времени завершим обустройство канализации, которая и была основной причиной срыва сроков сдачи. Задержка из-за инженерии оказалась, в общем, прогнозируемой: в изначальный проект были заложены локальные очистные сооружения, но затем требования изменились, и проект пришлось переделывать. Понадобилось время и на согласование с муниципальными властями: коллектор от ЖК Yolkki Village будет подключен к агалатовским сетям. С другой стороны, вариант с централизованной очисткой надежнее и доставляет меньше хлопот в эксплуатации. Мы наконец-то достигли взаимопонимания с муниципальными властями, что очень важно и для нас, и для будущих жителей комплекса.
Разумеется, задержка ввода в эксплуатацию никого не радует. Претензии есть, но мы всегда открыты для наших дольщиков и потенциальных покупателей: отвечаем на вопросы, проводим встречи. К счастью, большинство наших дольщиков — адекватные и понимающие люди. Они видят, что как застройщик мы выполнили свои обязательства и что основная причина задержки — не в нас. Для компании «Гранд-Строй» это первый строительный опыт. Возможно, мы были излишне самонадеянны, не знали всей подноготной строительного рынка Ленинградской области, не смогли предвидеть подобных проблем с сооружением канализации. 

– В прошлом году власти региона уделяли много внимания транспортным проблемам. Насколько важна доступность для ваших покупателей? Будут ли реконструироваться транспортные связи в вашей локации?

– Последние несколько лет мы наблюдаем, как быстро и качественно строятся дороги в Ленобласти. Особенно, конечно, это относится к федеральным трассам. Взять то же Новоприозерское шоссе, оно ведет в том числе и к Yolkki Village. Отличная современная трасса, не отягощенная пробками. Понятно, что вокруг съездов с него жилая функция будет развиваться, прилегающие территории становятся инвестиционно привлекательными. И мы считаем, что теперь в плане транспортной доступности наш комплекс расположен оптимально: удобно добираться и на автомобиле, и на общественном транспорте. Пока от метро «Проспект Просвещения» ходит одна маршрутка. По мере заселения комплекса этого, конечно, будет недостаточно. После сдачи ЖК в эксплуатацию местные власти обещали ввести дополнительные маршруты на регулярной основе. Коммерческие перевозчики тоже довольно быстро осваивают новые локации.

– Будете ли повышать цены на жилье в Yolkki Village? Сколько квартир нужно продавать в месяц, чтобы бесперебойно финансировать стройку?

– Мы не планируем резкого и большого подъема цен. У нас, как и у остальных застройщиков, повышение плановое, в зависимости от степени готовности объекта. В качестве ориентира мы используем индекс средних цен по области. Каждый месяц формируем план, с поправкой на сезонность и прочие факторы. Чтобы бесперебойно финансировать стройку, достаточно продавать 20–30 квартир в месяц.

– Как меняются требования и предпочтения покупателей?

– Современный покупатель, можно сказать, избалован обилием предложения на рынке недвижимости. И у него уже сформировано представление об идеальном жилье. К слову, высокие требования стали предъявлять даже к домам эконом-класса. Хотя сейчас это называют доступным или стандартным жильем. Покупатель хочет видеть не просто свою квартиру, а среду обитания, которая включает и внутреннюю инфраструктуру, и развитость района в целом. Такие вещи, как детский сад, поликлиника и школа в шаговой доступности, уже обыденность, а не предел мечтаний. Много внимания уделяется качеству благоустройства, озеленению. Также очень важно соседство. «Коридорная» система уже не устраивает многих покупателей. В этом плюс малоэтажных комплексов: на вашей лестничной площадке не будет «лишних» людей.

– Как вы готовитесь к новым требованиям, заложенным в поправках в 214-ФЗ? Или они вас не касаются?

– Эти изменения коснутся каждого застройщика. Власти Ленобласти в прошлом году резко, в несколько раз, сократили выдачу разрешений на строительство и одновременно ужесточили требования к застройщикам, не желающим сооружать социальную инфраструктуру и дороги. Причина подавляющего большинства отказов — неправильно оформленные технические планы, а также проблемы, связанные с отсутствием сетей. Уже сейчас существуют проекты в Ленобласти, построенные, но не введенные в эксплуатацию, так как их невозможно подключить к электричеству и коммуникациям.
Первый раз эта проблема обозначилась несколько лет назад, когда в ходу была схема, при которой недобросовестные застройщики приобретали, к примеру, 10 га земли, представляли жилой проект с домами и социальной инфраструктурой в виде школ, детских садов и прочего, а затем дробили участок на небольшие наделы и строили на них исключительно жилье. На подобные действия введен запрет, поэтому последние меры госстройнадзора — это лишь дополнительные методы борьбы с заведомо «мертвыми» проектами.
Однако ужесточение требований сказывается на сроках ввода жилья. Некоторые застройщики пытались в свое время уйти, уклониться от строительства объектов инфраструктуры, так как им приходилось нести дополнительные, невосполнимые расходы. Особенно остро эта проблема стояла во Всеволожском и Ломоносовском районах. Но мы понимаем, что администрация Ленобласти вынуждена принимать подобные меры, иначе строительство школ и детских садов ляжет целиком на местный бюджет.
Здесь необходим разумный компромисс. В сегодняшней ситуации бюджет не может обеспечить все новостройки социальными объектами. Но если застройщик возьмет всю социальную сферу на себя — жилье получится запредельно дорогим. А покупателю неинтересны дома «в чистом поле». В каждой локации — свой баланс интересов. В нашем случае доступность объектов образования и здравоохранения лучше, чем в новых кварталах Мурино или в Буграх…

Досье NSP 
ЖК Yolkki Village занимает 15 га у деревни Скотное (Агалатовское СП). Девелопер проекта — компания «Гранд-Строй». Всего здесь 14 корпусов общей площадью около 101 000 кв.м, рассчитанных на 2432 квартиры.Строительство первой очереди практически завершено, вторую планируют закончить в третьем квартале 2018 года. В первой очереди насчитывается 265 квартир, во второй — 386. Первые этажи отведены под коммерческие помещения.
Завершение комплекса намечено на 2020–2021 гг.