14 декабря 2018 время: 14:55
курс $66.26 €75.39
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Через несколько лет все забудут, что было раньше, и застройщики станут работать только по эскроу. Объёмы ввода жилья будут уменьшаться, а цены – расти...»
Игорь Креславский
председатель совета директоров компании «РосСтройИнвест»
30 марта 2018

В новостройках само пространство заставляет сесть в автомобиль и уехать

Новостройки в Петербурге и пригородах часто напоминают вытянутые вертикально и непомерно разросшиеся деревни. О том, можно ли превратить набор спальных кварталов в полноценный город, рассуждает генеральный директор института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов. 

– Новые жилые комплексы проектируются как самодостаточные массивы, с окружающей средой почти не связанные. Как интегрировать новостройки в город?

– Важное условие интеграции — соответствие плотностьи и высотности застройки. Если рядом оказываются квартал пятиэтажек с плотностью 8000 кв.м на гектар и новостройка высотой 20–25 этажей, где на одном гектаре построено 20 000–30 000 кв.м, о соразмерности и комплексном развитии района можно забыть. Понятно, что инвестор в этом случае говорит о высокой себестоимости, о дорогой земле, недешевом подключении к инженерной инфраструктуре, короче говоря — о том, что иначе здесь ничего не построишь. Проверить, насколько он прав, очень сложно. Себестоимость квадратного метра — вещь довольно мутная из-за явно неравных правил игры, выстроенных бюрократией для бизнеса. Одни и те же вещи разрешены одним девелоперам и запрещены другим. Кому-то разрешили построить квартал без садика, кто-то получил в нагрузку целую школу. Все это сильно влияет на итоговую себестоимость.

– Чтобы новостройка стала частью города, надо, чтобы у людей из соседних кварталов были необходимость или желание туда пойти. И чтобы их туда пускали.

– Больше шансов на интеграцию с окружением у квартальной застройки, чем у микрорайонной. Микрорайон чаще всего застраивается исключительно жильем, его планировка рассчитана только на жителей, которым должно быть удобно пройти или проехать к своим домам. Так как в микрорайоне невозможно разграничить общественное и приватное пространство, жители стараются сделать его приватным полностью...

– В советское время детскими площадками и другой инфраструктурой могли пользоваться все, прописку никто не спрашивал.

– Да, но не было никакого экономического механизма реконструкции микрорайонов, и через какое-то время они превращались в неблагоустроенные и неприятные пространства. Преимущество  квартальной планировки в том, что она позволяет четко разделить пространства на приватные, полуприватные (дворы) и общественные. Собственникам есть смысл развивать внутренние пространства квартала за свой счет: это их территория и зона ответственности. Понятно, что эти пространства не должны быть большими, чтобы их содержание и развитие было посильным для жителей.
Одновременно квартальная планировка создает более плотную улично-дорожную сеть, чем микрорайон. А улицей могут пользоваться все пешеходы, не только жители квартала. По улице ходит общественный транспорт, на первых этажах развивается коммерция, у жителей близлежащих кварталов появляется повод туда прийти. И это сразу создает более качественную городскую среду.
Другое дело, что иногда проекты вроде бы решены в логике кварталов, но они неинтересны для посещения. Сверхплотность, бетонные дворы-колодцы, отсутствие зелени, современных ландшафтных решений, абсолютно одинаковые детские площадки исключительно для дошкольного возраста, стихийная парковка автомобилей во всех внутренних проездах... С качественной средой это не имеет ничего общего.

– Девелоперы ездят за рубеж, смотрят разные решения, но когда доходит до проектирования, они думают в лучшем случае о женщинах с колясками и мужчинах с автомобилями. Почему так бедно с идеями?

– С идеями у девелоперов все в порядке. Но они в первую очередь — бизнесмены, а уже во вторую — эксперты рынка и знатоки урбанистики. Они понимают, что в условиях нашей экономической модели, когда покупатель жилья ориентируется на два показателя: цену и местоположение, — нет смысла внедрять что-то новое.
В развитых странах Европы средняя стоимость квадратного метра составляет 2000–3000 евро. Там девелоперы могут рассчитывать на кредит под 2–3% годовых. При этом люди относительно редко приобретают жилье в собственность, чаще всего — ближе к пенсии. Всю остальную жизнь они квартиры арендуют, и большая часть жилого фонда принадлежит крупным и средним компаниям, для которых сдача жилья — это бизнес, поэтому они заинтересованы в его качестве. То есть финансово-экономическая модель совершенно другая.
Для наших девелоперов кредит в банке стоит 15% годовых и выше. Строительство финансирует покупатель. А для нашего покупателя в его стесненных финансовых условиях квартира — это проект жизни. Собственная квартира — это социально-культурный маркер, к покупке жилья стремятся со студенческой скамьи. Среди стран Восточной Европы у нас рекордные показатели жилья в частной собственности при том, что такого острого дефицита жилья ни одна другая страна соцлагеря никогда не знала.
Кроме того, строительство жилья в России — квазибанковский инструмент, который спасает накопленные средства от девальвации. Накопления вкладываются в жилье, даже если для этого приходится брать ипотеку под высокий процент. Это не покупка идей, это попытка сберечь деньги.

– То есть о полноценной городской среде в новостройках лучше пока забыть?

– Нет, просто говорить о красоте и комфорте надо экономическим языком. Люди начинают понимать, что капитализация панельного жилья где-то в полях через 10 лет не только не вырастет, но уйдет в минус. Если Шушары или Девяткино превратятся в гетто, а это весьма вероятно, продать там недвижимость за нормальные деньги не получится. Рано или поздно они начнут связывать эстетику с экономикой. 
С позиции девелопера раз покупатель не готов платить выше определенного уровня в экономическом классе, значит, покупателей должно быть максимально много. И если массовое жилье в Европе — это 3–5–7 этажей, у нас стандартными считаются 20–25 этажей. И 90% нашего рынка — это типовое постсоветское жилье, далекое от современных практик создания городской среды.
Кроме того, Россия все еще переходит от советской плановой системы городского развития к естественной. Бурно растут крупнейшие агломерации, строятся огромные объемы жилья. Петербург вместе с областью в последние годы ставит по этой части исторические рекорды. А когда чего-то производится слишком много и дешево, качество отдельного продукта всегда страдает. Поэтому крайне важно, чтобы развивался рынок аренды. Вечная гонка за новыми и новыми миллионами квадратных метров будет тормозить развитие качества.
Постепенно, я надеюсь, спрос станет более требовательным. Меньше будет откровенно типовых решений и неудачных локаций, где покупают от безысходности при явных огрехах с транспортом и благоустройством.

– Может, потому и продолжают покупать «хрущевки»? Пусть убогая, депрессивная среда, но все-таки город, а не многоэтажная деревня. Пугает, что чиновники и даже некоторые градостроители начали считать ее идеалом.

– Если привести в порядок фасад «хрущевки», пристроить лифты, сделать минимальную перепланировку и звукоизоляцию, из нее получится нормальное жилье, которое по качеству не будет уступать новым панельным квартирам. Главное, чтобы в квартире-распашонке площадью 43 кв.м жила не семья из шести человек, а, скажем, пожилая или молодая бездетная пара. А потолки высотой 2,5 м встречаются нередко и в европейском массовом жилье. И даже у микрорайонов есть преимущества: открытая планировка обеспечивает больше света, зелени.
Жить в отремонтированной «хрущевке» гораздо удобнее, чем в такой же по качеству 25-этажной «панельке» где-нибудь в Ленсоветовском, с видом на Московское шоссе, без благоустройства и с экстремальной плотностью, из-за которой в детский сад не попасть, а припарковаться негде.
Проблема хрущевской застройки заключается только в ее эксплуатационном состоянии. В Германии, где люди ежемесячно платят за 50-метровую квартиру сумму, эквивалентную 25 000 рублей в месяц, этого хватает, чтобы поддерживать не только дом, но и ухоженный и хорошо оборудованный двор с зонами для подростков, пожилых, мам. Есть открытый, конкурентный рынок управляющих компаний…

– Вернемся к новостройкам. В спальных районах улицы не связывают кварталы, а наоборот, разделяют их. Новые участки Комендантского, Шуваловского проспектов совсем непривлекательны для прогулок.

– Потому что их строительство планируется в рамках советской идеологии и по старым нормативам. Это сугубо утилитарная логика — сделать проезд для автомобилей и тротуары, по которым пешеход дойдет от дома до остановки общественного транспорта. Получается негуманное, некомфортное для пешехода пространство. Оно провоцирует при первой же возможности сесть в автомобиль или в автобус и уехать.
И Комендантский, и проспект Королева даже в советское время выглядели не очень уютно, и продолжают так выглядеть сейчас, спустя 30 лет. Только в советское время микрорайоны вдоль проспектов строились в рамках единого плана и были среднеэтажными, а новые строятся с экстремальной плотностью по разрозненным коммерческим концептам. Единственная новация — коммерческие помещения на первых этажах в домах, которые выходят на улицу. Но остальные проблемы «съедают» этот плюс.
Плохо, что город планирует что-то сам только в документах общегородского уровня, обозначая функциональные зоны и улично-дорожную сеть. Все остальное решается на дальнейших стадиях проектирования, а они перекладываются на девелопера. Девелопер разрабатывает проект планировки территории для жилья, но предусматривает в них ровно столько, сколько надо для успешной и быстрой реализации его собственного проекта.

– Можно добиться качественной среды там, где люди не работают, а куда возвращаются только на ночь?

– Создавать рабочие места в непосредственной близости от жилья можно далеко не везде. И в западной практике есть понятие «жилой район», рядом с которым не получается разместить бизнес-центры и промышленность. В Девяткино и в Шушарах уместно было бы формировать общественно-деловые подцентры вокруг транспортно-пересадочных узлов на базе железнодорожных станций. Пока этого совсем не происходит.
Несмотря на это, жилая среда может и должна быть комфортной, чтобы у человека было желание по выходным и вечерами оставаться у себя в районе. К сожалению, сейчас из этих районов хочется бежать, и это провоцирует транспортную напряженность не только в будни, но и в выходные.

– Из новостроек хочется сбежать не потому, что они высокие, а потому, что они скучные. Кто должен позаботиться о появлении там рынков, библиотек, музыкальных школ, бульваров, набережных?

– Такие объекты, конечно, не могут планироваться в рамках конкретного квартала. Они должны и могут быть только публичными и строиться для группы кварталов и микрорайонов в рамках единого проекта по развитию крупного планировочного района, например, Юго-Запада, озера Долгого. Проекты должна разрабатывать администрация города. В создании бульвара или набережной могут поучаствовать девелоперы — идеями и частичным софинансированием, но сам проект должен быть городским. 
В градостроительных документах есть пятна под общественные объекты, которые не строятся годами. Эти пятна превращаются в пустыри, стихийно используются под парковки, гаражи. Петербург строит больше жилья, чем в состоянии качественно обслужить. Считается, что ткань города со временем срастется сама. Но она не срастается. И если не получается синхронизировать объемы ввода жилья с объемом строительства инфраструктуры, значит, надо строить меньше, а больше реконструировать то, что уже есть. Нет ничего страшного в том, что Петербург и Ленобласть вместе будут строить не 5 млн, а 3 млн кв.м в год. Цена на жилье подрастет, порог входа в город для приезжих станет немного выше. Но ведь и качество жизни улучшится.