14 ноября 2018 время: 16:10
курс $68.00 €76.76
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Важно не допустить снижения стоимости жилья до уровня себестоимости строительства…»
Владимир Якушев
министр строительства и ЖКХ
14 мая 2018

Инженер способен улучшить экономику проекта

Сэкономить на стройке пытались всегда. Следы оптимизации подчас видны даже на шедеврах мировой архитектуры. Парадоксально, но вместо того чтобы устранить ошибки в проекте, их часто усугубляют, получая удорожание вместо удешевления. Наиболее типичные строительные просчеты анализирует директор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Кризис и затяжная рецессия до крайности обострили желание девелопера экономить на каждой стадии проекта. Это желание абсолютно нормальное, когда приходится работать в жестких финансовых условиях. За 25 лет практики компании «Конфидент» мы прошли не один кризис и наблюдали это явление неоднократно. Поэтому составили нечто вроде рейтинга наиболее частых промахов, которые переходят из проекта в проект.
Пожалуй, именно сейчас будет не лишним напомнить об ошибках, которые удорожают проект на 20–40% и которых можно было бы избежать.

Просчитываем возможности

Первая ошибка многие годы находится на вершине «хит-парада». Без преувеличения можно сказать, что ее совершают в 80% проектов. Из-за нее только два здания из десяти получаются именно такими, как изначально планировал девелопер. Просчет возникает на стадии предпроекта. При составлении первоначального технико-экономического обоснования инвестор или девелопер не привлекают инженеров. В результате все расчеты производятся укрупненно, почти на глаз. При этом инвестор искренне хочет получить высококлассный объект. Поэтому инженерную начинку, стоимость которой обычно составляет 20–30% от общей сметы проекта, закладывают исходя из самых высоких стандартов. На стадии разработки проектной документации максимальные требования к качеству оборудования сохраняются. Реалистичные инженерные расчеты не появляются, пока стадия «П» не завершена. Перед тем как начинать рабочее проектирование, инженеры составляют так называемую спецификацию, обсчитывая заложенное оборудование в деньгах. Неудивительно, что стоимость оборудования получается гораздо больше, чем представлял девелопер!
Поэтому уже на этапе выполнения рабочей документации проект стремятся упростить. В результате даже на элитных стройках уровень инженерного оснащения падает  катастрофически. В это нелегко поверить, но экономить начинают даже на лампочках. Такие истории весьма обычны в жилых комплексах эконом-класса. Но там они не так бросаются в глаза, как в дорогом отеле или многофункциональном центре категории «премиум». Хуже всего приходится инвестору, который публично анонсировал пятизвездочный отель, а после подсчета спецификаций осознал, что денег явно не хватает. Чтобы не попасть в неловкое положение, он начинает экономить, в первую очередь, на инженерных системах. На «трубы» ведь никто не смотрит. И вот уже европейское оборудование меняют на китайское в пользу дорогого фасада, отделки холлов, мраморных лестниц и другого люкса. В итоге «картинка» получается на пять звезд, а «начинка» — максимум на «три плюс». Проблема вскроется на этапе эксплуатации, причем довольно скоро, потому что дешевые трубы потекут гораздо раньше установленного срока. Поддерживать красивый фасад и интерьеры в таких условиях очень дорого и трудоемко, все придется заново штукатурить и перекрашивать. Рецепт прост: инженеров лучше привлекать к проекту еще на стадии технико-экономического обоснования. И выбирать таких, кто владеет полной информацией о рынке оборудования.

Закладываем резервы

Вторую по частоте ошибку тоже совершают благодаря подходу «в общих чертах» и «на глазок». Она также возникает на предпроектной стадии и связана с неправильной оценкой имеющихся у города свободных инженерных мощностей. Каждому объекту требуются определенные мощности по электричеству, воде, теплу, однако у города далеко не всегда есть возможность предоставить их в необходимом объеме. Типична ситуация, когда мощностей не хватило, а монополисты предлагают застройщику за его счет построить подстанцию, скважину или очистные сооружения и сдать им на баланс. Если подключение жилого дома к электроснабжению при наличии свободных мощностей может стоить 20–30 млн рублей, то новая городская подстанция увеличит эти затраты в несколько раз.
Без специалиста оценить реальную ситуацию с мощностями не получится! И лучше заранее запроектировать газовую или дизельную подстанцию, рассчитанную только на ваш объект, чем решать проблему в пожарном порядке и копить претензии к монополистам.
Кстати, рассчитывая потребляемую мощность, лучше ориентироваться не только на сегодня. Стоит подумать о будущем, когда системы придется менять или модернизировать, и заложить в систему 20% резервной емкости для ее развития. Особенно для коммерческого объекта, где гибкая система — абсолютная необходимость, поскольку потребности арендаторов могут со временем сильно меняться.

Формулируем задачу

Третью позицию в рейтинге просчетов занимает неточно сформулированное техническое задание. Иногда инвестор действительно не вполне понимает, каким хочет видеть проект. А иногда это связано с резко изменившимися условиями его реализации. В первую очередь — финансовыми. Собственник или девелопер пытаются адаптировать проект к новым обстоятельствам и объявляют о намерении строить здание очередями, частично меняют его функциональное назначение или безостановочно корректируют утвержденный проект даже на стадии монтажа. Решение о смене функционала тянет за собой новые требования по воде, электрике, вентиляции. Когда его принимают после стадии «П», качество проекта неизбежно падает, а стоимость растет. Например, шахты приходится выводить непосредственно на фасад. Если в архитектурный облик здания вложены деньги, это неприятно. А когда речь идет об отеле, бизнес-центре или элитном жилье, эстетика имеет значение и для экономики проекта, и для потребительских свойств здания.
К особо тяжелым я бы отнес случаи, когда спроектированный супермаркет внезапно решают преобразовать в фитнес-центр с бассейном или в ресторан. Это совсем не редкость. Немало объектов сдают в аренду на пре-релизе, до окончания стройки. В ходе работ могут поменяться как намерения арендатора, так и сам арендатор. Распространенный случай, когда здание выполняется в свободной планировке shell&core. Помещения сдают в долгосрочную аренду. Каждый арендатор разгораживает и отделывает их «под себя», иной раз оставляя из всей инженерии только систему отопления. Если задуматься об этом на этапе проектирования, можно сэкономить на инженерии до 30% от ее стоимости. Нередки случаи, когда уже оснащенный инженерными системами объект решают дооснастить системами автоматики и диспетчеризации. Интеллектуальные системы действительно экономят до 40% энергозатрат при эксплуатации здания. Но переделок и расходов будет существенно меньше, если заложить их в проект заранее.

Строим модель

Четвертая по распространенности ошибка — стремление девелопера разделить  проектирование инженерных разделов между множеством мелких подрядчиков. Кажется, что так будет дешевле, поскольку небольшие проектные фирмы готовы работать по низким ценам. Стандартная для них проблема — согласование проекта со смежниками. Заказчик обнаружит ее последствия только на монтаже, когда выяснится, что вентиляция упирается в водопровод и канализацию, а электрические сети проложены вместе со слаботочными.
Еще одна слабая сторона узкоспециализированных фирм — недостаток знаний и  ограниченность решений. Они привыкли работать только с определенным ассортиментом оборудования и действительно знают его досконально, что позволяет спроектировать, смонтировать и запустить систему в самые сжатые сроки. Но при этом оборудование может оказаться не самым современным или не соответствовать масштабам объекта.
К сожалению, отечественные девелоперы в отличие от зарубежных коллег крайне редко заказывают сводныйплан инженерных систем в 3D-модели. При выполнении СПИС компьютерная программа самостоятельно находит и исправляет все нестыковки систем, снимая все последующие проблемы на монтаже. Если затраты на проектирование инженерных систем составляют 30% в стоимости проектирования всего объекта, то выполнение СПИС обходится в 7–8% от проектирования инженерной «начинки». Затраты несопоставимы с экономическим эффектом, однако девелоперы по-прежнему избегают их.

Не теряем бдительности

Пятая и шестая ошибки возникают на стадии монтажа. Ключевой характеристикой строительного рынка сегодня является демпинг. По нашим данным, он в отдельных случаях достигает 20% от реальной стоимости работ. Фактически это правила игры, которые приняли и застройщики, и подрядчики. Монтажники вполне осознанно берут на себя невыполнимые обязательства. А застройщики научились не терять в деньгах, даже если проект оценен неверно и приходится доплачивать или заменять по ходу работ монтажную организацию, если та обанкротится. Но в этом случае сдача объекта отодвигается минимум на полгода, чаще — на более долгий срок.
Минусы этой системы особенно наглядны в жилищном секторе. Разрешение на строительство дома выдают на два года, из которых один отводится на монтаж инженерных систем. При этом за ходом стройки следят не только надзорные органы, но и дольщики. Чтобы соблюсти сроки, застройщику приходится доплачивать подрядчикам по многочисленным дополнительным соглашениям к основному договору, в котором значилась заниженная стоимость. Искать нового подрядчика уже некогда. Если в этот момент у застройщика наступает острая нехватка денег, на рынке появляется очередной долгострой.
К шестой ошибке приводит стремление привлечь к монтажу несколько мелких компаний, которые работают исключительно «по проекту». Они читают чертеж буквально, и если вдруг одна труба не дошла до стыковки с другой всего пару сантиметров — это не их проблемы. Они предлагают заказчику решать вопрос с проектировщиком, требуют доплаты за оставшиеся два сантиметра. Это выглядит курьезом, но случается в каждом втором проекте, где на подряде работают сразу несколько компаний. Однако на практикевстречаются еще более абсурдные вещи. Был случай, когда водопровод врезали в канализацию: счетчик крутится, вода в дом поступает, но из кранов не идет, а сливается напрямую в канализацию. Была история, когда подрядчик по внутриплощадочным сетям и подрядчик по внутренней инженерии вывели свои трубы в разных концах коридора. Обычно на непредвиденные обстоятельства и нестыковки девелопер закладывает около 3% от стоимости проекта. Казалось бы, немного. Но попробуйте подсчитать эту сумму, если проект стоит несколько миллиардов.
Второй важный момент: у небольших компаний часто нет внутренней системы контроля качества, когда работу монтажников проверяет прораб, а за прорабом — руководитель проекта или начальник участка. Тут уж, как говорится, «качество — на риске покупателя». И если девелопер не готов собственноручно проверять каждый завернутый болт и координировать работу смежников, лучше потратиться на одну подрядную организацию, которая возьмет риски нестыковок на себя и обеспечит приемлемое качество. В заключение хочу напомнить, что инженер — не просто посредник между застройщиком и органами экспертизы. Это  профессионал, способный существенно улучшить экономику проекта за счет умных технических решений. Дайте инженерам продумать все на этапе подготовки проекта — от оптимальной конструкции кровли и расположения окон до каналов под провода, числа вентиляционных люков и мест для камер видеонаблюдения. И вы увидите, что сэкономили 10% на оборудовании, еще 30% — на энергоресурсах, и к тому же добавили объекту 15–20 лет безотказной службы. Главное же — здание не стыдно показать друзьям и детям.