18 июля 2018 время: 23:08
курс $62.44 €73.24
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


14 мая 2018

Инженер способен улучшить экономику проекта

Сэкономить на стройке пытались всегда. Следы оптимизации подчас видны даже на шедеврах мировой архитектуры. Парадоксально, но вместо того чтобы устранить ошибки в проекте, их часто усугубляют, получая удорожание вместо удешевления. Наиболее типичные строительные просчеты анализирует директор инжиниринговой компании «Конфидент» Петр Кузнецов.

Кризис и затяжная рецессия до крайности обострили желание девелопера экономить на каждой стадии проекта. Это желание абсолютно нормальное, когда приходится работать в жестких финансовых условиях. За 25 лет практики компании «Конфидент» мы прошли не один кризис и наблюдали это явление неоднократно. Поэтому составили нечто вроде рейтинга наиболее частых промахов, которые переходят из проекта в проект.
Пожалуй, именно сейчас будет не лишним напомнить об ошибках, которые удорожают проект на 20–40% и которых можно было бы избежать.

Просчитываем возможности

Первая ошибка многие годы находится на вершине «хит-парада». Без преувеличения можно сказать, что ее совершают в 80% проектов. Из-за нее только два здания из десяти получаются именно такими, как изначально планировал девелопер. Просчет возникает на стадии предпроекта. При составлении первоначального технико-экономического обоснования инвестор или девелопер не привлекают инженеров. В результате все расчеты производятся укрупненно, почти на глаз. При этом инвестор искренне хочет получить высококлассный объект. Поэтому инженерную начинку, стоимость которой обычно составляет 20–30% от общей сметы проекта, закладывают исходя из самых высоких стандартов. На стадии разработки проектной документации максимальные требования к качеству оборудования сохраняются. Реалистичные инженерные расчеты не появляются, пока стадия «П» не завершена. Перед тем как начинать рабочее проектирование, инженеры составляют так называемую спецификацию, обсчитывая заложенное оборудование в деньгах. Неудивительно, что стоимость оборудования получается гораздо больше, чем представлял девелопер!
Поэтому уже на этапе выполнения рабочей документации проект стремятся упростить. В результате даже на элитных стройках уровень инженерного оснащения падает  катастрофически. В это нелегко поверить, но экономить начинают даже на лампочках. Такие истории весьма обычны в жилых комплексах эконом-класса. Но там они не так бросаются в глаза, как в дорогом отеле или многофункциональном центре категории «премиум». Хуже всего приходится инвестору, который публично анонсировал пятизвездочный отель, а после подсчета спецификаций осознал, что денег явно не хватает. Чтобы не попасть в неловкое положение, он начинает экономить, в первую очередь, на инженерных системах. На «трубы» ведь никто не смотрит. И вот уже европейское оборудование меняют на китайское в пользу дорогого фасада, отделки холлов, мраморных лестниц и другого люкса. В итоге «картинка» получается на пять звезд, а «начинка» — максимум на «три плюс». Проблема вскроется на этапе эксплуатации, причем довольно скоро, потому что дешевые трубы потекут гораздо раньше установленного срока. Поддерживать красивый фасад и интерьеры в таких условиях очень дорого и трудоемко, все придется заново штукатурить и перекрашивать. Рецепт прост: инженеров лучше привлекать к проекту еще на стадии технико-экономического обоснования. И выбирать таких, кто владеет полной информацией о рынке оборудования.

Закладываем резервы

Вторую по частоте ошибку тоже совершают благодаря подходу «в общих чертах» и «на глазок». Она также возникает на предпроектной стадии и связана с неправильной оценкой имеющихся у города свободных инженерных мощностей. Каждому объекту требуются определенные мощности по электричеству, воде, теплу, однако у города далеко не всегда есть возможность предоставить их в необходимом объеме. Типична ситуация, когда мощностей не хватило, а монополисты предлагают застройщику за его счет построить подстанцию, скважину или очистные сооружения и сдать им на баланс. Если подключение жилого дома к электроснабжению при наличии свободных мощностей может стоить 20–30 млн рублей, то новая городская подстанция увеличит эти затраты в несколько раз.
Без специалиста оценить реальную ситуацию с мощностями не получится! И лучше заранее запроектировать газовую или дизельную подстанцию, рассчитанную только на ваш объект, чем решать проблему в пожарном порядке и копить претензии к монополистам.
Кстати, рассчитывая потребляемую мощность, лучше ориентироваться не только на сегодня. Стоит подумать о будущем, когда системы придется менять или модернизировать, и заложить в систему 20% резервной емкости для ее развития. Особенно для коммерческого объекта, где гибкая система — абсолютная необходимость, поскольку потребности арендаторов могут со временем сильно меняться.

Формулируем задачу

Третью позицию в рейтинге просчетов занимает неточно сформулированное техническое задание. Иногда инвестор действительно не вполне понимает, каким хочет видеть проект. А иногда это связано с резко изменившимися условиями его реализации. В первую очередь — финансовыми. Собственник или девелопер пытаются адаптировать проект к новым обстоятельствам и объявляют о намерении строить здание очередями, частично меняют его функциональное назначение или безостановочно корректируют утвержденный проект даже на стадии монтажа. Решение о смене функционала тянет за собой новые требования по воде, электрике, вентиляции. Когда его принимают после стадии «П», качество проекта неизбежно падает, а стоимость растет. Например, шахты приходится выводить непосредственно на фасад. Если в архитектурный облик здания вложены деньги, это неприятно. А когда речь идет об отеле, бизнес-центре или элитном жилье, эстетика имеет значение и для экономики проекта, и для потребительских свойств здания.
К особо тяжелым я бы отнес случаи, когда спроектированный супермаркет внезапно решают преобразовать в фитнес-центр с бассейном или в ресторан. Это совсем не редкость. Немало объектов сдают в аренду на пре-релизе, до окончания стройки. В ходе работ могут поменяться как намерения арендатора, так и сам арендатор. Распространенный случай, когда здание выполняется в свободной планировке shell&core. Помещения сдают в долгосрочную аренду. Каждый арендатор разгораживает и отделывает их «под себя», иной раз оставляя из всей инженерии только систему отопления. Если задуматься об этом на этапе проектирования, можно сэкономить на инженерии до 30% от ее стоимости. Нередки случаи, когда уже оснащенный инженерными системами объект решают дооснастить системами автоматики и диспетчеризации. Интеллектуальные системы действительно экономят до 40% энергозатрат при эксплуатации здания. Но переделок и расходов будет существенно меньше, если заложить их в проект заранее.

Строим модель

Четвертая по распространенности ошибка — стремление девелопера разделить  проектирование инженерных разделов между множеством мелких подрядчиков. Кажется, что так будет дешевле, поскольку небольшие проектные фирмы готовы работать по низким ценам. Стандартная для них проблема — согласование проекта со смежниками. Заказчик обнаружит ее последствия только на монтаже, когда выяснится, что вентиляция упирается в водопровод и канализацию, а электрические сети проложены вместе со слаботочными.
Еще одна слабая сторона узкоспециализированных фирм — недостаток знаний и  ограниченность решений. Они привыкли работать только с определенным ассортиментом оборудования и действительно знают его досконально, что позволяет спроектировать, смонтировать и запустить систему в самые сжатые сроки. Но при этом оборудование может оказаться не самым современным или не соответствовать масштабам объекта.
К сожалению, отечественные девелоперы в отличие от зарубежных коллег крайне редко заказывают сводныйплан инженерных систем в 3D-модели. При выполнении СПИС компьютерная программа самостоятельно находит и исправляет все нестыковки систем, снимая все последующие проблемы на монтаже. Если затраты на проектирование инженерных систем составляют 30% в стоимости проектирования всего объекта, то выполнение СПИС обходится в 7–8% от проектирования инженерной «начинки». Затраты несопоставимы с экономическим эффектом, однако девелоперы по-прежнему избегают их.

Не теряем бдительности

Пятая и шестая ошибки возникают на стадии монтажа. Ключевой характеристикой строительного рынка сегодня является демпинг. По нашим данным, он в отдельных случаях достигает 20% от реальной стоимости работ. Фактически это правила игры, которые приняли и застройщики, и подрядчики. Монтажники вполне осознанно берут на себя невыполнимые обязательства. А застройщики научились не терять в деньгах, даже если проект оценен неверно и приходится доплачивать или заменять по ходу работ монтажную организацию, если та обанкротится. Но в этом случае сдача объекта отодвигается минимум на полгода, чаще — на более долгий срок.
Минусы этой системы особенно наглядны в жилищном секторе. Разрешение на строительство дома выдают на два года, из которых один отводится на монтаж инженерных систем. При этом за ходом стройки следят не только надзорные органы, но и дольщики. Чтобы соблюсти сроки, застройщику приходится доплачивать подрядчикам по многочисленным дополнительным соглашениям к основному договору, в котором значилась заниженная стоимость. Искать нового подрядчика уже некогда. Если в этот момент у застройщика наступает острая нехватка денег, на рынке появляется очередной долгострой.
К шестой ошибке приводит стремление привлечь к монтажу несколько мелких компаний, которые работают исключительно «по проекту». Они читают чертеж буквально, и если вдруг одна труба не дошла до стыковки с другой всего пару сантиметров — это не их проблемы. Они предлагают заказчику решать вопрос с проектировщиком, требуют доплаты за оставшиеся два сантиметра. Это выглядит курьезом, но случается в каждом втором проекте, где на подряде работают сразу несколько компаний. Однако на практикевстречаются еще более абсурдные вещи. Был случай, когда водопровод врезали в канализацию: счетчик крутится, вода в дом поступает, но из кранов не идет, а сливается напрямую в канализацию. Была история, когда подрядчик по внутриплощадочным сетям и подрядчик по внутренней инженерии вывели свои трубы в разных концах коридора. Обычно на непредвиденные обстоятельства и нестыковки девелопер закладывает около 3% от стоимости проекта. Казалось бы, немного. Но попробуйте подсчитать эту сумму, если проект стоит несколько миллиардов.
Второй важный момент: у небольших компаний часто нет внутренней системы контроля качества, когда работу монтажников проверяет прораб, а за прорабом — руководитель проекта или начальник участка. Тут уж, как говорится, «качество — на риске покупателя». И если девелопер не готов собственноручно проверять каждый завернутый болт и координировать работу смежников, лучше потратиться на одну подрядную организацию, которая возьмет риски нестыковок на себя и обеспечит приемлемое качество. В заключение хочу напомнить, что инженер — не просто посредник между застройщиком и органами экспертизы. Это  профессионал, способный существенно улучшить экономику проекта за счет умных технических решений. Дайте инженерам продумать все на этапе подготовки проекта — от оптимальной конструкции кровли и расположения окон до каналов под провода, числа вентиляционных люков и мест для камер видеонаблюдения. И вы увидите, что сэкономили 10% на оборудовании, еще 30% — на энергоресурсах, и к тому же добавили объекту 15–20 лет безотказной службы. Главное же — здание не стыдно показать друзьям и детям.