19 сентября 2018 время: 04:26
курс $67.75 €79.17
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


25 июня 2018

Лето будет жарким

В конце июня Государственная Дума приняла поправки в закон о долевом участии в строительстве (в обиходе — закон №214-ФЗ). Заняли они более сотни листов — поправок действительно много.

Используя механизмы прошлых «переходных периодов», большинство застройщиков получили запас разрешений на строительство, с которыми надеются продолжить работу по старым правилам. Но концепция, что новые правила 214-ФЗ не будут применяться к проектам, по которым есть разрешение, сохранилась лишь частично. 
В переходных положениях к новым поправкам предусматриваются особенности использования некоторых «старых» норм для «старых» застройщиков.
Во-первых, в течение двух месяцев с момента вступления новой редакции закона в силу застройщики, получившие разрешение до 01.07.2018, должны открыть отдельный расчётный счёт для всех операций по каждому разрешению. Требования о составе допустимых расходов с этого счёта относятся и к тем, кто получил разрешения заблаговременно. В этот перечень включены затраты на приобретение прав на участок, на снятие ограничений на право застройки (очень актуально для Москвы) и ещё несколько пунктов, что намного приближает его к реальности. На таких застройщиков распространяется требование о контроле за их деятельностью со стороны Фонда и возможность направления предписаний в Росреестр о приостановлении регистрации ДДУ. Однако обязанности переводить на такой счёт ранее полученные средства законом не установлено.
Жилищные сертификаты, жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы имеют право на существование, только если они созданы или выпущены до 01.07.2018. Иными словами, решено планомерно сворачивать все ранее допустимые способы получения средств граждан на стадии строительства. Предприняты также действия, чтобы предотвратить «миграцию» недобросовестных застройщиков в эти формы. 
На «старых» застройщиков распространяются ранее существовавшие требования к размеру уставного капитала и другие, установленные частью 2 статьи 3 214-ФЗ, т.е. действовавшие до 01.07.2018. 
Норма об обязательности использования эскроу-счетов при привлечении денег дольщиков установлена только для тех объектов, где первый договор будет представлен на регистрацию после 01.07.2019. Это означает, что те, кто получил разрешение после 01.07.2018, пока могут применять эскроу-счета добровольно. Это даёт банковской системе время отладить работу. 
Установлено правило, касающееся договоров о комплексном развитии территории и о развитии застроенной территории. Если они заключены до 01.07.2018, то получать новые разрешения на строительство после 01.07.2018 можно только в рамках исполнения одного из таких договоров, а остальные должны быть переуступлены иному юрлицу. Достройка по уже открытым разрешениям допускается, но до ввода нельзя получать новые разрешения для не входящих в территорию участков. Контролирующие органы, Фонд и застройщики с 01.07.2018 должны взаимодействовать в рамках единой системы жилищного комплекса с помощью личных кабинетов. 
В остальном новое регулирование должно применяться после 01.07.2018 и к «старым» застройщикам.
«Новых» норм много, некоторые из них весьма обременительны. Например, поправки вводят солидарную ответственность бенефициаров, имеющих возможность влиять на принятие решений застройщиком, за причинённые дольщику убытки. Потребуется доказать вину бенефициаров, но само по себе появление права дольщика подаваться в суд на собственника бизнеса, минуя обращение к застройщику, и есть солидарная ответственность. 
Подводя итог, можно сказать, что полученные заранее разрешения на строительство не позволят продолжать работу, не учитывая изменившихся правил. А приспосабливаться к ним, видимо, придётся тогда, когда они уже начнут действовать. Времени законодатель не оставил. И у многих «лето будет жарким».

Партнер в подготовке материала - Российская гильдия управляющих и девелоперов