19 августа 2018 время: 13:14
курс $66.88 €76.18
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


06 августа 2018

Архитектура в стиле Мурино остаётся в прошлом

Закрытые от машин благоустроенные дворы, современные детские и спортивные площадки, красивые фасады и улучшенные планировки квартир давно обещают большинство застройщиков. Но, к сожалению, реальностью становятся только редкие рекламные объявления и рендеры. 
Почему так происходит и из-за чего новые жилые комплексы будут лучше тех, что строят сегодня, рассказывает Евгений Богданов, основатель и генеральный директор проектного бюро RUMPU.

Изменения в 214-ФЗ, вступившие в силу в июле, скорее всего, приведут к росту себестоимости, а значит, и цен на квартиры. Как, на ваш взгляд, это скажется на качестве жилья? Строители будут экономить на чём только можно, чтобы сохранить темпы продаж?

Для застройщиков непростые времена наступили несколько лет назад. Тогда подорожало практически всё, кроме жилья. И в будущем квартиры всё-таки начнут расти в цене. Пока этого не происходит из-за очень ограниченного покупательского спроса и огромной конкуренции. Это заставляет застройщиков ходить по грани рентабельности, а многие за неё даже заступают, работая в убыток на некоторых проектах. Стройка – весьма капиталоёмкий бизнес, оборот большой, и небольшую отрицательную маржу, если она не длится вечно, компании в состоянии «переварить». Но ситуация тревожная.
Не имея сегодня возможности повысить цену, все занялись сокращением издержек и повышением привлекательности своих проектов. От проектных организаций требуют более эффективных архитектурно-планировочных и конструктивных решений. Вся наша выдумка на сегодня сосредоточена на этих двух аспектах.

А как же креативные идеи? Эксплуатируемые кровли, нестандартные детские и спортивные площадки, сады и пруды? На них совсем не остаётся времени и денег?

К сожалению, сейчас не до новшеств или яркой архитектуры. По крайней мере, в сегменте массового жилья, с которым мы работаем.
Я реалист. Например, эксплуатируемая кровля – довольно сложное архитектурно-инженерное решение. Для начала было бы неплохо, чтобы наши проектировщики и заказчики в принципе думали о том, как будет выглядеть кровля. Зачастую на рендерах, обратите внимание, нет никаких труб, у дома просто ровненькая прекрасная крыша. Это полная ерунда, потому что она будет испещрена трубами, о чём в 90% случаев никто не думает. Да и что можно делать на крышах наших домов эконом-класса? Пить кофе на пуфиках и загорать на шезлонгах, как изображает реклама? 
А кто-то подумал, как сделать так, чтобы этот пуфик или шезлонг не сдуло, чтобы он на кого-нибудь не упал с высоты девятиэтажного дома? Если это просто смотровая площадка, то какие будут видовые характеристики? На что смотреть, например, в Мурино?
Соглашусь с тем, что надо насыщать объекты инфраструктурой благоустройства. Это тренд, о котором все говорят и к которому идёт весь мир: уменьшение площади квартир, в которых люди проводят минимум времени, и акцент на общественных пространствах, где и проходит вся жизнь.
Существуют нормативы по спортивным и игровым площадкам. Я считаю, их нужно стараться превышать хотя бы на 20% – как правило, это возможно. И группировать объекты так, чтобы людям было удобно. Можно формально, не думая, расположить их как угодно, но потом этим не будут пользоваться. Для спортивных коробок я бы рассматривал наиболее универсальные решения, которые можно эксплуатировать и зимой, и летом. Вообще универсальность – основной принцип, особенно если речь о массовом доступном жилье. Слишком быстро меняются реалии нашей жизни, желания заказчика.
Благоустройство и озеленение – колоссальная проблема новостроек. Стоят эти части проекта очень дорого, особенно когда речь идёт о большемерных растениях. На рендерах все рисуют прямо кущи, а по факту их никогда не бывает, потому что никто не станет сажать шестиметровые деревья по цене от 100 000 рублей.

В целом во сколько обходится организация площадок, дворов, их эксплуатация?

Зависит от конкретных решений. Например, есть игровые комплексы наших производителей, есть импортные. Отечественные всем уже надоели, потому что везде одинаковые, а западные стоят колоссальных денег. Но средний закрытый двор для дома жилой площадью 50 000-60 000 кв.м (на 1000-1400 квартир) обходится в 50-90 млн рублей. То есть это недешёвое удовольствие.

А какова отдача? Возвращаются ли эти деньги за счёт появления новых клиентов?

Могу сказать на примере жилого комплекса «Граффити», где при проектировании мы работали не только с планировками, но и с благоустройством, фасадами, закладывая на них дополнительные траты. Там, несмотря на кризис и весьма агрессивную конкуренцию, темпы продаж были чрезвычайно высокими. Более того, люди переезжали из соседних комплексов, где застройщики свои обязательства по благоустройству или социнфраструктуре не выполнили.
Но прямой корреляции нет. Нельзя, например, сказать: «Мы сделали дополнительную площадку – стало плюс 20% к темпам продаж». Поэтому велик соблазн почти всегда, когда есть возможность что-то не сделать, – не сделать это.
Однако жильё в плохих проектах сейчас покупают всё хуже. Компании, которые не вкладывались в архитектуру или в продукт в целом, сейчас испытывают серьёзные проблемы со сбытом.
В нашей стране до сих пор крайне низкая обеспеченность людей нормальным жильём. Если бы не это, многие компании уже бы разорились. Людям, которые живут в коммунальных квартирах, часто без горячей воды, нет дела до фасадов или клумб с цветами. Они всю жизнь положат на то, чтобы переехать, и им важно, чтобы дом был достроен, чтобы их деньги не пропали. Однако уже сформировался и другой тип клиента. Например те, кто покупает второе жильё. Первый раз приобрели барахло, а теперь хотят что-то получше. Таких становится всё больше.

Каков сейчас главный запрос от застройщиков?

Планировки квартир. В массовом сегменте всех интересует максимальная эффективность. Например, сейчас просят вообще не предусматривать в квартирах никаких несущих конструкций. Я говорю о варианте площадью 30-40 кв.м. Понятно, если квартира больше, у вас появятся какие-то несущие перегородки, а лучше – пилоны. Но они должны быть логичными, надо понимать, какое развитие может быть у планировки. Вероятность, что какой-то консервативный продукт будут раскупать через два-три года, тает на глазах.
Так что в ближайшее время, думаю, многие компании станут позиционировать свои квартиры как трансформеры. Покупать новое жильё с изменением семейного положения может не каждый. Поэтому должна быть возможность по-другому зонировать квартиру, чтобы с появлением детей она не перестала быть комфортной. Перегородки должны быть дешёвыми, лёгкими, не требовать согласований при переносе, не затрагивать конструктив здания. Должно быть достаточно световых проёмов – с двумя окнами в однокомнатной квартире много не перепланируешь.
Сейчас японцы на десяти метрах делают пятьдесят вариантов интерьеров. И весь мир движется именно в эту сторону. IKEA уже начала предлагать многофункциональную мебель. Всё популярнее становятся универсальные откидные, выдвижные, раздвижные предметы меблировки. Они стоят недорого, а позволяют полностью преобразить пространство под новую задачу и разместиться в квартире 35 метров как большой компанией, так и вдвоём. Мы повторим, естественно, с некоторым отставанием, этот тренд.

Как вы оцените средний уровень проектировщиков сегодня?

У нас, к сожалению, хватает проектировщиков, которые создают полную ерунду. Но текущий кризис вымоет очередную порцию низко­квалифицированных, несостоятельных проектных бюро и архитекторов. Они уничтожаются с колоссальной скоростью, потому что для них нет работы.
Есть другая категория – сотрудники внутренних проектных служб девелоперских компаний, у которых нет желания искать новые идеи, разрабатывать конкурентные преимущества проектов. Я абсолютно уверен, что гораздо эффективнее работают внешние подрядчики, для которых эта работа – их хлеб, их жизнь. Нельзя ждать такой мотивации от людей, которые получают зарплату независимо от того, архитектуру какого качества они выдают.
Постепенно это начинают понимать и застройщики. Крупнейшие компании, владеющие собственными проектными подразделениями или даже институтами, всё чаще устраивают архитектурные конкурсы. Они приглашают специалистов со стороны, которые создают продукт. А рабочую документацию делают своими руками. Это очень разумный подход с точки зрения как конечного результата, так и стоимости разработки проектной документации.
Конечно, у нас есть талантливые люди, безусловно, очень профессиональные. Но, к сожалению, многие из них перестали работать с массовым жильём. Они видят, что реализовать задумки не удастся: нет бюджета, возможности создать такой фасад, как им хочется, – и просто не берутся. Конечно, сегодня ситуация не сахар для архитектора, надо признать, что в проектах действительно очень много переделок, они упрощаются на всех стадиях. Заказчики отказываются от дорогостоящих решений, например, по фасадам, которые ещё пару-тройку лет назад были для них приемлемыми.

Дальше ситуация будет усугубляться? Будут строить новые кварталы вроде «Северной долины»?

Не уверен. Не совсем понятно, в какую сторону сейчас шатнёт рынок. Мы в целом всё равно идём по западному пути развития бизнеса. В том числе и девелоперского. 
А там всё совершенно иначе. На Западе архитектор – бог на стройке. Как он скажет, так и будет. Он ведает всем, чем только можно. Это такой директор проекта в нашем понимании. К тому же сейчас подрастают новые архитекторы, воспитанные в другой эстетической среде. Значит, мы всё-таки будем иметь проекты другого качества.
Нельзя не упомянуть и меняющееся со скоростью если не света, то звука законодательство. Сегодня жёстко регламентированы высота, плотность, социальное обеспечение, объём благоустройства. Вторая «Северная долина» просто не может появиться, и вся эта архитектура в стиле Мурино остаётся в прошлом.
С другой стороны, надо понимать, что в проектировании массового жилья нельзя ожидать каких-то прорывов, гениальных архитектурных решений и креатива. Их нет нигде, ни в одной стране. Просто, чтобы это не выглядело так ужасно, как зачастую выглядит сегодня у нас, там во главе всего стоят качество и удобство жизни (безусловно, с пониманием того, что покупательская способность весьма ограничена), эффективность и функциональность, качество материалов, а в архитектуре используют простые линии и универсальные светлые цветовые решения.
К этому придут и у нас. Рынок развивается, и говорить о том, что он такой же безумный, каким был десять лет назад, нельзя. Строительный сектор продолжит расти и приобретать цивилизованные формы, а архитектура скорее рано, чем поздно перестанет быть такой убогой.