18 августа 2017 время: 21:22
курс $59.25 €69.65
30 июля 2017

Неторопливая волна

ЖК Балтийская волна СК Рант в рубрике Засланный казачок

На этот раз в рамках рубрики «Засланный казачок» мы решили присмотреть жилье от компании «Рант» — двухкомнатную квартиру комфорт-класса в комплексе «Балтийская волна». ЖК строится на перекрестке улиц Кузнецова и проспекта Маршала Казакова, рядом с Ленинским проспектом. 

Это проблемный жилой объект, сроки его ввода переносили не раз. По последним данным, комплекс обещают сдать в ноябре 2017-го, дольщикам уже начали выдавать смотровые листы, и они активно делятся впечатлениями на форумах.


Дольщики и вольные художники 

Впечатления разные: не всем нравятся окна и полы, но главный вопрос — когда наконец-то поставят лифты и отдадут ключи, чтобы можно было приступить к отделке. Кто-то рассказал, что в его подъезде уже успели поработать «мастера граффити». Видимо, стройка охраняется не очень старательно. Обсуждают и неустойки за задержку сроков ввода. Судя по сообщениям, идет конструктивный диалог с юристами «Ранта». 
По легенде, я ищу двухкомнатную квартиру для семьи с деть­ми и предполагаю использовать материнский капитал. На сайте рассмотреть нужную планировку и прикинуть цену весьма сложно: неудобный интерфейс готов показать конкретную квартиру на конкретном этаже конкретного корпуса, но не дает возможности просмотреть сразу все планировки, да еще и с ценами. Проектная документация на сайте вывешена, как и информация по ипотеке (правда, только от одного банка, хотя «Рант» сотрудничает с четырьмя). Хорошо, послушаем, что расскажут менеджеры «Ранта». Для консультации нужно ехать в офис компании на Гренадерской ул. (это около метро «Выборгская»), а увидеть квартиру можно на стройке, но по записи. Против сложившейся традиции еду сначала на стройку. 

Без спешки, но чисто 

Дело это непростое. Менеджер сурово объясняет, что добираться лучше на маршрутке от метро «Автово». Дама работает строго до шести вечера, но все же договариваемся на пять тридцать: «Приезжайте, посмотрим планировочки». Пока мы стоим в заторе на проспекте Маршала Жукова, веселый водитель маршрутки поясняет, что пробки в сторону Автово начинаются в 7.30 утра. Вечерний затор в обратную сторону, как я убедилась, возникает после пяти. На обратном пути я выясню, что менеджера слушать не стоило, добраться отсюда можно гораздо проще и удобнее: пройти пять минут пешком до Ленинского проспекта, а затем почти на любом транспорте до одноименной станции метро (минут 15, если без пробок). Ленинский даже в час пик загружен не очень сильно. Позже продавец в одном из магазинов рядом с ЖК рассказал мне, что быстро выезжает на ЗСД и через 20 минут оказывается у себя на Васильевском острове. 
На встречу с менеджером я опаздываю, прихожу без десяти шесть, и она отказывается показывать мне квартиры, пояснив, что «все уже закрыто». А ведь я звонила от метро, можно было предупредить. За общение с потенциальным покупателем — незачет. Ну что же, не хотят нам показывать квартиры, посмотрим на саму стройку. 
Это несложно: заборов никаких нет. В 17.50 на фасаде висит пустая люлька, никакой особой активности не наблюдается. Обхожу ЖК по кругу. (Кстати, даже в сильнейший дождь и в условиях незаконченной стройки моя обувь осталась чистой. За аккуратность строителям однозначный плюс.) С фасада вижу приоткрытую манящую дверь подъезда, видимо, через нее и ходят самовыражаться художники, о которых пишут на форумах. Появляется рабочий с ведром. Ловлю его, говорю, что присматриваю тут квартиру, спрашиваю, как идет работа, сдадут ли до ноября. «Ну, в этом году очень активно работают, думаю, да». — «Что-то не очень активно», — киваю на пустую люльку. «А, эти в пять часов заканчивают. Мы благоустройством занимаемся». 
В целом создается впечатление, что задержки с вводом — это не злонамеренность застройщика. Просто тут никто никуда не торопится. 

Паркинг и парк есть, ждем магазинов

По поводу благоустройства: двор ЖК «Балтийская волна» обещает стать той редкостью, где будет общественное пространство, а не стихийная автостоянка. Уже огорожен и частично засеян газон, машинам осталось не так много места. Кстати, в 17.50, когда большинство автомобилистов, по идее, только выезжает с работы, в соседних дворах уже почти нет места. Для жильцов «Балтийской волны» готовят места в паркинге под домом или в стоящем рядом здании (место под землей стоит миллион, рядом — шесть­сот тысяч рублей). Можно будет поставить машину и перед фасадом дома, но там не так уж много места. 
Рядом с ЖК строится школа. «Должны к 1 сентября запустить. Большая школа, два бассейна, два спортзала», — поясняют тамошние рабочие (они в отличие от коллег из «Балтийской волны» в шесть вечера на посту). По сосед­ству находится детский садик. Правда, тут не все так радужно: молодая мама, живущая в одном из соседних домов, рассказала, что у них тоже есть детсад во дворе, но ребенка определили в тот, что находится в трех остановках. 
Недалеко есть несколько детских магазинов, много булочных и лавок с крафтовым пивом. А вот с покупкой продуктов в шаговой доступности беда. «Сплошное безобразие, частенько встречается «просрочка», качество охлажденного мяса и рыбы оставляет желать лучшего. Цены выше, чем в гипермаркетах типа «О’Кея» и «Карусели», — говорит молодая мама. Но скоро в доме на Казакова откроют «Магнит». 
Фасад ЖК «Балтийская волна» выходит на зеленую зону, отделяющую жилую часть от воды и портовых кранов, жители западных квартир могут наслаждаться видом на залив. Портят его разве что две дымящие трубы ТЭЦ. 
Недалеко от ЖК находится парк, а в нем — большой комплекс детских развлечений, который рекомендуют местные родители. Для прогулок можно дойти и до залива. В целом жители микрорайона местом довольны и жалуются разве что на ветер с большой воды, который дует «отовсюду сразу». 
Теперь нужно ехать в офис, узнавать про детали и оформление сделки. Дольщики пишут на форумах, что квартиры продают по векселям, а это спорная схема. Ну и интересно, что скажут мне по поводу задержек с вводом. 

1 из

Векселя со скидкой

В офисе (на другом конце города) стоят макеты строящихся ЖК и работает менеджер, который подает информацию гораздо лучше, чем официальный сайт. В один момент мне показали все планировки «двушек», пояснили, какие смотрят во двор, а какие — на воду, уточнили метраж, ответили на все «блондинистые» вопросы из серии «а где тут кухня, а вот это что, а где эркер», специально для меня распечатали все планировки, добавив пояснения, что сколько стоит, какие окна куда выглядывают. Самая дешевая двухкомнатная квартира площадью 57 метров с окнами во двор обойдется в 4,8 млн рублей. Самые дорогие и самые большие «двушки» (74 метра) с окнами на залив стоят больше 6 млн. Квартиры сдают без отделки. 
Мне обещают, что парковочных мест всем хватит — в двух строящихся паркингах и под землей. 
Честно признаюсь, что квартиру не покупала, и прошу пояснить, как проходит сделка. «Договор оформляем по долевому участию, — говорит менеджер. — Это система, при которой покупатель защищен». — «Да ладно! Вон историй сколько». — «Не надо покупать котлован. А тут — завершенный проект, вот-вот сдача». 
На вопрос о задержках ввода менеджер спокойно отвечает, что да, были, но сейчас все почти завершено, готова электрика, скоро должны пустить воду. Остается только вопрос с лифтами. В общем и целом он говорит то же, что и дольщики проекта, не приукрашивает и не врет. 
Подробно и по пунктам объясняет мне, как подавать документы и как проходит оформление сделки (при том, что я сразу сказала, что только присматриваюсь). Документы оформляет и регистрирует сама строительная компания — за 30 000 рублей. Это не очень корректно, у покупателя по закону есть выбор и возможность зарегистрировать документы у своего юриста. Спрашиваю, можно ли оформить бумаги на стороне, на это мне отвечают, что лучше оформлять через застройщика. Тогда он уверен, что договор зарегистрирован, а покупатель защищен от двойных продаж. 
Продажи по векселям мне не навязывают, спрашиваю про них сама, честно сказав, что «гуглила» форумы про «Балтийскую волну». Менеджер объясняет, что при покупке по векселю у меня будет довольно большая скидка. 
Покупателям предлагают беспроцентную рассрочку на полгода. Можно использовать материнский капитал. Есть и скидки, которые рассчитываются индивидуально. 
По ипотеке «Рант» сотрудничает со Сбербанком, с ВТБ, банком «Санкт-Петербург» и Газпромбанком. Ставки, по словам менеджера, — около 10%.
Для сравнения: в квартале между проспектом Маршала Казакова и проспектом Героев «Группа ЛСР» завершает ЖК «Южная акватория» с видом на залив. Квартира площадью 56 кв.м стоит 5,7 млн рублей.

 

В СУХОМ ОСТАТКЕ
* Здания «Балтийской волны» симпатичные и в отличие от масштабных новостроек не производят давящего впечатления. Район хорош для прогулок, проблема с продуктовыми магазинами рано или поздно решится, а сложности с «социалкой» характерны почти для всего города.

* Главная проблема, о которой говорят и дольщики, и застройщик, — установка лифтов. Будь я покупателем — дождалась бы, когда они заработают, прежде чем оформлять договор. Стоит также оценить свои потребности в транспортной доступности. 

 

Взгляд со стороны

Максим Ельцов,  директор Первого ипотечного агентства: 

«Ввод ЖК несколько раз откладывался. Это повод быть осмотрительным.
Кроме того, стоит учесть, что застройщики завалены исками по неустойкам из-за задержек ввода. Шансы получить компенсацию при нарушении сроков, указанных в договоре долевого участия, велики. 
Если все бросятся судиться с застройщиком, он будет вынужден платить. Причем цифра может оказаться сопоставимой с размером прибыли, а значит, достроить объект будет сложнее. То, что застройщик ищет пути договоренности с дольщиками, — очень хороший признак.
Что касается платных услуг по оформлению договора, это популярная практика. Возможно, для кого-то это критично, и я таких покупателей пойму. Но в целом это не говорит о проблемах с компанией.
Еще хочется добавить, что ипотечная ставка от 10% — очень разумная по нынешним временам. Цена на квартиры для этого района тоже вполне адекватная.
В целом, учитывая репутацию застройщика, я бы говорил о приемлемом уровне риска.

Отдельно хочется сказать про вексельную расчетную схему. Она была популярна 5-7 лет назад, тогда большое количество квартир отдавались «зачетом» подрядчикам и инвесторам. 
Если кратко, то схема выглядит так: 
У застройщика с привлеченным инвестором заключается договор долевого участия, но в нем предусмотрена оговорка, что оплата может проводиться с помощью векселя. Конечный покупатель (обычно это физическое лицо) покупал у подрядчика вексель. 
Эта схема понятна, логична, позволяет оптимизировать финансовые потоки.

Сама по себе схема оправдана, если у застройщика нет продаж квартир. 
Плюс этой схемы в том, что она гарантирует более низкую стоимость квартиры. Но при этом вексель требует большего аппетита к риску. 
Дело в том, что есть вероятность признания сделки недействительной. Как правило, вексель проходит несколько «этапов»: застройщик-подрядчик — субподрядчик — конечный покупатель и остается возможность того, что на одном из этапов сделка будет признана недействительной. В моей практике была ситуация, когда после оплаты векселем появились взаимные претензии у застройщика к подрядчику после оплаты векселем, в итоге конечному покупателю потребовались услуги команды профессиональных юристов.

Ипотека при вексельной схеме практически не используется, никакой банк не будет кредитовать покупку векселя, так как это ничем не обеспеченный кредит. Так что такие сделки возможны разве что в виде исключения, в случае особенного отношения банка к заемщику.

ЖК «Балтийская волна» 

Застройщик: ЗАО «РАНТ» 
Район: Красносельский 
Адрес: Ленинский пр., пр. Маршала Казакова и ул. Кузнецова
Высотность: 16-25 этажей 
Квартиры: 1-2-3-комнатные 
Площадь квартир: от 35,3 до 86,0 кв.м
Продажи: договоры долевого участия по 214-ФЗ
Плановый срок завершения строительства: II полугодие 2017 года