17 декабря 2017 время: 09:11
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
17 сентября 2017

Почему строить жилье в Петербурге получается дороже, чем в столице или в Московской области?

По данным Росстата, стоимость строительства одного «квадрата» жилья в Петербурге составляет 60 500 рублей. Дороже только на Сахалине, куда почти все материалы приходится завозить: 67 324 рубля за метр. В Московской области — дешевле: 53 971, в Москве — еще дешевле: 45 992 рубля, в Ленинградской области — 42 837 рублей. 
Согласны ли вы с этими цифрами или Росстат что-то насочинял? 
Если цифры верные — почему именно у нас строить получается так дорого? Может, у нас в отрасли высокие зарплаты или в проектах используются эксклюзивная арматура и уникальный бетон? Или земля дороже, чем в Москве? Или все же дело в социальной и инфраструктурной нагрузке? Есть ли у вас (или у конкурентов) в Петербурге проекты, которые продаются дешевле 60 500 рублей за кв.м?

Геннадий КИРКИН, председатель совета директоров ГК «Ирбис»:

— Мне хотелось бы посмотреть, как они считают. Мы часто проводим тендеры и отлично понимаем, что подсчитать себестоимость можно очень по-разному: входят ли сюда цена земли и «социальный оброк», которым наш город обложили, издержки, связанные с инженерией. Если рассматривать стоимость реконструкции старого здания, сооружения новой высотки или малоэтажного дома, получатся очень разные результаты. Может ли быть такая себестоимость в Петербурге? Точно может. Является ли она «средней по больнице» — не скажу, потому что не понимаю базу и методику расчета. Но то, что в Питере по сравнению с другими регионами более серьезные обременения наложены на застройщиков жилья, — правда.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО, генеральный директор компании «Мастер Девелопмент»:

— Похоже на правду. Себестоимость строительства в Петербурге всегда была выше, чем в Москве, и 10, и 15 лет назад, и мы это всегда знали. Москва — центр экономической макросистемы. Даже с точки зрения логистики поставок столица — гораздо более конкурентный рынок, чем Петербург. Там нет монополистов-поставщиков. Поэтому и цены ниже. Мы находимся в аппендиксе, Петербург — конец географии. И в плане поставок цемента, металла мы более монополизированный рынок. По моим данным, полная себестоимость, с ценой земли, техусловий и прочего, вообще крутится в районе 72 000–73 000 рублей за метр. Это у тех моих коллег, кто делает самые дешевые проекты. Те, кто продает дешевле, делает это себе в убыток. И значит, либо у них есть источник покрытия этого убытка, либо они банкроты.

Андрей КОСАРЕВ, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Дьявол, как всегда, в деталях. Росстат считает, возможно, без стоимости земли. Я таких цен в Петербурге ни у кого уже давно не видел, не исключая и случаев, когда жилье выкупает государство. Хотя, когда застройщикам надо продать пул квартир, они, конечно, демпингуют. Думаю, что себестоимость квадратного метра в Москве снижают данные по Новой Москве. После присоединения этой территории к столице туда перешел большой объем жилищного строительства, а земля остается дешевой, себестоимость — низкой. Это, разумеется, только моя версия. А относительно других регионов в Петербурге действительно и зарплаты выше, и цены на землю.

Михаил ВОЗИЯНОВ, генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург»:

— Мне кажется, одна из причин высокой себестоимости в том, что Петербург неравнодушен к праву и законопослушен. Не зря же сюда переводят суды, здесь проводят юридические форумы. Думаю, что здесь тщательнее других выполняют СНиПы. И это приводит к росту себестоимости. Стоимость строительного оборудования и материалов и в Петербурге, и в Москве одинакова. Я не думаю, что расчеты Росстата включают цену земли. «Социальная» нагрузка могла повлиять на результат, потому что в Петербурге большие требования к застройщикам по части финансирования социальной инфраструктуры. Но цифра похожа на правду.

Дмитрий ПАНОВ, генеральный директор ГК «Доверие»:

Влияние на цены в Петербурге, конечно, оказывает эффект «Газпрома». Я многим девелоперам и риэлторам задавал вопрос, почему в не самых удачных локациях вдруг такие цены на жилье. Мне отвечали: «Ты не понимаешь, рядом Газпром!» Ну какой Газпром у вас рядом, если проект в Калининском районе? Тем не менее знаю людей, которым удалось продать даже дороже, чем они изначально планировали. Так что ожидания не то чтобы совсем необоснованны. Но когда переезд Газпрома состоится, на рынке произойдет ценовая коррекция.
Я не наблюдал стоимости ниже 60 500 рублей за метр, но допускаю, что в ситуации, когда компании очень нужны деньги, например,  на выплату очередного транша по кредиту, она может пойти на такие ценовые интервенции. Например, продав жилье Петербургу для очередников по ставке Минэкономразвития или по цене близкой к себестоимости.

Беслан БЕРСИРОВ, заместитель гендиректора компании «Строительный трест»:

— Нужно прекратить спекуляции, касающиеся себестоимости строительства квадратного метра жилья. Не буду говорить о других регионах, скажу только о Петербурге и Ленобласти. Во-первых, нельзя говорить о какой-то усредненной себестоимости, потому что в разных частях города (центр, спальные районы и т. д.) цена значительно разнится. В области ситуация аналогичная: все, что строится внутри КАД, естественно, дороже, а чем дальше мы уходим от города, тем больше себестоимость снижается.
Во-вторых, разницу в цене формируют в основном следующие затраты: стоимость земли, подключения к энергоресурсам, строительства дорожной и социальной инфраструктуры. При этом отмечу, что стоимость возведения социальных объектов просчитать сложно, так как ситуацию в городе можно охарактеризовать фразой «Как договоришься». Предполагается, что в итоге мы придем к единому тарифу за социальные объекты — в пределах 4000–5000 руб. за 1 кв.м. Затраты на СМР в меньшей степени влияют на себестоимость. Они почти везде одинаковы и зависят в основном от класса жилья: чем он выше, тем больше и затраты.
Таким образом, себестоимость строительства, например, в комфорт-классе складывается из следующих пунктов: цена участка — 15 000–20 000 рублей за 1 кв.м; разработка ППТ, проект, экспертиза, изыскания — 2000–2500, технические условия — 5000–7000, СМР в границах красных линий с благоустройством — 40 000–45 000, социальные объекты — 4000–5000, услуги заказчика — 800–900, непредвиденные затраты — 1000 за «квадрат». В итоге получаем 67 800–81 400 рублей за метр. При этом дополнительно нужно учитывать затраты на продажу в размере 4–7% от рыночной стоимости квартир.

Михаил ГОЛУБЕВ, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал»:

— Полемика вокруг завышенной стоимости жилья идет уже очень давно. И это больше похоже на вычисление средней температуры по больнице. Нужно учитывать, что у Росстата свои методики подсчета, а у девелопера — свои: он рассматривает стоимость недвижимости исходя из ее территориальной привязки и условий реализации проекта. В Петербурге существуют очень серьезные административные барьеры. Правовые условия постоянно меняются. Ты годами проходишь все согласования, получаешь разрешение на строительство, а твоя компания, например, все это время закредитована, и конечная стоимость квадратного метра, безусловно, растет. А к этому нужно еще добавить стоимость всех накладных расходов, рабочей силы в регионе, участка и подведения инфраструктуры. В итоге мы и получаем одну из самых высоких цен квадратного метра в России.

Александр ОРТ, президент группы компаний «ННЭ»:

— Приведенные цифры на определенном этапе отражали себестоимость строительства, а не коммерческую цену квадратного метра. И даже себестоимость возведения одного метра сегодня выше. Та планка, которую задают Росстат и Минстрой для регионов, — это желание любым способом уменьшить затраты на строительство для реализации государственных программ. При этом расчет ведется исходя из того, что государство отдельным бюджетом решает вопросы создания инфраструктуры и инженерной подготовки. Только в этом случае можно приблизиться к обозначенной стоимости метра. А когда вся социальная и инфраструктурная нагрузка ложится на инвестора, такие цифры вряд ли возможны.

Борис БРОСАЛИН, генеральный директор СК «Норманн»:

— Себестоимость строительства все-таки ниже. Сейчас мы рассматриваем условия проекта в Петербурге, где планируем выступить генподрядчиками. В этом проекте себестоимость метра значительно меньше, чем 60 000 рублей. Возможно, в расчетном квартале в нашем городе вводились дорогие дома, что и обусловило такие данные Росстата?
Но если учитывать все затраты: права на землю, инфраструктурная нагрузка и накладные расходы, — итоговая цифра будет уже близка.
Права на землю в Петербурге очень дорогие, мест под застройку осталось мало. Сильно увеличилась инфраструктурная и социальная нагрузка, причем подчас незапланированная, возникающая в последний момент из-за решений властей. Да и накладные расходы тоже стали больше из-за возросшей конкуренции на рынке.
В городе у нас предложения ниже 60 000 рублей за квадратный метр нет и не будет, а вот в Ленобласти в наших проектах на старте строительства такие квартиры есть. Например, в ЖК «Морошкино» есть варианты даже по 45 000 рублей за «квадрат».

Александр ПЕРМИНОВ, исполнительный директор «Паритет Групп»:

— Лично я считаю, что высокие цены на жилье связаны с непрозрачной процедурой привлечения подрядчиков и субподрядчиков. Пока не будут нанимать специалистов для аудита проектных решений, а также применяемых технологий и материалов — снизить цену не удастся. Проблема состоит в том, что у большинства застройщиков давно сложились хорошие отношения с той или другой строительной компанией, и запрашиваемые высокие цены всех устраивают — кроме разве что покупателей. Убежден, если проводить честные тендеры на всех этапах — от разработки проекта до закупки последнего унитаза, — цены могут заметно снизиться.

Читайте также