Выкуп в обход ГУИОН

В городе уже были редкие примеры, когда арендаторы-«малыши», желавшие воспользоваться 159-ФЗ, не соглашались с ценой объекта, установленной городом, и в суде добивались дисконта (после того, как суд находил ошибки в отчете ГУП «ГУИОН» и назначал новую экспертизу). Но еще не было такого, чтобы стороны вообще обходились без данных ГУП, с которым у города заключен контракт на оценку. Суд просто предписал заключить договор купли-продажи по той цене, которую назвал арендатор. Правда, в деле есть нюансы, которые могут ограничить тиражирование этого опыта. Но желающие его повторить наверняка найдутся.

Показательного успеха добилось ООО «Салон красоты «О.В.» (студия Ольги Виноградовой). Фирма с 2005-го добросовестно снимает у города помещение 45-Н (297 кв.м). Еще в конце

2013-го она дважды направляла в КУГИ (предшественник КИО) заявку на выкуп, однако город отказал, поскольку здание было включено в запретный список как объект, расположенный на одной из главных городских магистралей. По этой же причине ГУИОН даже не проводил оценку. Фирма стала оспаривать отказ в арбитраже, ссылаясь на то, что вход в помещение предусмотрен с соседней улицы. В первой инстанции она проиграла, однако сумела склонить на свою сторону апелляционный суд. Компания представила отчет «К.О.М.И.Т. — инвест», который оценил встройку на конец 2013-го в 35 млн рублей. Поскольку суд признал отказ незаконным, а альтернативной оценки у города не оказалось, служители Фемиды предписали заключить договор именно по этой цене. Смольный пытался обжаловать решение в федеральном арбитраже, а затем и в Верховном суде, полагая, что без отчета ГУИОН нельзя обойтись в принципе, однако вышестоящие инстанции отвергли этот довод.

Сейчас, кстати, уже не запрещено выкупать встройки на главных магистралях, но, поскольку фирма подавала заявку два года назад, для нее решающим стал тот факт, что вход в помещение предусмотрен не с главной улицы.

В КИО заявляют: «Мы не считаем это дело прецедентным: слишком много нюансов. И суть спора не сводилась к порядку проведения оценки. Мы убеждены, что суд не должен был заставлять нас подписывать договор на условиях арендатора, так как это противоречит 159-ФЗ. По закону оценку может выполнить лишь компания, с которой заключен соответствующий контракт. Полагаем, что это единичный случай. Теперь в аналогичных ситуациях будем требовать судебной экспертизы предлагаемых отчетов».

Опрошенные эксперты солидарны с тем, что говорить о прецеденте пока рано, хотя случай и занятный. «Арбитражный суд СЗО не сформулировал позицию, позволяющую малым и средним предпринимателям выкупать нежилые помещения по 159-ФЗ в обход оценки ГУИОН, — говорит Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group. — Этот вопрос суд не исследовал, поскольку КУГИ при рассмотрении дела в двух инстанциях своевременно не оспорил представленный истцом отчет об оценке».