18 декабря 2017 время: 06:03
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Новых строительных проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел...»
Дмитрий Смирнов
председатель совета директоров «Полис групп»
08 октября 2017

Грозит ли петербургскому рынку новостроек трехлетний спад, который прогнозируют в Москве?

​Известный аналитик Олег Репченко предсказывает: в столице цены на недвижимость в этом году упадут на 10%; дальше — снижение аж до 2020-го. Затем — стагнация, новый период роста начнется, по мнению эксперта, не ранее 2024-го. Г-н Репченко считает, что жилье эконом-класса внутри МКАД через три года будет стоить 100 000 рублей за квадрат и даже меньше. То есть Петербург и Москва сравняются по ценам на жилье? Возможно ли это? Или нашему рынку тоже грозит трехлетний спад? Если нет — почему?
Стоит ли вообще верить аналитикам? (Кстати, кризис 2014-го IRN.ru предсказал верно.) У вас есть примеры сбывшихся прогнозов?

Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Я хоть и аналитик (не хуже г-на Репченко), не возьмусь прогнозировать ситуацию до 2024 года. Сейчас рынок недвижимости находится под давлением избыточного предложения, и спрос поддерживается только ипотекой. Спад и снижение маржи девелоперов выглядят более чем вероятными. С другой стороны, продолжающееся уменьшение стоимости денег или изменение внешнеполитической ситуации могут за короткий промежуток времени развернуть тренд. Ситуацию, когда цены на жилье массового спроса в Петербурге и Москве сравняются, я считаю гипотетической. Если рынок будет падать, то в обоих городах. Аналитику стоит верить, если вы понимаете его квалификацию и методики, которые он использует.  Лично у меня были достоверные прогнозы.

Евгений ЖУКОВ, генеральный директор группы компаний «Абсолют Строй Сервис»:
– В Петербурге снижение цен возможно только в тех проектах, которые строятся медленно, а сроки их ввода в эксплуатацию неоднократно переносятся. Напротив, в качественных проектах, особенно бизнес-класса, уменьшения цен в ближайшие годы не предвидится. Примером может служить квартал бизнес-класса «Георг Ландрин» на Большом Сампсониевском проспекте. Аналитики прогнозируют к окончанию строительства первой очереди удорожание на 60%. 
На начальном этапе продаж средняя цена составляет 100 000 рублей за квадратный метр, а через два года она может быть на уровне 160 000 рублей за «квадрат».

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– В Петербурге в текущем году средние цены стабильны, и никаких предпосылок для их снижения я не вижу. Ипотеку предлагают по привлекательным ставкам, на рынке есть широкий выбор — все это поддерживает спрос на высоком уровне. Результаты продаж в третьем квартале это еще раз подтвердят. Что касается наших прогнозов, то отмечу, что на них ориентируется весь рынок. В 2017-м мы не прогнозировали существенного роста, а говорили лишь о небольшом повышении среднего показателя в пределах инфляции, которая сейчас тоже невелика. Так и вышло.

Елена ВАЛУЕВА, директор по маркетингу Mirland Development:
– Не думаю, что цены на жилье двух столиц могут окончательно сравняться. В Москве жилье всегда стоило больше, и оно останется дороже, по крайней мере внутри МКАД. А вот в некоторых проектах в Новой Москве цены уже сейчас сравнимы с ценами новостроек в Петербурге. В Первопрестольной сейчас много чего строится. При таких объемах тренд на небольшую коррекцию цен вниз (в среднем по рынку) выглядит реалистичным. Что касается прогнозов аналитиков, по моему опыту, сбывается примерно половина из них.

Юлия РУЖИЦКАЯ, директор по продажам «Главстрой-СПб»:
– Я вполне допускаю, что цены на жилье могут сблизиться. Объем предложения на первичном рынке Москвы стремительно рос последние годы, девелоперы выводили на рынок новые проекты-миллионики на месте бывших промышленных зон. В результате высочайшая конкуренция и большой объем предложения неизбежно влияют на стоимость жилья, снижая ее средний уровень. Рынок Петербурга, напротив, сегодня более стабилен, поскольку активно привлекает иногородних покупателей, в том числе за счет более низкой стоимости квартир, чем в Москве. Дополнительный стимул  — переезд Газпрома и его дочерних предприятий, что делает Северную столицу еще более привлекательной для инвестиций. К примеру, мы фиксируем устойчивый интерес покупателей к проекту «Юнтолово» в связи с близостью к Лахта-центру. Безусловно, к аналитикам нужно прислушиваться, правда, не ко всем, и желательно к независимым.

Екатерина ЗАПОРОЖЧЕНКО, коммерческий директор компании Docklands Development:
– Выводы аналитика касаются рынка Москвы, и тут я согласна, у них действительно переизбыток предложений. Но большинство новых проектов реализуется в Новой Москве, а это не совсем Москва или совсем не Москва.
В центре же столицы, на мой взгляд, никакого снижения цены быть не может. Московские коллеги волнуются насчет уменьшения спроса и придумывают новые маркетинговые ходы, чтобы его поддержать. В этом они ориентируются на Петербург, особенно на рынок апартаментов, и этот факт признают открыто. Один из таких маркетинговых инструментов — продажа квартиры с отделкой и мебелью. В лофт-проекте Docklands мы уже убедились, что для покупателя, приобретающего недвижимость в ипотеку, это очень выгодно. Ты получаешь кредит на уже готовый объект, в который ты заезжаешь с одним чемоданом. Нет необходимости брать еще и потребительский кредит на покупку финишных отделочных материалов и мебели, все в договоре долевого участия.
В том, что цены в двух столицах сравняются, я сильно сомневаюсь. Между нами всегда будет пропасть, особенно в сегментах «элит» и «премиум». В Петербурге никогда не будет домов с видом на Кремль.

Екатерина БАРМАШОВА, аналитик СК «Темп»:
– В Петербурге и прилегающих районах Ленобласти затоваривание ощущается в местах скопления проектов КОТ. Там цены не растут, особенно на студии и однокомнатные квартиры, предложение которых в избытке. Покупатели вынуждены продавать инвестиционные варианты практически по цене покупки, а иногда и дешевле.
В то же время в проектах с удачной локацией в городе таких проблем нет. Прирост цены по мере строительства домов достигает в среднем 15–20%. За три квартала 2017-го стоимость жилья на вторичном рынке подросла на 2–3%, что говорит о стабильности. Явных предпосылок для снижения цен на жилье в Петербурге в этом году не видно.
Можно предположить, что удаленные районы Москвы могут сравняться по ценам с комфортными спальными кварталами Питера. Но это ведь не одно и то же для покупателя.
Власти совместно с банками делают ставку на ипотеку как на фактор развития или, как минимум, поддержания строительной отрасли, планируя постепенно снижать ставки. Эта мера будет способствовать поддержанию спроса, что, в свою очередь, будет сдерживать цены, не позволяя им снижаться.
В Ленобласти достаточно проектов, где квадратный метр значительно дешевле 100 000. рублей, но, приобретая там жилье, многие покупатели идут на явные уступки в комфорте проживания. Это неразвитая инфраструктура, плохая транспортная доступность, зачастую низкое качество строительства, несовременные планировки. Зато дешево и почти всегда сердито. С другой стороны, обеспеченность граждан квадратными метрами остается еще низкой, как и финансовые возможности, поэтому на такие квартиры спрос все равно будет.

Ирина КУДРЯВЦЕВА, начальник отдела продаж УК «Теорема»:
– Если говорить про бизнес-класс, снижение цен маловероятно, на точечные качественные объекты она даже растет. С каждым годом становится больше клиентов, которые улучшают жилищные условия, выбирая более качественные объекты. При этом они исходят не из стоимости квадратного метра, а больше ориентируются на качество (видовые характеристики, инженерное оснащение, инфраструктура и т. д.). В массовом сегменте я также не вижу предпосылок к снижению, но и роста не ожидаю. За последние три-четыре месяца на фоне общего снижения ставок по ипотеке число сделок увеличилось.

Михаил ГОЛУБЕВ, девелопер проекта «Прибрежный квартал»:
– Полемика по поводу ценовых сдвигов идет уже давно, но необходимо анализировать их исходя из объемов и качества жилья на конкретной территории. Цена ликвидных квартир будет только расти, а неликвидных — падать. Причем даже ниже себестоимости. Что это означает, мы хорошо видим уже сейчас: застройщики начинают банкротиться.
Поэтому приличное жилье дешевле не станет. Хотя недвижимость в Москве и Петербурге действительно может сравняться в цене, причем во всех сегментах. Но нужно учитывать, что объем строительства и продаж в столице значительно выше. А при сохранении всех нынешних тенденций цена «квадрата» в Москве может упасть даже ниже 100 000 рублей.
Впрочем, это не значит, что стоит доверять аналитикам, поскольку все это — высчитывание «средней температуры по больнице».

Александр ПЕРМИНОВ, исполнительный директор «Паритет Групп»:
– Я отношусь к аналитикам примерно так же, как к синоптикам. Иногда, наверное, им верить можно. Но обычно, если обещают солнце, я на всякий случай беру с собой зонтик.

Роман ЕВСТРАТОВ, партнер компании Rusland SP:
– Цены в двух столицах, конечно, не сравняются. Для этого надо, чтобы спрос был одинаковым, чтобы города сравнялись по деловой активности. В Петербурге я не вижу таких могучих драйверов, которые вывели бы нас на один уровень с Москвой. Кроме того, целое десятилетие селекции, когда Москва забирала из Петербурга кадры, разумеется, не худшие, наших экономических перспектив тоже не улучшило. Я не думаю, что в ближайшие три года цены на жилье в Питере будут расти. С чего бы, если покупательная способность людей не увеличивается? Но и падать им вроде некуда. Если смотреть не на заявленную девелоперами стоимость квадратного метра, а на стоимость минимального жилого модуля, — самая маленькая студия опустилась до 1,2–1,5 млн. Куда еще ниже? Аналитикам верить надо обязательно! Как сказал кто-то из наших политиков, среди аналитиков во всем их многообразии всегда есть один, чей прогноз сбылся.

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:
– Версия, что снижение цен на жилье останется внутри МКАД, слишком хороша, чтобы быть правдой. Петербург всегда шел в том же русле, что и Москва, строя жилье везде, где только можно, так что предложение сейчас сильно нависает над спросом. Не хочется быть Кассандрой, но ситуация неблагополучная: доходы у людей падают, крупные покупки они откладывают на светлое будущее, надеясь, что оно наступит еще при жизни, хотя гарантий тут нет. Возвращается понимание, что можно снимать жилье. Весь механизм нашего жилищного строительства был заточен на постоянный рост доходов, запросов и уровня жизни. И теперь ему приходится нелегко. Есть предел, ниже которого цены не опустить, учитывая себестоимость строительства, стоимость инфраструктуры. И петербургские цены к этому пределу стоят намного ближе московских.
Верить аналитикам трудно не потому, что они плохие. Просто динамика ситуации у нас часто опережает динамику прогнозов. Взлеты и падения чередуются так быстро и драматично, что ни одному аналитику за ними не угнаться. А сейчас рынок и вовсе перевернут с ног на голову, и устойчивости в этой позе он пока не обрел. Так что я бы предложил застройщикам действовать по русской пословице: «Помирать собирайся, а хлебушко сей».

 

 

Читайте также