10 декабря 2018 время: 17:57
курс $66.24 €75.71
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


28 мая 2018

Георгий Полтавченко предложил разместить на территории Большого порта новый деловой центр города. Насколько реальны эти планы?

Недавно губернатор Георгий Полтавченко заявил, что территорию Большого порта можно использовать с большей пользой. Например, разместить там новый деловой центр города. А портовые мощности перевести, допустим, в Бронку. Как вы полагаете, насколько реальны эти планы? Окупятся ли огромные вложения? Какие потребуются затраты и кто готов их нести? Чем привлекательна эта территория для жилищных и коммерческих девелоперов? Вашей компании была бы интересна эта локация? Какие яркие примеры из жизни других мегаполисов (Лондона, Гамбурга, Хельсинки, Барселоны) можно взять на вооружение? Может быть, есть и личные впечатления?

Дмитрий ПАНОВ, руководитель СПб РО ООО «Деловая Россия»:
– Ещё в 2010 году, когда начали разрабатывать «Стратегию развития морской портовой инфраструктуры России до 2030 года», отмечалось, что порт ограничен городскими постройками и магистралями и не может расширяться, а также имеет малую глубину подходных каналов. Добавьте сюда значительные ограничения по железнодорожным подходам, увеличение потока обслуживающего порт автотранспорта и, как следствие, создание критической нагрузки на транспортную сеть Васильевского острова.
Так что проблема есть. И здесь, как мне кажется, важны две составляющие. Во-первых, логистика будущего порта. Если речь идёт о Бронке, потребуются масштабные инвестиции в железнодорожные и автомобильные подходы, складские комплексы и логистические терминалы. Во-вторых, объём инвестиций и показатель окупаемости. По самым скромным оценкам, перенос потребует не менее 200 млрд рублей, что сопоставимо с объёмом затрат на строительство Западного скоростного диаметра за все годы. Причём найти эти средства придётся в региональном и федеральном бюджетах, так как стивидоры экономически не заинтересованы в переезде. А поскольку бюджет Петербурга практически не получает доходов от использования территории Большого порта, возможность окупаемости региональных инвестиций близится к нулю.
Тем не менее территория Большого порта может быть интересна для жилищного и коммерческого девелопмента. Подтверждением тому служат кварталы, строящиеся вдоль Дудергофского канала, и спрос на намывные земли Васильевского острова. При адекватной цене участки в Большом порту скупят крупные девелоперы. Но при условии, что отрасль переживёт предстоящие испытания, связанные с отменой долевого строительства. В то же время эти 360 га крайне сложно заполнить деловыми объектами, поскольку на них сегодня и в перспективе прогнозируется ограниченный спрос.

Сергей СТЕПАНОВ, директор по продажам АО «Строительный трест»:
– Идея давно назревшая и правильная. Развитие территории Большого порта интересно девелоперам. В случае перевода этих земель под застройку необходимо качественно проработать Генеральный план и ППТ, а также следить за свое-временным строительством транспортной и социальной инфраструктуры в этой части города. А самое главное — бизнес должен знать сроки перевода промышленных мощностей. При таком подходе девелоперы смогут создать комфортный и престижный для жизни и работы район, а затраты города окупятся с помощью поступлений от продажи участков застройщикам и от налогов.

Лариса ИНЧЕНКОВА, директор по развитию АН «МК-Элит»:
– Проект действительно амбициозный и, судя по данным в открытых источниках, имеет хорошее лобби. Но даже не принимая это в расчёт, нужно признать, что порт в Бронке действительно расположен логичнее, чем нынешний. Он находится рядом с КАД и требует большей загрузки: пока, по некоторым данным, он заполнен на 10–15%.
Затраты оценить сложно: в России мегапроекты часто растягиваются во времени и дорожают в разы по ходу реализации. Примеров тому много, та же «Набережная Европы», о которой заговорили в 2000-х, а проект до сих пор не начали.
Освободившуюся землю Турухтанных островов с аппетитом «проглотят» девелоперы. Она вполне подходит для жилых проектов классов «комфорт» и «бизнес» в сочетании с коммерцией, тем более что здесь есть виды на воду. Однако нужно учесть дополнительные затраты на ревитализацию земли, которая, скорее всего, понадобится, а для этого потребуется и дополнительное время. Место действительно перспективное, и Кировский район явно обогатит новая рекреационная зона.
Урбанисты давно призывают вернуть набережные горожанам. Мировой опыт показывает, что, когда город получает в своё распоряжение доступ к воде, пространство начинает жить, становится центром притяжения горожан и туристов. Активно развивается стрит-ритейл, приходят крупные операторы, сами собой складываются креативные кластеры (экс-доки — модная тема), не говоря уже о жилье. Так произошло в Барселоне, Чикаго, самый свежий пример — Хельсинки. Хочется верить, что наш город научился решать задачи освоения сложных пятен.

Андрей КОШКИН, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– На сегодня в Петербурге нет ни одного места, которое можно было бы назвать деловым центром города. Если на то пошло, это весь исторический центр. Строящийся на севере «Лахта-центр» может взять на себя эту функцию по аналогии с деловым комплексом «Москва-Сити» в столице; уже сейчас многие компании хотели бы переехать в первый петербургский небоскрёб. Однако реализацию «Лахта-центра» финансирует группа компаний «Газпром», одна из крупнейших в стране. Позволить себе многомиллиардные вложения в создание аналога город не может, и так многие проекты заморожены. Найдётся ли инвестор, готовый нести схожие с Газпромом затраты, — не уверен. Хотя Петербургу, несомненно, нужна полицентричная структура деловых зон.

Валерий ТРУШИН, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:
– Создание делового Сити — это процесс, который в Петербурге нужно было начинать, когда рынок офисной недвижимости ещё только формировался. В начале 2000-х говорили о планах создания деловой зоны в районе Измайловской перспективы, но идея не нашла реализации — не было волевого решения администрации города, как, например, в Москве или Лондоне. Для сравнения, во Франции Дефанс создан за чертой Парижа, и район изначально строился как деловой центр, где сосредоточена основная бизнес-среда. Лондон, Париж, Нью-Йорк, Токио — финансовые столицы, где значительную часть деловой среды формируют финансовые компании. Петербург пока не относится к мегаполисам такого типа. Несмотря на успешный опыт зарубежных коллег, на мой взгляд, у нас такой проект будет достаточно сложно реализовать. На рынке стабильно распределён объём предложения и спроса, который в основном направлен на Московский, Центральный и Петроградский районы. Бизнес не намерен покидать эти локации. Кроме того, управление деловыми кварталами подобного формата — сложный процесс. Например, управляющая компания лондонского Сити несколько лет решала проблему функционирования района в выходные дни, когда деловая жизнь останавливалась и рос уровень преступности. Офисный сегмент у нас и так активно развивается в классическом формате, например, как в Вене.

Андрей КОСАРЕВ, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Идея редевелопмента, правильнее даже — регенерации территории Большого порта — очень правильная с точки зрения долгосрочного развития города. И, пожалуй, гораздо более полезная, чем очередные «прожекты» намывных территорий в Финском заливе. Сегодня целый район в черте Петербурга и на берегу Невской губы используется в основном под логистические цели, загружая город грузовым трафиком. Но этот вопрос — мегазатратная задача. Как и в большинстве таких случаев из мировой практики, она упирается в две проблемы: насколько экономически целесообразно выводить портовые мощности на другую территорию и насколько целесообразно развивать её под новые функции. В нынешних реалиях идея создания делового Сити звучит красиво, но утопично. Основной, да и, пожалуй, единственный «локомотив» развития крупных территорий сейчас — это жильё. За ним уже следуют все необходимые инфраструктурные элементы. На территории Большого порта жильё должно стать ключевым фактором. Но учитывая колоссальный уровень затрат на перевод портовых мощностей и подготовку территории под застройку, вряд ли такой проект возможно реализовать без финансового участия со стороны города. Если оценивать потенциал доходности жилья, оглядываясь, например, на проекты намывных территорий Васильевского острова, будет видно, что он не так уж и высок. Иначе весь Морской Фасад был бы давно и успешно застроен и продан.

Николай ПАШКОВ, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Перенос мощностей Большого порта в Бронку довольно затратен, как с финансовой точки зрения, так и с временной. Это потребует не только строительства новых терминалов, но и дорожной сети, в том числе железнодорожных путей и развязок. Нельзя забывать и о стоимости рекультивации земли. Для девелоперов более привлекательна территория соседнего намыва на Васильевском острове, где идёт активное строительство, в то время как в локации порта находится большое количество действующих промышленных объектов. В черте города есть и другие, более интересные площадки «серого пояса». Например, правый и левый берега Невы в районе Октябрьской набережной. Здесь идёт освоение бывших площадок заводов «Аэрок» и «Баррикада», новые жилые объекты появятся на территории заводов «Реактив» и бывшего ЛПО «Бумага». На левом берегу есть планы по редевелопменту промышленных площадок на ближайшие пять лет.

Вячеслав ЗЕЛЕПУГА, коммерческий директор ГК A Plus Development:
– Территория, несомненно, привлекательна и для жилищных, и для коммерческих девелоперов. Почти наверняка использована она будет не для промышленных целей. Стоимость земли, которую могут заплатить индустриальные девелоперы, на порядок ниже той, что готовы предложить жилищные. Правильнее всего сделать симбиоз торговой, офисной и жилой недвижимости. Нам было бы интересно поучаствовать в таком проекте. Если же вспоминать международный опыт, то на ум сразу приходит Доклендс — территория к востоку и юго-востоку от центра Лондона. Это был район портовых сооружений, довольно криминальный. Его постепенно застроили. Проект получился весьма непростым, для его реализации понадобилось длительное время. Только спустя 10 лет после старта редевелопмента там началось активное развитие территории и привлечение больших инвестиций. Однако сегодня на месте криминальных доков живет полноценный деловой центр, конкурирующий с лондонским Сити.


Николай АНТОНОВ, генеральный директор и партнёр компании «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– При достаточном финансировании и системном подходе нет ничего невозможного. Но боюсь, что получится как всегда — перед крупными форумами делаются громкие заявления. Чтобы такой проект пошёл, государство должно подтверждать серьёзность своих намерений — вложиться в «расселение», расчистку, инженерную подготовку территории, а потом уже делить её на лоты и привлекать бизнес. В противном случае это будет либо игра между своими, либо жизнь на эту территорию вообще не придёт. Кроме финансовых ресурсов, здесь потребуются идеи. Но почему бы Смольному этим не заняться? Стадион построили, ЗСД запустили, нужен новый мегапроект.
Я совсем недавно специально поехал пожить в гостинице Claren в порту Хельсинки. Это относительно новый проект, и он отлично работает. Порт — это интересные виды на воду, вокруг лофт-бары, город поворачивается своей брутальной стороной.