Реквием по «долёвке»

Дмитрий Синочкин,
шеф-редактор ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Долевое строительство в том виде, к которому мы за 15 лет привыкли, заканчивается. Ещё не завтра, но неизбежно.

Есть повод оглянуться. Если вы думаете, что долевое финансирование новостроек изобрели в России, – ошибаетесь.

1982 год. Аргентина только что потерпела чувствительное поражение в войне за Фолкленды. Экономика в руинах, хунта ушла в отставку, население в депрессии, инфляция – тысячи процентов в год. Зарплату выдают раз в три дня. (Реже – не имеет смысла.) Президент Рауль Альфонсин объявляет о запуске программы Construccion de la equidad – «строительство по справедливости». Небольшие деньги можно быстро обменять на акции, акции – на метры. Жилья не хватало, зато недостроев было в изобилии.

Почти то же самое происходило в Чили после Пиночета, в начале 90-х годов прошлого века. Потом в Сальвадоре – после окончания гражданской войны.

Общие моменты очевидны: разрушенная экономика, высокая инфляция, дефицит жилья, отсутствие других инструментов инвестирования или накопления. И нигде долевая схема не применялась дольше нескольких лет.

Затем идею «долёвки» подхватили предприимчивые британцы. Они, похоже, первыми в нашем полушарии придумали продавать воздух. Не в Англии, конечно, отнюдь. На Ближнем Востоке, в начале «нулевых». Там как раз начинали подниматься постнефтяные экономики: Эмираты, Кувейт, Катар… Английские строительные холдинги, опираясь на многолетнюю репутацию, преодолевали недоверие покупателей; нефтедоллары обеспечивали приличную доходность. Инвесторы вставали в очередь за будущими апартаментами и офисами! Кстати, в английском «воздушный фут» (air foot) и «квадратный фут» (square foot) звучат почти одинаково. Эйфория закончилась в 2008-м.

У нас в стране этот механизм был законодательно оформлен в 2004-м, а запущен в 2005 году. Исходные позиции: дефицит жилья, высокая (по западным меркам) инфляция, отсутствие «длинных» денег и понятных инструментов инвестирования. 

И, худо-бедно, поскрипывая и раскачиваясь на колдобинах, дотащились до дня нынешнего. Попутно обеспечив жильём сотни тысяч граждан.

Теперь нас зовут в строительную Европу. И впрямь: практически везде «долёвка» есть, но повсеместно – под контролем банков. Разница в цене между котлованом и готовым жильём небольшая. Резоннее покупать готовую квартиру в ипотеку.

При этом в Германии, Финляндии, Франции, Италии, даже в Латвии вы можете приобрести будущее жильё на стадии строительства, постепенно оплачивая его через банк.  

Но!

Нигде у вас не возьмут всю сумму. Одна знакомая покупала квартиру в новостройке во Франции. «А можно я оплачу сразу?» – «Нет, мадам. Дома-то ещё нет…» И банк под такую покупку кредит, скорее всего, не даст. 10% на котловане, ещё 30% – когда выведены стены, ещё 10% – крыша и так далее.

То самое «поэтапное раскрытие эскроу», от которого наши думцы и ЦБ гордо отказались. Под тем предлогом, что, мол, сложно администрировать. (Европейские финансисты как-то справляются. А у нас снова особый путь.)

Опять получается симулякр. Внешне похоже («эскроу, сэр!»), а по сути – ничего общего. Впрочем, с парламентом та же байда.

Рассуждая о европейском подходе к «долёвке», стоит помнить о нескольких важных отличиях. В Германии «квадрат» стоит 2000–2500 евро. Зарплата водителя (до налогов) – около 3000 евро. Инженера – 3500… И такой средний доход получают около 70% граждан. Ипотека – 2–2,5%. И сравните среднюю петербургскую зарплату со стоимостью квадратного метра.

Конечно, говорит правительство, есть ещё недостатки. Но зато с помощью ипотеки каждый год пять миллионов семей смогут улучшать жилищные условия!

Смогут. Отдавая банкам уже не треть, а половину семейного дохода. А оставшиеся 25 000 рублей будут раскладывать по конвертикам, пытаясь выкроить и на коммуналку, и на образование детям, и на лекарства. У нас, если вы заметили, рост спроса на жильё почему-то сопровождается сокращением чека в «Пятёрочке».

Полагаю, приличное жильё в ближайшие несколько лет станет роскошью.

Зато не будет обманутых дольщиков.

А потом, расстроившись из-за сокращения ввода и роста цен, власть примет очередное очевидное решение: создаст госкорпорацию «Росжильё». Под руководством эффективных менеджеров с отчётливыми следами погон на плечах. И передовые практики, испытанные на строительстве стадионов и космодромов, применят к массовой застройке…