Легализация малоэтажки

Над документом с начала 2015-го трудилась группа по защите прав предпринимателей, а внесли его депутаты Госдумы Елена Николаева и Виктор Звагельский. По данным г-на Звагельского, в 2013-2014 гг. в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья малоэтажное составляло более половины. Но к таким объектам нельзя адекватно применить нормы законодательства об управлении многоквартирными домами. «Мы предлагаем установить четкий критерий отнесения жилья к малоэтажному, чтобы сделать легитимным создание таких комплексов, урегулировать отношения, связанные с их управлением, дать участникам таких отношений правой статус»,- рассуждает Виктор Звагельский.

В строительных «Сводах правил» действительно фигурируют разные определения малоэтажных домов. Где-то говорится о четырех этажах, включая мансардный. А где-то о трех - с учетом всех уровней. То есть в малоэтажном доме с подвалом может быть максимум два этажа.

Однако внесенный в Госдуму документ уже несколько отстал от законодательной базы. Например, в пояснительной записке есть ссылки на устаревший Классификатор видов разрешенного использования МЭР.

В конце 2015 года некоторые поправки появились и в Градостроительном кодексе. Теперь и в нем фигурируют не только индивидуальные дома, но и таун-хаузы. Правда, только в статье об объектах, проектная документация на которые не подлежит экспертизе. Тем не менее, авторы решили дать свое определение малоэтажному жилому комплексу в Жилищном и Градостроительном кодексах. Причем во втором случае определения будут расходиться с уже действующими.

Формулировки, предложенные в законопроекте:

Объекты малоэтажного жилищного строительства - жилые дома с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей, а именно:
1) отдельно стоящие жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства) - объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры;
2) жилые дома блокированной застройки (блокированные жилые дома) - объекты малоэтажного строительства, не предназначенные для раздела на квартиры, имеющие общую стену с соседним домом и самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к такому объекту;
3) малоэтажные многоквартирные жилые дома - объекты малоэтажного строительства, состоящие из двух и более квартир, имеющих выход в помещения общего пользования в таких домах»;
малоэтажный жилой комплекс - комплекс объектов малоэтажного жилищного строительства, образованный единым застройщиком в результате комплексного освоения территории, расположенный на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения в соответствии с документацией по планировке территории»;

В законопроекте отдельно оговорены правила создания поселка или малоэтажного комплекса. Для этого можно использовать один или несколько участков. При подготовке проекта планировки и межевания предлагается делить территорию на основные участки и наделы вспомогательного использования (предназначенные для прохода и проезда, для  объектов  общего пользования, социальной и инженерной инфраструктуры). Проект межевания разрабатывает собственник земли и согласовывает с органом местного самоуправления. Кстати, из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса исключается «социалка», коммунальная и транспортная инфраструктура. Эти объекты застройщик может оставить за собой или отдать муниципалам.

Авторы законопроекта полагают, что эта норма пресечет случаи, когда содержание и эксплуатация таких объектов ложится на жителей поселков.

Обязательная экспертиза проектной документации для малоэтажных объектов не вводится, но предусмотрены упрощенные правила получения разрешения на строительство. Кстати, разрешение может выдаваться как на весь комплекс (все участки), так и на единичные домовладения.

Предусмотрены новые статьи в Жилищном кодексе, которые подробно рассказывают об особенностях управления малоэтажными жилыми комплексами, начиная с правил проведения общих собраний и выбора способа управления. Авторы документа уверены, что сейчас в этой сфере много злоупотреблений как со стороны управляющих организаций (навязывают дополнительные услуги по неадекватной стоимости), так и жителей (отказываются от заключения договора и оплаты потребленных услуг).

Документ также предлагает легализовать и придать официальный статус регламенту проживания в жилом комплексе - "правилам о добрососедстве".