Фальстарт приравнен к самострою

В интервью NSP председатель Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светлана Изотова указала на решение Верховного суда РФ (ВС), которое, несомненно, повлияет на арбитражную практику. (Полный текст интервью – в одном из ближайших номеров газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»).

В прошлом году до экономической коллегии ВС дошел конфликт вокруг строительства жилого дома в Уфе. «Завод Промсталь» пытался получить разрешение, когда объект был частично готов. Местная администрация отказала. Застройщик обратился в арбитраж. Федеральный арбитраж Уральского округа решил, что готовность объекта – если стройка еще не завершена – дело второстепенное, главное, чтобы инвестор представил необходимый пакет документов (включая градплан, согласованный проект и т.д.). Коллегия ВС отменила это решение, указав: в силу статей 49 и 51 Градкодекса выдача разрешения на строительство должна предшествовать началу работ, чтобы уполномоченный орган мог контролировать стройку. То есть сам факт самовольного начала работ является достаточным основанием, чтобы отказать в выдаче документов. Иначе это станет механизмом легализации самовольных построек. А для таких случаев предусмотрен совсем другой судебный инструмент. Владелец участка вправе подавать иск о признании собственности на самострой и доказывать, что он пытался получить разрешение, но не смог по объективным причинам, и при этом объект соответствует нормам и правилам и не создает никакой угрозы.

В Петербурга нередко девелоперы получают разрешения постфактум. Местные судьи уже взяли вердикт ВС по уфимскому делу на вооружение. На днях в питерском арбитраже завершился спор по поводу склада в пос. Шушары (участок №48 площадью 2,5 га). Фирма «Интерсервис» заканчивает строительство нежилого объекта и пытается получить разрешение. Служба отказала в выдаче, выяснив, что объект уже частично готов. Арбитраж согласился с доводами чиновников, сославшись на решение ВС. Аналогичным образом недавно завершилось дело по поводу завода «Тритон» в Петергофе, который также начинали строить без разрешения и не могут узаконить. Теперь собственникам остается подавать иски о признании прав на самовольные постройки, но исход таких дел нынче непредсказуем, что показала история ЖК «Водолей-2» на 140 квартир в Сестрорецке. В этом деле чиновники пошли на принцип и федеральный арбитраж пока не увидел подтверждений добросовестности застройщика и безопасности объекта.

Однако есть примеры, когда сами чиновники, учитывая социальный фактор, идут навстречу девелоперам, допустившим фальстарт. Так, в марте Смольный узаконил строительство 180-квартирного дома на Светлановском пр., 121. Хотя ранее Служба госстройнадзора требовала снести самовольно начатый объект (из запланированных 26-ти этажей готово шесть).

Инвестор пытался получить разрешение через суд. Учитывая позицию ВС, у фирмы не было шансов на успех. Однако чиновники согласились на компромисс и выдали документ, не дожидаясь завершения спора. Комментируя этот конфликт, в Службе подчеркивали, что фирма неоднократно обращалась за разрешением на строительство, но ей отказывали из-за несоответствия проекта требованиям градплана. «Выявив факт самовольных работ, мы подали иск о сносе. Однако фирма исправила документы и Служба подняла вопрос о прекращении судебного дела. Мы не преследуем цели снести все объекты самовольного строительства, главная задача Службы - обеспечить соответствие возводимых объектов требованиям градостроительного законодательства»,  - заявил советник начальника Службы госстройнадзора СПб Арсений Волков.

Если следовать логике Верховного суда, то неминуем вопрос: а как чиновники поняли, что шесть построенных этажей соответствуют всем нормам и абсолютно безопасны?

Казусов на этой почве будет еще немало. Спешка девелоперов отчасти понятна, ведь иногда согласования затягиваются из-за пустяков, а каждая  неделя простоя на стройплощадке выливается в круглую сумму. Но теперь плата за фальстарт может перевесить даже месяцы ожидания.