Дачное строительство - русская рулетка

На весеннем Саммите по пригородной застройке случилась сенсация: выяснилось, что государство уже более двух лет не разрешает дачное строительство, кроме как в черте населенных пунктов.

Проблема назревала давно. Были решения Высшего арбитражного суда (см. ниже - мнение эксперта Ольги Карповой), выходили письма Минэкономразвития. Поворотным пунктом стал обзор судебной практики, выпущенный Верховным судом в начале 2014-го. В нем, кроме прочего, содержится та самая ссылка на доктрину продовольственной безопасности: таким образом обосновывается необходимость уберечь угодья от разбазаривания.

И теперь предприниматели и частные лица, которые хотели бы устроить садоводство или ДНП на сельхозземлях (точнее – на сельхозугодьях, но у нас к этому виду относится почти все, включая пустоши), как правило, получают отказ. Росреестр отказывается регистрировать такие участки как дачные, а значит – и дома, на них построенные, оказываются вне закона. Мы писали об истории «Терра-Низино», о мучениях садоводов под Лугой, о скандале в поселке «Ладожский маяк», о неудаче несостоявшихся дачников Заболотья… Были отказы в Петровском и в Громово.

Тем не менее, по расчетам аналитика Анны Терентьевой, с начала 2014-го по апрель 2016-го в области появилось более ста поселков со статусом «ДНП» или «СНТ». Организаторы проектов, преобразованные из «старых» садоводств, могут чувствовать себя относительно спокойно. А вот «новички» - в зоне риска.

Начальник управления Государственного земельного надзора ТУ Росреестра по Ленинградской области Дмитрий Земцов подтвердил: менять вид разрешенного использования с сельхозпроизводства на дачное строительство можно только с изменением категории земли. То есть – с включением поселка в границы населенного пункта.

По мнению Владимира Малашина, руководителя адвокатской конторы «Малашин и Партнеры», определенные гарантии может дать регистрация в Росреестре: «Если мы с вами собираемся вкладывать деньги в ДНП, нужно посмотреть два момента. Если муниципальная власть приняла решение об изменении ВРИ, и если федеральная служба Росреестра это зарегистрировала – тогда уже появляются определенные гарантии. Можно вкладываться. Но делать это раньше, чем пройдет регистрация, я бы не рекомендовал".

Хотя от народного суда в любом случае можно ждать всего, чего угодно. Особенно когда появляется прокурор с защитой интересов «неопределенного круга лиц»…

Суды действительно склонны принимать интересные решения. Так, например, Всеволожский суд (по иску прокуратуры) признал незаконным распоряжение Рахьинской администрации об изменении вида разрешенного использования (ВРИ) участков, на которых расположена часть поселка «Ладожский маяк». Но у части владельцев, по словам организаторов проекта, есть на руках свидетельства о собственности, зарегистрированные Росреестром! И эту регистрацию прокурор не оспорил, а суд не отменил. Получается чепуха: основания для документа – незаконные, но сам документ признается легитимным.

 По мнению Ольги Карповой, руководителя корпоративной практики компании Rightmark Group, сегодня не существует законных оснований для изменения ВРИ участка, когда-то отнесенного к сельхозугодьям. Только вместе с категорией.

Однако нам достоверно известны, по крайней мере, пять случаев, когда такие изменения производились и проходили госрегистрацию. (Безвозмездно или нет – утверждать не будем.)

Дмитрий Земцов подтверждает: проверка соответствия назначения участка фактическому использованию входит в круг полномочий Госземнадзора. Строительство дач на сельхозугодьях – нарушение. Проверки бывают плановые, а бывают – внеплановые. В том числе – по заявлениям граждан и даже по публикациям в СМИ. Страшно подумать, какой простор открывается для недобросовестной конкуренции. К примеру, некоему поселку со статусом ИЖС совсем не нужен свежий конкурент-садоводство, разместившееся поблизости. Жалоба в Госземнадзор – и готово: конкуренту уже не до продаж, ему бы выпутаться…  

Кстати: 18 апреля вступило в силу постановление правительства, согласно которому все уровни власти, включая ОМСУ, обязаны предоставлять информацию для публичной кадастровой карты. В том числе – сведения, содержащиеся в решении об утверждении схемы земельного участка. То есть – об изменении ВРИ. Так что теперь материала для проверок будет предостаточно.

Генеральный директор «УНИСТО-Петросталь» Арсений Васильев считает ситуацию абсурдной и предлагает вернуться к вопросу об отмене деления земель на категории.

Генеральный директор «Рокет Групп» Борис Латкин напоминает: садоводства и ДНП – потенциальные источники налогов в  местный бюджет, при этом множество домов не зарегистрированы, и налогов с них владельцы не платят. Но власть почему-то предпочитает не наводить порядок в этой сфере, а создавать новую неопределенность, выгодную лишь отдельным чиновникам.