Машина времени для арендаторов

Компания доказала в арбитраже, что незаконно перечислила Ледовому дворцу свыше 30 млн рублей (без учета процентов) за субаренду участков у ст.м «Пр. Большевиков». Апелляционный суд признал, что плата за отдельные пятна была завышена в 20 раз. Такой вывод был сделан на основании отчета об оценке, выполненного «Северо-Западным Управлением Антикризисных Проблем» (по заказу истца). При этом стороны конфликта не стали требовать судебной экспертизы. А тот факт, что «Торговый двор» сам давным-давно подписался под якобы кабальным договором, суд объяснил давлением со стороны арендодателя.

Теперь ОАО «Дворец спорта» должен вернуть фирме «Торговый двор» 31,9 млн рублей неосновательного обогащения и еще почти 6 млн процентов. Изначально истец просил еще больше.

ОАО «Дворец спорта» создавали ради глобальной спортивной стройки (100% акций принадлежит городу). В 1998-м ему передали в аренду до 2047 года свыше 35 га в квартале 21-В севернее улицы Новоселов. Сам спорткомплекс занял участок 4,4 га на пр. Пятилеток, 1. Другую часть надела (тоже около 4,5 га прямо за станцией метро «Проспект Большевиков») передали в субаренду компании «Торговый двор» - под жилую, торговую застройку и благоустройство (фирму связывали с «Петротрестом»). На одном из обособленных пятен (на пр. Пятилеток, 2) «Петротрест» возвел высотку, которую позиционировали как первый в городе небоскреб. Рядом построили торговый центр, многоярусный паркинг. Даже после сдачи этих объектов «Торговый двор» продолжал арендовать оставшуюся территорию и платить за нее. Рядом с метро процветала лоточная торговля, продажа товаров «с колес». Часть обширного пятна используется под парковку.

Стороны неоднократно заключали допсоглашения к договору субаренды. В 2010-м «Дворец спорта» настоял на увеличении арендных платежей с последующей ежегодной индексацией (например, за один из участков фирму попросили платить 485 рублей за кв.м в 2011 году, 508 рублей – в 2012-м, 531 рубль – в 2013-м). Фирма «Торговый двор» подписалась под этими условиями и много лет исполняла обязательства. Однако в прошлом году она вдруг обратилась в арбитраж и потребовала взыскать почти 60 млн рублей неосновательного обогащения. Дескать, когда «Дворец спорта» повышал ставку, он объяснял это пересмотром договорных отношений с городом. А теперь субарендатор узнал (из материалов другого судебного спора – между КУГИ и «Дворцом спорта»), что на самом деле город просил за землю в разы меньше, а значит, нужно пересмотреть условия субаренды задним числом, основываясь на рыночной оценке. В первой инстанции «Торговый двор» проиграл. Суд не увидел никаких оснований для пересмотра условий, более того, он признал, что это субарендатор не доплатил «Дворцу спорта» 17 млн рублей. Однако фирма неожиданно добилась пересмотра дела в апелляции. На сей раз служители Фемиды решили, что «Дворец спорта» злоупотребил своими правами и навязал кабальные условия под угрозой расторжения сделки. Приняв во внимание новый отчет об оценке (сделанный не самой известной на рынке организацией), суд решил, что завышение платы по разным участкам составило от 1,8 до 20 раз. В итоге арбитраж констатировал, что «ОАО «Дворец Спорта» получил плату по договорам субаренды в больших размерах, чем должен был получить, действуя разумно и добросовестно».

Апелляция лишь умерила аппетиты истца, позволив взыскать переплату в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Случай неординарный. Впрочем, некоторые юристы призывают не делать сенсации.

«После того, как были внесены изменения в Постановление Пленума ВАС № 73 по аренде, подобные случаи потеряли свою уникальность. ВАС указал, что если арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер платы и при этом она увеличивается непропорционально изменению средних рыночных цен, то суд отказывает во взыскании «излишек», превышающих средние параметры по рынку, - говорит Александра Петрова, старший юрист практики разрешения споров Rightmark Group. - Но это дело имеет свою изюминку: прямо в договоре не был предусмотрен односторонний порядок изменения субарендодателем платы, а был завуалирован через принуждение субарендатора заключить допсоглашения. В противном случае договор субаренды расторгался в одностороннем порядке. Суд не подошел к решению дела формально, а подробно оценил положения договора с позиции добросовестности субарендодателя в конкретной ситуации».

Другие опрошенные эксперты считают, что пересматривать условия арендного договора, подписанного шесть лет назад – это сильно даже на фоне других казусных историй.