Ключи через третьи руки

Программа выглядит привлекательной. Опрошенные «НП» специалисты называют ее сомнительной.

Свой продукт E3 Group назвала «федеральной жилищной программой», что может ввести граждан в заблуждение. «Федеральная» в данном случае не есть государственная, а лишь подразумевает замах инициатора: вслед за Петербургом компания хочет распространить программу на столицу и другие регионы России.

Для реализации своей идеи фирма зарегистрировала в Петербурге «Жилищный кооператив №1».

Пайщик должен внести вступительный взнос в размере 39 000 рублей, а также ежемесячно платить членский взнос - 990 рублей. Эти средства компания использует на реализацию и продвижение программы. По словам организаторов проекта, деньги на покупку жилья будут аккумулироваться на специальном счете в Сбербанке и могут быть использованы только на приобретение жилья пайщикам.

Клиент выбирает объект, заключает договор, определяется со сроком погашения рассрочки (не более 10 лет), вносит не менее 35% стоимости жилья, а после этого может или въехать в свое жилье (если дом готов), или постепенно выплачивать остаток суммы.

Как уточняет управляющий партнер E3 Group Станислав Романюк, эти перечисления оформляются как платежи по договору жилищной программы: пока пайщик не рассчитается полностью, право требования (если «долевка») или право собственности остается за кооперативом. Процент по рассрочке зависит от размера первого взноса.

Если пайщик хочет выйти из кооператива, то внесенные средства, за исключением вступительного и ежемесячного членского взноса, обещают вернуть в полном объеме.

То есть при покупке в новостройках «Жилищный кооператив №1» выступает как обычный дольщик или частный инвестор, а после выплаты всей суммы – оформляет жилье на пайщика. За риски, связанные с возможным срывом сроков, банкротством застройщика и т.п. кооператив ответственности не несет.

«Наша деятельность не противоречит закону, она регламентирована Жилищным кодексом», - говорит Станислав Романюк.

«Привлекать деньги на законных основаниях могут лишь жилищные (или кредитные) накопительные кооперативы, у которых есть регулятор в лице Центробанка и предписанные нормы финансовой устойчивости», - считает Павел Штепан, глава АН «Юринфо Недвижимость».

У E3 Group есть и девелоперские проекты (в июне запущено строительство коттеджного поселка, есть планы возведения многоквартирных домов). Но девелоперская деятельность и работа кооператива в холдинге разделены. Хотя пайщикам уже предлагают жилье и в собственных проектах группы.

Поскольку кооператив не выступает в роли застройщика, требования 214-ФЗ не нарушены. Однако возникает другой вопрос: а зачем покупателям такой посредник? И откуда такие «дешевые деньги» - под 2-6% на несколько лет?

На первый вопрос ответ есть на сайте программы: кооператив готов работать с гражданами «с любой кредитной историей» - то есть и с теми, кому банки отказали в ипотеке. По мнению г-на Романюка, рисков в этом нет: «Пока клиент не расплатится за объект, собственность на него не оформляется, а только регистрируется обременение за ним. Если клиент нарушает условия договора, ему возвращают деньги, а актив реализуется».

Со вторым вопросом все еще интереснее. В самом деле, откуда такие щедрые инвесторы, если Сбербанк готов платить по депозитам 7,35%, ВТБ – 8-9%?

«Крупным инвесторам важна, в первую очередь, сохранность денег, а уже во вторую – доходность,- возражает Станислав Романюк. - Некоторым нашим крупным партнерам гораздо интересней развивать программу, чем «хранить» деньги в банках РФ. И это нормально. Рынков с подобным уровнем доходности много: акции, облигации, закрытые паевые инвестиционные фонды и пр. На этих рынках крутятся сотни миллиардов».

Адвокат Владимир Малашин считает, что «на рынке недвижимости появился очередной не нужный для граждан посредник, с опасной и не вполне законной схемой».

Не вполне ясно, с чем останутся пайщики в случае банкротства и ликвидации кооператива – к кому перейдут права требования.

Схема «Вам ключи», вероятно, имеет право на жизнь, но подвержена репутационным рискам и в значительной степени зависит от того, когда и как получат жилье первые пайщики.