Разделяй и стройся?

Начиная с 2014 года инвесторы не могут согласовать дачную застройку на сельхозземлях – даже через суд (см. досье ниже). Нынешний случай выбивается из общего ряда. На днях арбитраж слушал дело, связанное с разделом c/х участка площадью 2,6 га вблизи пос. Зверево в Гончаровском СП (Выборгский район ЛО). Надел находится в долевой собственности нескольких физлиц - бывших работников местного совхоза. Они решили поделить участок на 19 частей, чтобы каждый получил свой кусок. По их заказу фирма «Атлас» подготовила новый межевой план и передала документы в Кадастровую палату ЛО. Там отказались узаконить раздел, сославшись на областной закон №107-оз об обороте земель сельхозназначения. В нем сказано, что площадь вновь образуемых с/х пятен должна быть не менее 1 га.

Фирма «Атлас» обратилась в арбитраж, чтобы доказать: к ее случаю это правило не применимо. Требование о минимальном размере участка не должно распространяться на пятна, выделенные в счет долей для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Весной эта же фирма выиграла у Кадастровой палаты похожий спор – о разделе соседнего участка 1,3 га. Суд тогда согласился с доводами «Атласа», не увидев никакого подвоха, и решил, что областной заокн не относится к бывшим совхозникам.

Но теперь другой судья отказал в аналогичном иске о разделе участке 2,6 га. Он задался вопросом, а где сказано, что этот c/х надел может использоваться для ведения ЛПХ? Это ведь другой вид использования. Более того, согласно ПЗЗ Гончаровского СП исходный надел относится к территориальной зоне ТЖ-2, что не вяжется с сельхозназначением. Если же земли ЛПХ включены в состав населенного пункта, это открывает возможности для их застройки. «Вместе с тем, статьей 36 Градостроительного кодекса предусмотрено, что градрегламенты, определяющие разрешенное использование участков не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий», - констатировал арбитраж в своем решении, отказав в разделе пятна.

Кадастровая палата подала апелляцию на предыдущий вердикт арбитража, вынесенный не в ее пользу. Теперь вопрос в том, будет ли вышестоящая инстанция приводить все к единому знаменателю.

NSP Досье
Дачная застройка с/х земель окончательно застопорилась в 2014-м. Тогда Верховный суд опубликовал очередной обзор практики. Из него следовало, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях — нельзя. При этом к угодьям относятся пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки — в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить вид разрешенного использования участка невозможно без изменения категории земель. Это привело к ужесточению судебном практики. Если кто-то пытался через арбитраж изменить назначение пятна, судьи даже перестали выяснять, использовался ли по факту спорный участок когда-либо под пашню или покос, а просто перестраховывались и априори признавали спорные земли угодьями. Например, в этом году суд отказал собственнику, который решил организовать ДНП на сельхозучастке 9 га в Юкках. (См. мартовскую публикацию «Дачников не пустят в Заболотье»). До этого схожая история произошла в Низинском СП. Причем тогда инвестор – компания «Терра» - прошел общественные слушания, дождался постановления муниципалов об изменении назначения участка и даже внес изменения в кадастровую карту. Однако это не помогло: в 2014-м арбитраж признал действия администрации Низинского СП незаконными. Есть несколько показательных конфликтов с участием прокуратуры - и тоже не в