Это сладкое слово «аренда»

В Париже Ассоциация защиты прав потребителей (CLCV) озаботилась нарушением прав арендаторов. Собственники завышают стоимость найма – в полном соответствии с рынком, но нарушая закон. В 2015 году во французской столице были установлены ограничения: город разделили на десятки секторов, высчитали среднюю ставку и предписали: арендодатель может превышать ее не более чем на 20%. Проверили: оказалось, что от 25 до 51% объявлений предлагают жилье по завышенным ставкам. Применяют ли к жадным квартировладельцам какие-либо санкции, СМИ не сообщают.

В России тоже вплотную занялись арендой. Но с другой стороны. Государство решило поддержать развитие арендных отношений. Была принята специальная программа по созданию сети «доходных домов». В правительственных документах указывалась целевая группа: те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не может купить жилье на открытом рынке, даже в ипотеку. Предполагалось, что ставки в государственных «доходных домах» будут в два-три раза ниже рыночных…

Получилось как всегда. Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию получило кредит от государственного же Внешэкономбанка. Агентство (для начала) потратило 11 млрд, купив помещения в двух столичных комплексах бизнес-класса: в МФК Match Point рядом с Кутузовским проспектом (800 апартаментов, около 46 000 кв.м) и в МФК «Лайнер» на Ходынском поле (около 10 000 кв.м). Приобретенные апартаменты Агентство собирается сдавать по ставкам на 15-20% выше рынка:  аренда мини-квартиры площадью 22 кв.м обойдется нанимателю в 36 000 рублей в месяц, квартира в 36 «квадратов» – 52 000. Удивились даже циничные московские аналитики. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средняя ставка для «единичек» эконом-класса в Москве составляет сейчас 29 800 рублей в месяц, для «двушек» – 38 400 рублей в месяц. То есть социальные задачи отодвинуты в сторону, АИЖК откровенно занимается бизнесом, используя государственные финансовые ресурсы.

«Роль АИЖК — создать пилотные проекты и показать, как способен работать этот сегмент, какие могут быть новые доходные дома, сервисы и инфраструктура для жителей. Таким образом, будут формироваться новые стандарты для данного типа жилья...  Проекты "Лайнер" и Match Point находятся в зонах высокой деловой активности, где наблюдается дефицит современного арендного жилья для нужд «белых воротничков», которые составляют целевую аудиторию проектов АИЖК".

Про небогатых арендаторов речи уже нет - ими, видимо, поручат заниматься регионам. На какие средства - неизвестно. Выглядит это крайне некрасиво, даже если оставить в стороне предположения о том, сколько мог бы составить «откат» за массовую покупку: девелоперы в один голос жалуются на спад спроса – а тут такой подарок со стороны госструктуры…

В Петербурге усилия предпринимаются в том же направлении и выглядят скромнее, но пристойнее. Сдан в эксплуатацию дом на ул. Еремеева, 3 (178 квартир), построенный за счет бюджета.  Чтобы стать арендатором, претендент должен отвечать нескольким условиям: жить в Петербурге не менее пяти лет, иметь доход от 20 000 до 40 000 рублей на каждого члена семьи; проживать в квартире, где получается меньше 9 кв.м на каждого (или 15 кв.м – в коммуналке). В общем – арендное жилье для небогатых очередников. Еще одно условие: претендуя на аренду от Смольного, придется отказаться от участия в других городских жилищных программах.

Но и ставки пониже: «единичка» – от 6000 до 8000 рублей в месяц, двухкомнатная – 9000-11 000 руб., трехкомнатная – 15 000-16 000. Плюс плата за коммунальные услуги.

По оценкам экспертов, чтобы этот сегмент начал оказывать влияние на рынок (и на сокращение безобразно растянувшейся городской очереди), таких домов должны быть десятки. А денег в бюджете на такое строительство нет.

Так что пока «серому» рынку аренды ничто не угрожает.

Разве что фискальные усилия власти.

Фискалы против рантье

По данным, приведенным на совещании в Совете Федерации, в России не менее четырех миллионов семей арендуют жилье на рыночных условиях, из них 3,3 млн – у физических лиц.

Близкие данные приводит Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ): 8% россиян арендуют жилье (кстати, на Северо-Западе – 14%; данные по Москве не приводятся).

Провозгласив очередной раунд борьбы за интересы арендаторов, чиновники решили вплотную заняться арендодателями.

Потому что те «физики», у которых граждане снимают квартиры, комнаты и углы, налогов, как правило, не платят.

С 2012 года в Москве проводятся кампании по отлову «серых» арендодателей. Всего в столице – 4,098 млн квартир. Сколько из них сдается в аренду – неизвестно. В 2008 году чиновники оценивали «серый» рынок в 150 тысяч квартир; риэлторы говорили о 100-120 тысячах. В 2009-м ФМС проверяла сведения о 125 тысячах квартир (на предмет проживания незаконных мигрантов). Мэр столицы Сергей Собянин в 2013-м называл цифру «300 000 арендных квартир» – откуда она взялась, градоначальник не уточнил.

Весной 2015-го на сайте Cian.ru было опубликовано 247 000 уникальных объявлений с предложением сдать квартиру, к октябрю их число уменьшилось до 162 000.

В 2012 году стартовала кампания по легализации квартировладельцев, сдающих жилье в аренду. Заплатили налоги (13% от суммы дохода) или купили патент (от 60 000 до 90 000 рублей в год) 19 000 москвичей. В основном – те, у кого в собственности две квартиры и больше. (Если вторая квартира сдается на регулярной основе, хозяину могут припаять еще и «незаконное предпринимательство»). Затем эта цифра увеличилась до 21 500; в 2015-м – ожидался рост до 27 000 (официальный результат не сообщали). Бюджет столицы пополнился на 1 млрд рублей. По оценкам самих чиновников, легализовались не более 10% московских рантье. Судебные взыскания затруднительны и хлопотны; по мнению экономистов, затраты на администрирование этого налога существенно превышают доходы.

Пока решили снизить стоимость патента (минимум – 30 000 рублей), поможет ли? – не факт.

В Петербурге – похожая картина: спорадические акции по отлову мигрантов, патенты (хотя и подешевле, чем в столице – но все же 54 000 рублей в год), призывы «заплатить налоги и спать спокойно». И примерно такой же результат.

Из 2,014 млн петербургских квартир, по оценкам экспертов, в аренду сдается порядка 120 000-140 000. Налоги платят не более 10%; патент купили около 1000 человек.

Росреестр «видит» лишь тех, кто заключает договор на 12 месяцев и более – это редкость.

Собственность против аренды

С самого начала легального квартирного рынка (закон о приватизации жилья вышел в 1991 году) собственная квартира для российского гражданина была показателем успеха, стартовым капиталом и много чем еще; это представление опиралось на мощный советский миф («квартира + машина + дача = статус»).

Арендаторы – лузеры. И этот миф прочно укоренен в сознании постсоветского человека, и отчасти подпитывается бесправием арендатора, договор с которым владелец может расторгнуть в любой момент. Просто сообщив, что у него «изменились планы».

Вместе с тем развитые арендные отношения предполагают мобильность, готовность человека сорваться и ехать туда, где предлагают интересную (выгодную) работу.

В развитых странах соотношение арендаторов и собственников распределяется весьма неоднородно. В среднем в зоне евро около 60% граждан живут в собственных домах и квартирах. При этом во Франции – 55,3%, в Австрии – 47,7%,  в Германии – 44,2%. (Больше арендаторов там, где ставки законодательно ограничены). Низкая доля собственников в Нидерландах, Исландии, Швеции и Дании. Меньше всего желающих использовать съемное жилье (если считать страны «старой» Европы) в Норвегии, Великобритании, Бельгии – около 10%.

Зато выделяются «новички» ЕС. По сведениям Евростата, на собственных «квадратах», как правило, проживают румыны (около 97%); близкие показатели - в Болгарии (96%), Литве и Словакии (95%), Латвии, Словении и Польше (90%).

Россия недалеко ушла – порядка 85%.

Интересная ситуация наблюдается в Швейцарии. Здесь с 2000 по 2014 год устойчиво растет доля жилья в собственности. Количество собственных домов и квартир увеличилось до 1,34 миллионов, фонд жилья, сдающегося в аренду, уменьшился почти на 10% – до 2 миллионов. Причина – в низких ставках ипотеки. Тем не менее и сейчас Швейцария по доле домовладельцев занимает последнее место среди стран Европы. Зато первое – по ВВП на душу населения.

В США собственное жилье есть у 64,7% граждан, арендуют – 35,3%. И доля арендаторов растет начиная с 2004 года. Однако надо сделать существенную оговорку: далеко не все исследователи согласны считать жилье, купленное в ипотеку, – собственным. Тем более что в большинстве случаев первые несколько лет заемщик даже не гасит кредит, а лишь выплачивает проценты. То есть фактически – арендует квартиру у банка.

Привлекают внимание две закономерности. Первая. Как правило, чем выше доля жилья в собственности – тем скромнее количество «квадратов» на каждого жителя (исключение – Норвегия). Вторая. Высокая доля аренды, как правило, характерная для стран с более высоким ВВП на душу населения.

У нас об этом подробно писал, например, Кирилл Янков, специалист Центра стратегических разработок: «Если мы посмотрим, как в Европе соотносится доля собственников недвижимости и ВВП на душу населения, мы увидим интересную картину – существенную обратную корреляцию между этими величинами. Чем страна богаче – тем меньше, оказывается, там собственников…» Высокую популярность собственного жилья в России г-н Янков объясняет так: «Главная причина состоит в интересах застройщиков. Дома для продажи квартир окупаются значительно быстрее, чем предназначенные для сдачи в аренду. Изменить эту ситуацию могли бы, во-первых, другие потребительские установки, а во-вторых, иная государственная политика. Что касается потребителей – они полностью нацелены на собственность, совпадая с интересами застройщиков… Государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем пора принципиально менять. Ориентацию на ипотеку должна сменить ориентация на доступную аренду жилья».

Кто бы спорил… Что из этого получается на практике – см. выше.