«БестЪ» Of Aura

ТК «Аура» находится на выезде из города — на Лахтинском пр., 85. Комплекс, построенный компанией «ЛенСпецСМУ» в 2011-м, официально открылся лишь через год. Изначально его задумывали как дизайнерский центр элитных товаров для интерьера и приусадебного участка. Но арендаторы неохотно шли в новый объект. Чтобы исправить положение, управляющий проводил на открытой площадке перед зданием различные выставки-продажи, акции и перформансы. Но это мало помогло. Потом была не очень удачная реконцепция под галерею премиальных бутиков одежды и обуви.

Новый собственник решил все поменять. Первый этаж здания отведут под общественно-досуговые функции. Здесь будут работать ресторан с террасой и собственной парковкой, большая лаунж-зона с кофейней, фитнес-центр, SPA-комплекс с салоном красоты, химчистка, аптека и пр. На втором и третьем уровнях разместятся офисы класса А. Глобальной реконструкции не будет, компания намерена сделать только перепланировку верхних этажей и «расшить» часть глухой стены, чтобы везде было больше естественного света. «Через год объект должен заработать на полную мощность,» — комментирует

Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

  – Идея реконцепции ТК в бизнес-центр появилась во многом благодаря перспективам, которые мы видим в соседстве с будущим «Лахта-центром». Этот проект превращается в новую точку притяжения деловой активности, иметь офис рядом становится престижно.

Мы планируем сдавать офисы крупными блоками (от 2000 кв.м) при среднем размере этажа более 4000 метров. Пока рассчитываем на четырех арендаторов, логистически это бьется: есть две лифтовые группы. На рынке не хватает качественных помещений размером от 5000 до 12 000 кв.м, и у нас есть заявки на такие большие блоки. В «розницу» офисы будем сдавать по 2000 рублей за кв.м, для «опта» будет дешевле, с учетом дисконтов и каникул. 

Справедливости ради нужно отметить, что ТК «Аура» в целом выигрышно выделяется на фоне других торговых объектов города.

Прежде всего — яркой архитектурой, а также интересным дизайном интерьера. Огромный световой фонарь, поддерживаемый изнутри большими изогнутыми балками из клееного бруса, дает много света, воздуха и зрительно увеличивает пространство. «Здание в хорошем состоянии, выполнено с большим запасом прочности и с использованием дорогих материалов. Чувствуется, что компания строила для себя, тщательно контролируя каждый этап. Не экономила на конструкциях, хотя можно было», — говорит г-н Рыков.
Почему объект оставался недостаточно востребованным, непонятно. Возможно, не самое удачное местоположение сыграло свою роль (до метро далеко, а в пешей доступности практически нет жилых домов). Г-н Рыков считает, что сложности были связаны в основном с неэффективным управлением: «Самое парадоксальное в том, что еще в ходе сделки мы получили шквал звонков от старых арендаторов и новичков, которые хотели сесть именно в этот ТК. Они сетовали, что не смогли договориться с прежним владельцем здания».
По словам генерального директора УК «МТЛ» Николая Антонова, сегодня ТК загружен менее чем на 28%. И пока операционные издержки превышают генерируемый доход от аренды.
«Нам интересно работать с объектами, где есть определенный вызов. Когда мы планировали строить бизнес-центр «Авеню» на Аптекарской набережной, я привез сюда одного шведа и просил выступить соинвестором. Он отказался, сказав, что здесь никогда ничего не будет. Годы спустя мы сидели с ним в ресторане бизнес-центра, и он признал свой просчет. Примерно такая же картина была, когда мы начинали возводить элитный ЖК «Омега Хауз» на месте бывшей промки. «Аура» для нас — тоже вызов», — говорит Георгий Рыков.

В компании не скрывают, что надежды на успех очередного предприятия связаны со строительством «Лахта-центра», в ходе которого в этом районе серьезно улучшится транспортная логистика. Недавно замкнули ЗСД; строится станция метро «Беговая», которую должны открыть в 2018-м. В ГК «БестЪ» обещают запустить бесплатные шаттлы от бизнес-центра до метро. К этому же времени должна быть готова развязка через трубопровод на участке, где сходятся Шуваловский проспект и Мебельная улица. Она свяжет север Приморского района и с Лахтой, и с Ольгино. Кроме того, с двух до шести полос расширяется Приморское шоссе в районе Лахты, включая развязку на перекрестке улиц Савушкина и Планерной.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Петербурге:

– У новой концепции есть и плюсы, и минусы. Основное достоинство в том, что инвестор приобрел здание довольно дешево, по моим данным, ниже себестоимости строительства (в среднем — 60 000 рублей за кв.м). Но в комплекс предстоит вложить дополнительные деньги, а также потратить время, необходимое для ремонта. Хотя компания рассчитывает быстро завершить работы. Важное достоинство — суперперспективная локация. Однозначно к 2018–2020 гг. сюда подтянутся спутники Газпрома, которым нужны будут офисы. А предложения офисных зданий поблизости нет и не предвидится. С другой стороны, невозможно предсказать востребованность офисов в ближайшие год-два. Есть риск, что объект будет заполняться медленно, а если быстро, то по весьма низким ценам. Правда, при такой невысокой стоимости актива можно позволить себе пару лет сдавать его и за небольшие деньги. А когда достроят «Лахта-центр», можно повысить ставки или найти крупного арендатора.

Андрей Амосов, глава филиала компании JLL в Петербурге: 

– Поменять торговую функцию на офисную — это смело, мы такое не предполагали. В этой зоне нет деловой активности. Купить объект, надеясь потом спокойно сдать его в аренду, — слишком оптимистично. Возможно, у ГК «БестЪ» есть какое-то готовое решение, но я про это не знаю.