23 сентября 2017 время: 19:14
курс $57.65 €69.07
НАШ ЦИТАТНИК
«По ипотеке серьезно растет спрос, а ввод жилья не очень сильно, но падает. Это может привести к росту стоимости квадратного метра...»
Михаил Мень
министр строительства и ЖКХ
20 апреля 2015

Апартаменты заканчиваются

Апартаменты заканчиваются

С 1 июля вступают в силу поправки к своду технических регламентов, применяемых в строительстве. Изменения в правилах предстоит учитывать застройщикам, работающим в сегменте апартаментов.

Поправки вводятся постановлением Правительства РФ № 1521, принятым в декабре 2014‑го.

В своде правил указано, что апартамент-отелями будут называться «здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию)».

По словам Елены Колодийчук, руководителя проектов компании «Глобал Эм», при проектировании таких зданий придется учитывать требования, предъявляемые к многоквартирным жилым домам: потолки — не менее 2,7; наличие мусоропроводов; соблюдение правил инсоляции согласно СанПиН; запрет на размещение общепита площадью более 250 кв.м на первых этажах и так далее.

При этом проектирование гостиниц будет осуществляться «по специальным нормативным документам, утвержденным Правительством РФ или курирующим федеральным ведомством».

Это означает, что конструктивные особенности апарт-комплексов, позволяющие застройщикам экономить, будут сведены к нулю.

Столичные власти в начале года объявили апартаментам «амнистию»: разрешили застройщикам подавать заявления о переводе зданий с апартаментами в категорию жилых строений. Минстрой поддержал это начинание: министр Михаил Мень заявил, что до конца 2015 года планируется «легализовать как жилье» все существующие апартаменты.

Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической фирмы «Качкин и Партнеры», напоминает: «Столичная инициатива вряд ли может быть распространена на другие регионы. В Москве до сих пор не приняты Правила землепользования и застройки, и столичные власти могут «в ручном режиме» изменять вид разрешенного использования участка под конкретными зданиями». По словам Дмитрия Некрестьянова, здание, в котором хотя бы одно помещение зарегистрировано как жилое, в силу положений Жилищного кодекса автоматически считается жилым. И это может породить неустранимое противоречие между назначением участка и статусом здания. Перевод апартаментов в жилье в Петербурге во многих случаях просто превратит их в самовольные постройки.

Ни в КГА, ни в Комитете по строительству «НП» не удалось получить информацию о подготовке каких-либо документов по апартам.

По сведениям аналитиков компании Knight Frank SPb, в Петербурге в настоящее время реализуется около двух десятков проектов апартамент-комплексов, в сумме (без учета еще не согласованных очередей) — около 4300 номеров. И заявлено еще более 30 МФК с апартаментами, в том числе — весьма масштабные.

Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! (угол Дунайского проспекта и Пулковского шоссе), комментирует: «Корпуса, на которые уже получено разрешение, будем достраивать как планировали. Следующие очереди предстоит корректировать с учетом новых требований». С этой оценкой солидарны и в компании «Донк», которая строит МФК «Виват!» на улице Крыленко. (Здесь получено разрешение на вторую очередь проекта, по третьей готовятся документы.)

Юридически новые требования далеко не безупречны.

«Больше такая форма строительства разрешена не будет», — заявляет глава Минстроя Михаил Мень. Интересно — как именно это случится? Запретят строить гостиницы? (В отеле Staybridge Suites 183 номера предназначены именно для сдачи в долгосрочную аренду.) Запретят владельцам продавать номера в них в собственность частным лицам? Уберут поправку из 214‑ФЗ, разрешающую реализовать по долевой схеме не только жилье, но и «иные объекты»?

Попытки приравнять апартаменты к жилью преследуют вполне определенную цель: «навесить» нагрузку по возведению «социалки» еще на нескольких застройщиков.

Под раздачу могут попасть не только классические отели (хогя новые проекты в этой сфере правительство, наоборот, собирается поддерживать), но и апарт-отели в жилом фонде.

«НП» Мнение

Главное преимущество «массовых» МФК с апартаментами — цена: в Москве она стабильно на 10–15% ниже, чем на стандартное жилье; часть петербургских проектов также ориентирована на эконом-сегмент. Именно покупатели с небольшим бюджетом и окажутся в числе пострадавших.

Мнения экспертов

Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S:

– Большая часть законодательных инициатив, по сути, сводится к необходимости закрепления понятия «апарт-отель» и исключению возможности строить на участках, не предназначенных для жилищного строительства, жилые (по факту объекты. Пока же апарт-отелем нередко называют жилье, возведенное в обход норм по функциональному назначению территорий. В результате такие постройки не отвечают требованиям ни к жилой, ни к гостиничной недвижимости.

Апарт-отели во всем мире являются востребованным сегментом гостиничной инфраструктуры, предназначенным для средне- и долгосрочного проживания. Мы полностью поддерживаем инициативы властей по закреплению именно этого статуса.

Мария Голубева, генеральный директор компании «Донк»:

– Если новые правила ужесточат требования к апартамент-комплексам, это может создать дополнительные конкурентные преимущества для уже согласованных и запущенных проектов. Те, кто не использовал лазейки в нормативах и не манипулировал законодательством, а опирался при проектировании апартов на нормы и правила СМР для гостиниц хорошего уровня, оказались дальновиднее.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands:

– Принципиально на наш проект новые правила не повлияют. Мы строим комфортные апартаменты, которые соответствуют всем нормам и по инсоляции, и по высоте потолков, и по остальным параметрам. Более того проект лофт-квартала включает в себя и социальную инфраструктуру: будет действовать детский сад, рассчитанный как на жильцов квартала, так и на арендаторов бизнес-центров. Я считаю, что четкая регламентация, какие объекты относятся к апартаментам, а какие нет, позволит цивилизовать рынок.