Фемида подает сигналы

Верховный суд опубликовал первый за год обзор судебной практики. Десяток новелл посвящен недвижимости. ВС разбирает споры валютных заемщиков, проблемы наследования съемных квартир и всевозможные казусы.

Как это нередко бывает, многие постулаты судей не стали откровением для практикующих юристов. Но сам факт внимания ВС к той или иной теме –  всегда определенный сигнал участникам рынка (а для судей нижестоящих инстанций – прямой наказ).

Банки под защитой

ВС указал валютным заемщикам, что риск изменения курса валют лежит именно на них, и судьям нельзя быть слишком снисходительными. При этом ВС оставил гражданам шансы для торга с кредиторами… Так, еще в 2015-м сочинский суд вступился за гражданку И., которая заняла в ОАО «ТЭМБР-БАНК» 1 млн евро под 11,5% годовых (передав ему в залог несколько объектов недвижимости и автомобиль). После обвала рубля она не смогла обслуживать кредит и обратилась в суд, чтобы он разрешил ей платить исходя из курса евро на момент заключения сделки в 2013-м (примерно 42,8 рубля), а также аннулировал условие о залоге всего имущества. Изменение официального курса ЦБ она сочла непредвиденным обстоятельством. Кроме того, заемщица является многодетной матерью, а в 2014-м внезапно лишилась работы. Две инстанции вступились за  И., признав, что указанные обстоятельства наносят ей неприемлемый ущерб. Верховный суд пришел к выводу, что такая поверхностная мотивация здесь не уместна. Он отправил дело на новое рассмотрение, указав, что даже многократное изменение курса – не повод снимать всю ответственность с заемщика. При этом ВС пока не стал лишать гражданку И. всех шансов. Он предписал нижестоящим инстанциям досконально изучить, какой именно долг смог бы обслуживать заемщик, какое еще имущество могло бы обеспечить возврат долга и т.д. То есть какое-то послабление возможно, но оно должно быть четко обосновано.

Еще одна казусная история касается договоров залога. ВС подчеркнул, что изменение параметров объекта залога не прекращает обременений. Гражданин П. передал в залог ЕвроситиБанку индивидуальный дом с участком в Краснодарском крае. По документам постройка насчитывала три этажа. Пару лет назад собственник решил перепродать объект гражданину М. и перевести долг на покупателя. Банк согласовал сделку. Однако на этапе регистрации возникли проблемы. Покупателю, видимо, дом понравился, а вот кредит – не очень. Он обвинил предшественника в том, что тот провел самовольную реконструкцию, увеличил этажность и площадь дома. В итоге на участке находится совсем иной объект. Покупатель потребовал для начала прекратить право залога (из-за отсутствия объекта, описанного в договоре). Мол, иначе он не сможет оформить в собственность ту постройку, которую по факту купил. Первая инстанция согласилась с этой странной логикой. Дело дошло до ВС, который решить прикрыть на будущее подобные лазейки. ВС подчеркнул: все основные условия договоров (адрес, местоположение дома на участке и т.д.) указывают, что речь идет об одном и том же объекте, а факт самовольной реконструкции – не повод оставлять кредитора без залога. (Теперь хитроумного владельца, возможно, еще и оштрафуют за самострой.)

Наследники и захватчики

Другая важная новелла касается наследственных прав и может затрагивать интересы многих семей. ВС указал, что жилое помещение, занятое по договору соцнайма, может быть включено в наследственную массу только в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать помещение, успел подать заявление и все необходимые бумаги, но умер до оформления договора. Другие способы выражения воли умершего не имеют значения. В случае, который приводит ВС, бывший наниматель квартиры успел лишь обратиться за техническим и кадастровым паспортами, а его наследники убедили апелляционный суд в том, что это было стартом приватизации квартиры. ВС констатировал, что одних догадок о намерениях умершего недостаточно.

Еще один постулат ВС касается самовольных перепланировок. Суд прямо указал: если в отношении собственника возбуждено исполнительное производство и он обязан устранить переделки, то при перепродаже объекта эта обязанность автоматически ложится на плечи нового собственника. А исполнительное производство должно быть продолжено. Иначе возникает возможность для злоупотреблений правами добросовестного покупателя.

Развивая ту же тему, ВС рассмотрел конфликт, связанный с самозахватом помещений общего пользования в многоквартирных домах. (Например, кто-то огораживает часть лестничного холла или устанавливает крыльцо на придомовом участке без согласия остальных собственников.) Если суд признает факт самозахвата и распоряжается освободить объект, то он вправе также обязать ответчика привести помещение в исходное состояние. По этому поводу в практике есть расхождения.

Галопом по банкротам

Несколько новелл посвящено банкротным делам. В одной из них ВС обратил внимание на то, что нижестоящие инстанции по-прежнему допускают явные злоупотребления. Например, после того как в отношении должника открыто конкурсное производство, покупатель части имущества не может требовать от него «исполнить в натуре обязанность по передаче права собственности на вещь». Например, одна фирма-банкрот продала по предварительному договору часть надела, который еще предстояло размежевать. Она разорилась, а покупатель по ходу банкротства убедил судей в том, что необходимо завершить раздел и вывести из конкурсной массы причитающийся ему надел. ВС решил, что такой способ защиты противоречит закону, гражданин-кредитор вправе требовать лишь денежного возмещения. Правда, это не касается специальных правил банкротства застройщиков, которые продавали жилье в многоквартирных домах. Для них предусмотрен особый порядок. А вот покупателям участков в коттеджных поселках нужно учитывать позицию ВС.

Другое важное разъяснение ВС касается приватизации нежилых помещений по 159-ФЗ. Верховный суд рассмотрел недавний конфликт в Москве, где один индивидуальный предприниматель пытался выкупить встройку, арендованную еще в 2012 году. Вот только на тот момент он выступал как частное лицо. А статус индивидуального предпринимателя арендатор получил только в 2015-м, поэтому ему не зачли необходимый двухлетний срок аренды. Разные инстанции разошлись в оценках, но ВС констатировал, что отказ в данном случае правомерен.

Этим новшества, так или иначе связанные с недвижимостью, в обзоре ВС не ограничиваются. Целиком его можно скачать здесь.