Место, выбранное для проведения дискуссии о том, стоит ли возводить дорогое жилье вне традиционно престижных кварталов, само по себе служило аргументом в споре. Очередной семинар в рамках программы «Академия элитной недвижимости», организованный «НП», проходил в пентхаусе комплекса «Новый город», на Малой Охте. Роскошный вид на Неву, Исаакий, Смольный и прочие достопримечательности произвел впечатление на участников.

Специалисты строительного рынка все чаще обсуждают новый тренд — децентрализацию дорогой недвижимости. Готовы ли девелоперы и покупатели респектабельного жилья обустраиваться за пределами исторических кварталов? Что победит — консерватизм, подчиненный притяжению «золотого треугольника», или стремление к максимальному комфорту?

Для инвесторов уже очевидны некоторые плюсы периферии. Как правило, экономически выгоднее построить новое здание, чем реконструировать старое; за пределами центра меньше ограничений и ниже риски при оформлении прав на землю; больше возможностей для сильных архитектурных и дизайнерских решений. Кроме того — что немаловажно, — чем ближе к центру, тем гуще пробки.

Но смогут ли эти плюсы изменить традиционные предпочтения покупателей? Готовы ли девелоперы формировать «новый спрос», выводя на рынок интересные проекты по разумным ценам?

Вера Сережина:

– Я начну с цифр: как распределяются и где находятся дорогие объекты. В 2004 году, по нашим данным, в городе было 15 жилых комплексов класса А, из них девять в Петроградском и четыре в Центральном районе. В классе В — 21 объект, из них 10 на Петроградке, три в Центральном, еще три — на Васильевском острове. За семь лет многое изменилось, но концентрация осталась примерно такой же: 26 объектов класса А, из них 17 — Петроградская сторона, восемь — центр.

В классе В — 54 объекта: на Петроградке — 26 таких комплексов, в Центральном районе — четыре, на Васильевском — семь. То есть порядка 70% всех дорогих жилых объектов расположены в двух исторически сложившихся зонах — в Петроградском и Центральном районах. Далее следует Василеостровский: хотя у него и островное положение, но все же это исторический центр. Нашим покупателям это важно, они ценят центральную локацию, и рынок, безусловно, на это реагирует. Хочу подчеркнуть: это не искусственно созданная, а именно рыночная ситуация.

Но появляются новые интересные объекты, в том числе и в Красногвардейском районе, где мы сейчас находимся. Это комплексы, расположенные вдоль Невы, с видовыми характеристиками и прочими базовыми элементами, которые необходимы для потребителей элитного жилья. Новые зоны формируются медленно, в качестве примера могу привести объект нашей компании «Новая Звезда». Когда он был построен, Песочная набережная вовсе не считалась суперпрестижным местом. Но у дома были свои плюсы, а сейчас эта зона активно развивается и становится более интересной для покупателя.

Если говорить о тенденции выхода за пределы исторического центра — она, безусловно, есть. Но выборочно: прежде всего — это зоны с хорошими видовыми характеристиками, которые близки к Неве. Следующий проект мы планируем на Свердловской набережной — с видом на Смольный собор, он находится ровно в этом тренде. Будем предлагать качественное жилье, но не обязательно в центре. Наше видение базируется на контактах с потребителями, на их ожиданиях и исследованиях. В заключение хочу процитировать одного из наших клиентов. Он сказал: «Жить в историческом центре в новом доме — это подарок судьбы».

Дмитрий Синочкин:

– Покупатель хочет жить в центре, потому что он практически не видит альтернативы, ему ее не предлагают. Это сильная инерция, она сформирована самим городом. Но мы говорим о потенциале развития. Центр свой потенциал уже практически исчерпал. Чтобы улучшить транспортную ситуацию, понадобится барон Осман, а у нас его нет. Новый губернатор планирует вернуть на часть маршрутов трамвай — как это повлияет на элитные проекты? В центре возможны улучшения, но там не будет качественного роста. Я предлагаю смотреть на запущенные и перспективные проекты и с точки зрения инвестиционного потенциала тоже.

Андрей Петров:

– Я считаю, что «элита» должна выйти за исторический центр Петербурга, как это происходит во всем цивилизованном мире. Безусловную привлекательность того же «золотого треугольника» ничто уже не изменит. Инвестиционные покупатели выбирают исключительно исторический центр.

Многие клиенты считают, что 160–180 тысяч за квадратный метр в Выборгском или Приморском районе — нонсенс, это их право. Но есть и те, кто готов жить на окраинах и готов платить хоть по 200 тысяч за метр качественного жилья, однако им нечего предложить! Комплекс бизнес-класса «Космос» в Московском районе, у парка Победы мы вывели в продажу в декабре 2008‑го. Было много разговоров о том, что в стране кризис, что покупательная способность на ранней стадии строительства — нулевая, а средняя цена в 90 тысяч — это непозволительно.

Скептики полагали, что никто не будет покупать. Так вот — мы столкнулись с неожидаемым ажиотажем. На данный момент из 287 квартир остались непроданными 27%. Средняя цена по последним сделкам — 146 200 рублей за кв. м. За эти деньги можно купить жилье во многих объектах в Центральном и Петроградском районах.

Что касается других проектов: есть комплекс «Столица Residence», тоже в Московском районе, актуальный диапазон цен — от 140 до 200 тысяч рублей за метр; из 72 квартир осталось всего 9.

Компания «Арена» реализует квартиры в комплексе «Новый город», где мы сейчас и находимся, по 130–160 тысяч рублей за «квадрат», и это предложение пользуется устойчивой популярностью на протяжении 6–7 лет.

Нам клиенты всегда задавали один и тот же вопрос: почему мы должны там купить, ведь это же не центр? И наша задача как профессионалов рынка ломать сложившуюся идеологию.

Я бы предложил изменить классификацию районов. Разбить их на три основные категории: центральные, спальные и престижные. У меня в голове не укладывается, как Московский район можно назвать «спальным», он скорее престижный. Те предложения, которые сейчас есть, пользуются популярностью, сделки идут, и не по одной-две в месяц. По мере роста готовности этих домов спрос только нарастает. Хороший пример привела коллега из RBI: Песочная набережная была где-то на задворках элиты, а сейчас — один из образцов. Почему этого не должно произойти в Красногвардейском или том же Приморском районе?

Потенциал роста Приморского проспекта колоссален. Мы в следующем году планируем выводить на Приморском, 46 жилой комплекс «Стокгольм». Нам постоянно звонят и спрашивают: когда, что там будет и так далее.

Клиенты давно готовы и ждут от девелоперов предложений хорошего элитного жилья вне исторического центра.

Дмитрий Синочкин:

– Давайте попробуем посмотреть на проблему с более традиционной точки зрения. У нас есть бесспорный лидер рынка — компания «Возрождение Санкт-Петербурга».

Марина Мартыненко:

– Мы считаем, что город должен развиваться, причем это касается всех районов. На окраинах, безусловно, появятся новые красивые дома и комплексы, но элитная недвижимость должна строиться в центре. Что касается его недостатков… Многие говорят о серьезных транспортных проблемах. Приобретая квартиру в центре, эту проблему решить легче.

От Суворовского вы пешком можете дойти до «Невской Ратуши» или Смольного. А если жить в «Парадном квартале», можно работать в одном из восьми офисных особняков, расположенных там же…

Дмитрий Синочкин:

– Как интересно вы очертили рабочие места нашей элиты…

Марина Мартыненко:

– Власти сейчас стараются стимулировать бизнес к организации паркингов в старых домах. В наших проектах предусмотрены подземные гаражи — по полтора-два места на квартиру, и покупатели не испытывают проблем с парковкой в ближайшем радиусе. Что касается соблюдения охранного законодательства и текущих рисков, у нас сформирован достаточно большой портфель новых объектов.

В ближайшие пять-шесть лет будет что строить и что предложить покупателям. Нам кажется, что переориентировать клиентов на другие районы не стоит, потому что огромный выбор остается в центре. Сейчас у нас строится объект в Ковенском переулке, клубный дом всего на 8 квартир, а в ближайшее время мы запустим комплекс на проспекте Медиков. Реализуется третья очередь «Парадного квартала» — дом на улице Радищева. В будущем году начнем работу по второй очереди «Смольного парка».

По текущим проектам: уже в конце этого — в начале будущего года покупатели смогут посмотреть квартиры в комплексе «Венеция», мы будем сдавать его раньше, чем планировали. В центре еще много перспективных зон, например Адмиралтейский и Петровский острова. Доля реконструированных домов пока ничтожно мала. В этих проектах самое сложное — согласования, но мы предполагаем, что в центре города будет вестись и новое строительство, и реконструкция.

Вера Сережина:

– Хотелось бы сказать несколько слов по поводу термина «ломать». Ломать никого не нужно, искусство девелопера — слышать и предлагать то, что хотят покупатели. Зона парка Победы в Московском районе всегда считалась престижной и достойной, и то, что там есть предложения, — замечательно. Поэтому наше мнение — больше разных вариантов, адекватных ожиданиям.

Дмитрий Синочкин:

– Реплика несколько в сторону, но по теме. Американский предприниматель Фред Франция взорвал винный рынок, когда стал выпускать калифорнийское вино по два доллара за бутылку. Рестораны, конечно, его продукт не берут. Но он еще выиграл несколько конкурсов, где дегустация шла вслепую!

Или вот еще: индийский концерн Tata наладил выпуск складных домов в коробках, по 850 долларов штука. 20 квадратных метров, бамбуковые планочки, джутовая ткань, но все-таки — домик.

Это я к тому, что «виртуальную» составляющую цены все чаще приходится обосновывать, а это непросто. Заклинания в духе: это последний элитный вид на Эрмитаж — уже не работают или работают не так эффективно, как раньше.

Павел Бондаренко:

– Сначала мы планировали продавать «Новый город» по более низким ценам, но примешалось множество факторов, повлиявших на ценообразование. Стоимость земли, потом — цена денег, потом, безусловно, влияние кризиса, увеличение сроков реализации проекта.

Удорожание (вместо удешевления, как следовало ожидать) строительных материалов, которые производятся в России, и так далее. Чуть сложнее, чем вино, потому что больше составляющих. В 2008 году банки предлагали кредиты компаниям под 20% годовых. И эти деньги автоматически перешли в цену объекта.

Сам проект был задуман еще в 1999 году как единая концепция развития квартала. Я хотел сделать комплекс, в котором мне нравилось бы жить самому. Я родился и вырос в центре, но уехал оттуда. Я жил на Таврической улице. Там не было возможности поставить машину, погулять с ребенком, нельзя было быстро уехать за город. Как потом оказалось, те, кто живет сейчас на Таврической и имеет загородное жилье, обитают в основном за городом, а домой приезжают заплатить за квартиру и за охрану.

Мы планировали комплекс, который позволил бы жить современно и комфортно. Концепцию квартала, на территории которого находится и наш проект, утвердили в 2002 году. Она была проработана известными архитекторами Евгением Герасимовым и Сергеем Чобаном.

Предусмотрено развитие участка в 14,5 гектара, ограниченного со всех сторон дорогами. Это уникальная ситуация, когда в квартале ничего не было и появилось все новое, прежде всего — новые сети. Они переданы в управление нашим монополистам, «Водоканалу» и «Ленэнерго», и в дальнейшем весь комплекс зданий не должен испытывать проблем.

А вид из окна я бы поставил на последнее место, потому что как говорит отдел продаж, он «работает» два раза: когда покупается и когда продается. А так — люди повесят занавески и будут себя тешить: если я подойду к окну, у меня откроется такой вид…

Дмитрий Синочкин:

– Это вроде жителей курортных городов, которые купаются два раза в году.

Павел Бондаренко:

– Мы продаем не вид из окна, а комплексную услугу. Жители не должны слышать звуков автосигнализации, для этого под комплексом построен двухуровневый паркинг. Внутри квартала можно зайти в ресторан, в банк или в магазин за продуктами. К нам очень просилась «Пятерочка», но мы ей отказали. Договорились с супермаркетом «Лэнд».

У нас созданы возможности для организации небольшого бизнеса, к нам переехала архитектурная студия, салон красоты, фитнес-клуб и т. д. То есть мы стараемся организовать пространство таким образом, чтобы удовлетворить наибольшее количество потребностей городского жителя.

Первое из условий комфорта, на которое обращают внимание, — транспортная доступность. В центре жить действительно тяжело. Сложно проехать, сложно поставить машину. У нас с этим все великолепно: набережная, тут же метро и все другие виды транспорта. Мы предполагаем, что люди будут ездить не только на машинах, но и на общественном транспорте. Что касается близости к центру, то она совершенно очевидна: переезжаете реку и какой хотите центр — площадь Александра Невского, Смольный собор. Что еще важно: в самом комплексе есть два парка, где можно и с детьми погулять, и на велосипеде погонять.

И я хочу похвастаться перед коллегами: наш комплекс вошел в каталог «1000 лучших европейских проектов». Мы за это ни копейки не заплатили, хотя в каталоге представлена вся Европа; Россия — только пятью страницами, а Петербург — «Пятым элементом» и «Новым городом».

Выбранное место дало возможность принять новое архитектурное решение и использовать самые современные материалы. В четвертой очереди у нас — стильные черно-белые фасады из дорогущей испанской плитки со сроком гарантии 30 лет.

Все это вместе и есть совокупность причин, побуждающих человека жить не в центре, но в комфорте. Фасады, не требующие ремонта длительное время, сети абсолютно новые, рассчитанные минимум на 25 лет, и новые инженерные решения. Вот почему вид из окна гораздо менее важен.

Вопрос из зала:

– А что по ценам?

Павел Бондаренко:

– Мы следуем за рынком. К массовой застройке себя отнести не можем, но, безусловно, не будем конкурировать с «Возрождением» и с RBI, мы всего лишь…

Дмитрий Синочкин:

– Вы всего лишь отбираете у них часть покупателей.

Павел Бондаренко:

– Коллеги со мной согласятся: такая покупка — дело долгосрочное. Если клиент приобретает квартиру для себя, а не для инвестиций, он посмотрит все объекты и оценит все преимущества. И я рад, что у нас только три процента инвестиционных квартир. Люди живут постоянно, и это хорошо, потому что дом должен эксплуатироваться.

Вера Сережина:

– Скажите, а сколько стоит квартира, в которой мы сейчас находимся?

Павел Бондаренко:

– Я не назову сумму. Мы дважды отказали людям, которые готовы были внести очень серьезные деньги, только по той причине, что пришел архитектор чуть ли не со слезами и сказал: «Пожалуйста, не продавайте этим людям квартиру, вы даже не представляете, что они хотят здесь сделать». Один хотел обустроить бассейн, другой собирался разрушить несущую стену. Мы ждем нашего покупателя.

Андрей Петров:

– Все получается, если соблюдать два критерия для дорогих комплексов вне исторического центра: правильная концепция в правильном месте. И не надо будет никому «переламывать» стереотипы. Люди сами пойдут и купят.

Дмитрий Панов:

– Я представляю группу компаний «Прайм», проект «Новая Скандинавия». Я достаточно серьезно слежу за рынком элитной недвижимости, мне удалось пожить и в центре, и на сегодняшний день я выбрал НЕ центр. Основной момент, который меня всегда удивлял: почему самые элитные дома заселены на 10–20 процентов, максимум где-то было 50.

Относительно нашего квартала: мы достаточно долго «выцеливали» то, о чем сказал Андрей Петров, — хорошая концепция в правильном месте. И главное даже не близость, а транспортная доступность центра. Скажем так — от нас до центра можно доехать за считанные минуты. В Москве 20–30 минут до центра считается достаточно быстро.

Почему не все возрасты покорны центру? На сегодняшний день у нас в квартал въезжает много семей с детьми. Мамы этих детей не думают о том, что им нужно спешить на работу.

Центр чаще выбирают яппи, карьеристы либо топ-менеджеры, которых деловые функции привязывают к какой-то определенной локации. В «Новой Скандинавии» я наблюдаю, как постепенно, в 10–11 часов утра, начинают не спеша разъезжаться взрослые люди, достигшие определенного статуса, минуя пробки, о которых мы сегодня говорили.

Дистанцированные от центра кварталы европейского уровня включают инфраструктурные функции, которые позволяют людям не думать, что нужно куда-то выйти в магазин. Есть консьерж, который поможет заказать продукты, медикаменты или что-то еще. Полностью огороженная территория защищает от вандалов. Можно забыть портфель в машине и, через полчаса вернувшись, найти его на прежнем месте.

Есть и такие моменты, которые на сегодняшний день остаются не решенными. Хорошие школы в большинстве своем сконцентрированы в центре. Хороших музыкальных школ в районах, удаленных от центра, тоже не найти. Не первый год я наблюдаю миграцию: как только дети подрастают, люди меняют недвижимость на подобную, но находящуюся, к примеру, на Крестовском.

Дмитрий Синочкин:

– Сколько у вас в «Новой Скандинавии» единиц жилья?

Дмитрий Панов:

– На сегодня построено больше 80 тысяч кв.м, это как многоквартирные дома, так и таун-хаузы. Всего около 430 объектов.

Дмитрий Синочкин:

– И сколько лет проекту?

Дмитрий Панов:

– Проекту десять лет. И мы не спешим его продавать. Реализация на уровне 10–12 объектов в месяц нас устраивает. Мы имеем возможность избирательно подходить к нашему клиенту. Нет резона продавать по ценам, которые нам не подходят.

На сегодняшний день наш проект может иметь статус элитного, он не просто построен в хорошем месте. Мы заказали разным архитекторам четыре вида концепций. И в ближайшие год-полтора мы будем выставлять жилье в «Новой Скандинавии» от 150 тысяч за квадратный метр.

Ольга Копейкина:

– Проект «Балтийская жемчужина» располагается в Красносельском районе, мы занимаем 205 гектаров. Всего будет построено четыре миллиона квадратных метров жилья класса «комфорт» и выше, на 25 тысяч человек населения.

Квартал, о котором сегодня хотелось бы поговорить, — это Duderhof Club, который располагается вдоль Дудергофского канала. В августе прошла экспертиза, и сейчас мы получили разрешение на производство работ. Первую очередь квартала планируется завершить в первом квартале 2013 года. Это малоэтажное жилье, находится напротив Южно-Приморского парка.

До революции эта территория была местом расположения загородных резиденций царской семьи и приближенных особ. И только в советское время начала превращаться в зону массовой застройки, недорогих домов. «Балтийская жемчужина» своим появлением меняет эту тенденцию.

У нас запланировано 190 квартир и четыре таун-хауза. Средняя цена покупки — от пятнадцати до двадцати миллионов рублей. Четырех- и пятиэтажные дома, тихие дворы, уникальная система безопасности. Не могу сказать, что мы сильно конкурируем с корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга», но у нас есть свой покупатель.

Дмитрий Синочкин:

– Говоря о разных проектах, мы оперируем сходными цифрами: 100–120 и до 160 тысяч рублей за квадратный метр. Насколько точно наше интуитивное понимание, что эта цифра примерно соответствует нижней планке месячного дохода потенциального покупателя? Хватит ли клиентов хотя бы на те проекты, которые представлены здесь?

Вячеслав Ефремов:

– Как уже было сказано — центр не резиновый, если его бесконечно растягивать, он перестанет быть историческим. Город должен развиваться, а для этого нужно строить качественное жилье с широким функционалом не только в центре. У нас есть такие объекты престижного класса — например, «Империал» на Московском проспекте. Но они отличаются тем, что это не чистая «элита», а комплексное жилье, в котором представлена вся линейка: от маленьких квартир до 200–300‑метровых апартаментов, двухъярусных, с открытым видом и террасой до ста метров.

Покупатель с более низким уровнем доходов может подобрать себе компактный вариант в таком комплексе с полным набором элитного жилья: подземный паркинг, охраняемая территория, внутренние дворы, пешеходные зоны, гостевые парковки. Во всех наших проектах предусмотрены частные детские сады.

У нас есть объекты и на Петроградке — «Премьер-Палас», «Классика». Кстати, первая очередь «Классики» в этом году уже сдается.

Наталья Емцова:

– Центр всегда останется центром, и видовые характеристики всегда будут востребованы, но интересные проекты со своими, как говорят, фишками тоже найдут аудиторию. В кризисных условиях продавать достаточно сложно. Я полагаю, часть спроса будет уходить в новые районы. Выросли молодые, агрессивные бизнесмены, которые готовы ехать туда и пользоваться всеми преференциями элитного рынка за пределами центра.

Дмитрий Синочкин:

– Напомню: еще пять–семь лет назад названия «Шушары», «Мурино», «Горелово» были ругательными. Но — попривыкли и приняли!

География перестала быть страшилкой. Сейчас приличное жилье может появляться где угодно. Важнее другое: я пока не видел ни одного серьезного прогноза, в соответствии с которым доходы граждан будут увеличиваться. Новая налоговая система (налог на зарплату больше 57 тысяч) четко бьет по вашей целевой аудитории, по среднему классу и косвенно — по ипотеке. То есть покупательская база больше не становится. А конкуренция обостряется. И тут уж — кто лучше и точнее просчитает концепцию.

Участники семинара

Павел Бондаренко,
генеральный директор ЗАО «Арена»

Марина Мартыненко,
ведущий специалист по маркетингу ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга»

Ольга Копейкина,
помощник директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

Вячеслав Ефремов,
руководитель департамента продаж ООО «НДВ СПб»

Вера Сережина,
ведущий аналитик холдинга RBI

Андрей Петров,
руководитель проекта ЦРП «Петербургская Недвижимость»

Дмитрий Панов,
генеральный директор ЗАО «Группа «Прайм»

Наталья емцова,
менеджер корпорации «Адвекс»

Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»